不動産投資ではキャッシュフローが重要！計算方法や運用の仕方を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資で利益を得るために理解しておくべきキーワードが、「キャッシュフロー」です。
その仕組みを正しく知り、キャッシュフローを改善することで

• 想定外の出費に対応しやすくなる
• 売却時の査定が有利になる可能性が高まる

といった、不動産投資において手にしたいメリットが得られるようになります。

今回は、不動産投資の成功のカギを握るキャッシュフローについて解説します。
キャッシュフローがマイナスになるのを防ぐ改善策もお伝えするので、安心して不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。

不動産投資におけるキャッシュフローとは？

キャッシュフローとは、入る資金（キャッシュインフロー）と出ていく資金（キャッシュアウトフロー）の総称のことで、「現金の流れ」を意味する用語です。
まずは、不動産投資において“成功のカギ”ともいわれるキャッシュフローについて理解を深めましょう。

キャッシュフローとはなにか？

一般的な意味では「現金の流れ」「現金流量」などを意味するキャッシュフロー。

一定期間にどれだけの現金が流入し、そして流出したかという資金の流れを表すもので、損益計算書、貸借対照表とあわせて企業の財務状況を把握する財務三表の一つです。

不動産投資におけるキャッシュフローとは、「実際に手元に残るお金＝利益」という意味で用いられるケースが多いことを知っておきましょう。

不動産投資の世界では利益を出すことが最重要なので、“成功のカギ”などといわれるキャッシュフローは、ストレートに利益を表す言葉として使われています。

キャッシュフローの計算方法

上記でお伝えしたように、不動産投資におけるキャッシュフローとは「手元に残るお金」を意味します。
そのため、キャッシュフローの計算式は以下のとおりです。

キャッシュフロー＝家賃収入－諸経費

なお、諸経費とはローン返済や管理会社への委託費、固定資産税（税金）、広告費などの物件を運営するためにかかる費用のことです。
不動産投資では、家賃収入から諸経費を差し引き、キャッシュフローがプラスになることを目指します。

不動産投資のキャッシュフローをシミュレーション

実際に、7,000万円の物件購入を例に不動産投資のキャッシュフローをシミュレーションで見てみましょう。

上記では、物件を購入してからローンを完済する22年目までキャッシュフローはマイナスをたどります。
ローン完済後、翌年の23年目からキャッシュフローがプラスに転じ、以降は年間120～150万円ほど安定して利益が出るようになります。 

不動産投資でキャッシュフローが重要な3つの理由

不動産投資では、キャッシュフローのプラス化が重要であることはお伝えしたとおりです。
「キャッシュフローがプラス＝手元に現金を残しておく」ことが重要とされる3つの理由を解説します。

自己資金での不動産運用は大事

不動産投資では、常に手元に現金を残し、自己資金で運用できるようにしておくことが重要です。
たとえば、空室が出た場合、家賃収入が減少するなかでローンを返済し続けなければなりません。

投資家は、家賃収入が減少した分を自己資金で賄うことになります。
このような不測の事態に備えて、投資家は常に手元に現金を残しておくことが大切です。
キャッシュフローにゆとりがあれば給与や生活費などを使わずに済むので、家計に負担がかかる心配もありません。 

修繕費や滞納などによる想定外の出費に対応できる

不動産投資では、大規模修繕や家賃滞納といった想定外の出来事が生じることがあります。
そのような予期せぬ事態に備えて、キャッシュフローに余裕を持たせておくことが大切です。
キャッシュフローに余裕があれば、修繕費などの予想外の出費にも柔軟に対応できるようになります。

堅実な運用のために、物件選びの際はキャッシュフローのプラスが大きいものを選びましょう。

物件を売却する際の査定が有利に働くことも

キャッシュフローのプラスが大きく出る物件の場合、売却する際に査定が有利に働くというメリットがあります。
キャッシュフローのプラスが大きい物件というのは、利益を大きく確保できている物件ということです。

キャッシュフローがプラスの物件は、家賃収入が高く安定収入が得られる優良物件と見なされ、売却時の査定が有利に働くメリットがあることを覚えておきましょう。 

不動産投資でキャッシュフローのマイナスを防ぐ改善方法

不動産投資をするのなら、利益を出さなければ意味がありません。
キャッシュフローのマイナスを防ぐ改善策を5つ紹介します。
購入前の対策はもちろん、購入後からでもできる改善策もあわせてお伝えするので、不動産投資を成功させる参考にしてください。 

自己資金の比率を増やす

物件を購入する際に、自己資金の比率を増やし、ローンの借入額を少なく抑えるのも方法の一つです。
借入額が少なければ利息も小さくなるので、月々のローン返済額が抑えられます。
その結果、キャッシュフローが改善され、手取り額を増やすことができます。

自己資金の比率は、物件購入費用の2〜3割程度を目安にしましょう。
なお、自己資金の比率が高く、借入額が少ないほどレバレッジ効果は低くなります。

下記関連記事では、不動産投資におけるレバレッジとはどのような意味があり、具体的にどういった仕組みで儲けが出るのかについて解説しています。 
ぜひ参考にしてください。

できるだけ低金利のローンを組む

低金利のローンを組み、ローンの返済額を抑えることもキャッシュフローを大きくする方法の一つです。
金利が低いということは利息を抑えられるメリットがあります。

ローンの返済は長期に及ぶので、低金利のローンはキャッシュフローの改善に有利に働くことを覚えておきましょう。 

新築よりも中古のほうがキャッシュフローはプラスにしやすい

キャッシュフローを増やす際は、新築よりも中古の方がプラスにしやすいことを覚えておきましょう。
その理由は、以下の中古物件ならではのメリットが関係しています。

• 新築よりも購入金額が安い
• 利回りが高い

中古物件は新築よりも割安で購入できるため、キャッシュフローの改善に効果的です。
利回りが高ければ収益も増えるので、キャッシュフローに余裕が生まれやすくなります。 

ローンの繰り上げ返済をする

物件購入後にキャッシュフローを改善する方法の一つとして有効なのが、ローンの繰り上げ返済です。
繰り上げ返済をすると、「返済期間の短縮」や「利息の軽減」につながるメリットがあります。

毎月の返済額が減るのでキャッシュフローが改善され、毎月の資金繰りが楽になります。

ローンの返済期間を長くする

ローンの返済期間を長く設定し、毎月の返済額を少なく抑えることもキャッシュフローを健全化する方法の一つといえます。
つまり、「薄く長く」返済することで、その年のキャッシュフローを大きくする作戦です。

しかし、むやみに返済期間を長くすることはおすすめしません。
返済期間が長くなるということは、その分利息も負担することになります。

ローンの返済期間を長くすることは、月々の返済額を減らすことで、月単位におけるキャッシュフローのマイナスを改善するに過ぎません。
キャッシュフローを黒字化するには、かえって時間がかかることを覚えておきましょう。

空室率を下げるための戦略立てが必要不可欠

キャッシュフローを増やすためには、そもそもキャッシュフローを悪化させる最大のリスクである空室率を下げる戦略立てが必要不可欠です。
空室は家賃収入の減少に直結するため、キャッシュフローのプラス化はいかに空室リスクを回避するかにかかっているといっても過言ではありません。

空室率の改善や空室を回避する手段については、不動産経営に熟知した中山不動産にご相談ください。 

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まとめ

不動産投資において、収入と支出というお金の流れを表すキャッシュフローを正しく理解しておくことは大切です。
資金繰りを正確に把握し、キャッシュフローを改善できれば利益が増えて手取り額をアップさせられます。
物件の査定時に有利に働くなどメリットが多いことから”不動産投資の成功のカギ”ともいわれるキャッシュフロー。

不動産投資を始める際は、キャッシュフローを大きく出せる物件に熟知した中山不動産にぜひご相談ください。

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