不動産投資家が離婚｜投資物件の家賃収入は財産分与の対象になる？

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「離婚するときには、何が財産分与の対象になるの？」
「投資用物件を揉めずに分ける方法なんてあるの？」
結婚して夫婦で不動産経営をされている方もいるのではないでしょうか。しかし、離婚したら投資用物件は財産分与の対象になるのかと気になっている方も多いはず。

この記事では、不動産投資家が離婚した際の投資物件の扱いを詳しく解説します。
離婚における財産分与の対象には何が含まれるのかを把握しておきましょう。

財産分与の対象は？不動産投資物件も含まれる？

夫婦で共有する財産はいくつかありますが、離婚時にはどうすれば良いのでしょうか。

まずは、離婚時に財産分与の対象は何があるのかについて解説します。

そもそも財産分与とは？

そもそも財産分与とは、結婚中に夫婦で築き上げた財産を離婚時に分けることです。
半分ずつ分ける「財産の公平な分配」が原則となります。
夫婦どちらかの離婚後の生活を保障する役割や離婚理由に何かしら過失が合った場合の損害賠償のような意味合いも持つこともあります。
公平に分ける以外の目的の財産分与では、どちらかが多くなる割合で分配がおこなわれます。

離婚時に財産分与の対象になる「共有財産」

財産分与の対象になる「共有財産」には、以下のようなものが挙げられます。

• 自動車
• 家具、家電
• 貴金属
• 預貯金、現金
• 保険の解約返戻金
• 退職金
• 株や投資信託などの有価証券
• 不動産　など

ここでのポイントは、夫婦が結婚している期間に築き上げた財産であることです。
名義や給与の額は関係ありません。
もしどちらか一方が専業主婦／夫であっても、平等に財産分与をおこないます。

離婚時に財産分与の対象にならない「特有財産」

夫もしくは妻の個人の財産だとみなされたものは、財産分与の対象外です。
財産分与の対象にならない財産とはどのようなものでしょうか。
「特有財産」と呼ばれている以下のようなものは、財産分与されません。

• 普段身につける衣類やアクセサリー類
• 自動車
• 不動産
• 相続や贈与で得た財産　など

結婚する前に購入している条件をクリアしていれば、自動車も不動産も特有財産です。
結婚時にプレゼントをもらうこともありますが、これは受け取った側の特有財産としてみなされます。
また、普段身につける衣類や高価ではないアクセサリー類も特有財産です。

離婚時に不動産投資物件が財産分与になるケース

ここで紹介する2つのケースに当てはまれば、不動産投資物件が離婚時に財産分与としてみなされます。
夫婦2人の共有の財産に当てはまるのかをチェックしてみましょう。

夫婦の共有名義でローンを組んでいる

不動産投資物件を購入するときに、多くの方はローンを組みます。
そのローン契約が夫婦の共有名義の場合、不動産投資物件は財産分与の対象です。
また、夫婦どちらかの名義だとしても、共同でローン返済しているパターンもあるでしょう。
このような場合、不動産投資物件は共有財産と判断されます。
ローン名義だけでなく、返済方法にも注意が必要です。

夫または妻の給与で投資物件を購入した

個人の給与から購入やローン返済をしていても、夫婦の共有財産になります。
夫または妻の給与で投資物件を購入した場合も財産分与の対象です。
夫もしくは妻が家庭内で協力し環境を整えてくれたからこそ、物件を購入できるだけの給与を得ることに専念できたと判断されます。

離婚時に不動産投資物件が財産分与にならないケース

ここでは、不動産投資物件が財産分与の対象にならない3つのケースを紹介します。
離婚をする前に、所有している不動産投資物件の状況をまずは確認してみましょう。

相続や生前贈与によって取得している

相続や生前贈与によって取得した不動産投資物件は、特有財産です。
このような場合で取得した財産は、夫もしくは妻の協力の有無は関係がありません。
ただし、取得した物件の維持や管理を夫婦で協力しておこなう場合は要注意です。
夫婦が互いに協力し合うものは、共有財産としてカウントされます。

結婚前に現金で購入している

結婚前のタイミングに現金で購入した不動産投資物件も財産分与の対象外です。
自分だけの財力で得たものであっても、相続や生前贈与と同じように物件の維持や管理を夫婦でおこなっているのあれば共有財産とみなされます。

オーバーローンになっている投資物件

ローン残高と時価を比較したときに、オーバーローンになっている投資物件も財産分与からは外れます。
たとえば、ローン残高3,000万円、時価2,000万円の物件があったとします。
財産分与するために売却したとしても、手元には負債の1,000万円しか残りません。
オーバーローンになった投資物件は、マイナスの財産です。
このことから、物件自体に価値がないものと同然に扱われます。

不動産投資物件を財産分与する方法

財産分与で揉めるのは避けたいものです。
不動産投資物件を財産分与する方法を2つ紹介します。
トラブルにならないためにもメリットとデメリットを把握しておきましょう。

投資物件を売却して分割する

投資用物件の売却後にお金を分割して、財産分与をおこなう方法があります。
ローン残高がなければ、売却代金をそのまま半分に分けます。
ローンがまだ残っている場合は、売却代金から差し引いたあと、分割しましょう。
不動産を現金に換えているため、あとでトラブルに発展しにくい方法です。
売却後にしか財産分与ができないため、現金を手に入れるまでに時間を要する点がデメリットとして考えられます。

どちらかが投資物件を取得して代償金を支払う

夫もしくは妻のどちらかが投資物件を取得し、もらわなかった相手側に代償金を支払うという方法もあります。
不動産の評価額を調べて、その金額の半額を支払う方法です。
ローン残高がある場合は、評価額から差し引いたあと分割します。
すぐに現金を手にできる点がメリットです。
しかし、不動産評価の方法がいくつも種類があることから、相手が提示された金額に納得しない恐れもあるでしょう。

不動産投資物件を財産分与する際に税金はかかる？

不動産を取得すると通常、不動産取得税がかかりますが、財産分与ではどのような扱いになるのでしょうか。
最後に、不動産投資物件を財産分与する際の税金について紹介します。

不動産取得税と贈与税は非課税が原則

不動産取得税と贈与税は、財産分与の場合は非課税が原則です。
新たに得たわけではなく、もともと夫婦が持っていたものを分けただけなので不動産取得税がかかりません。
ただし、不動産の名義を変更すると登録免許税が必要です。
また、不動産を所有している限り、毎年固定資産税がかかります。

財産分与が多すぎると贈与税がかかることも

財産分与では、贈与税は非課税が原則と説明しましたが、例外がある点に注意してください。
結婚期間中に夫婦が協力しあっていたと考えられる配分より、財産分与があまりにも多すぎると、贈与税が発生することも。
贈与税は、「多すぎる」と判断された部分のみが課税対象です。
また、税金逃れだとみなされた場合は、財産分与されたものすべてに税金が課せられます。

譲渡側は譲渡所得税が課される可能性がある

不動産を譲渡した側に譲渡所得税が課せられる可能性もあります。
たとえば、3,000万円で購入した物件が財産分与の時点で、4,000万円の価値に値上がりしていたケースで考えてみましょう。
購入時よりも物件の価値が大きく上がっています。
このような価値の上がった不動産の譲渡には、注意してください。
財産分与した不動産に税金が発生します。

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まとめ

離婚時には、給与の多寡に関係なく、結婚期間中に築いた財産は夫婦で分割するものです。
相続で得たり結婚前に購入したりなどの状況を除き、不動産投資物件も財産分与の対象です。
財産分与には、売却してからお金を分けたり、どちらか一方が取得し相手に相当額を渡したりする方法があります。
不動産取得税や贈与税は原則非課税ですが、あまりにも多すぎる財産分与では、税金が発生するので注意が必要です。

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