不動産投資で開業届を出したほうが良い？確定申告で節税できる仕組みを解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

会社員が収入源を増やす方法の一つとして、不動産投資を検討する方が多くいます。
しかし、「副業で始めたいだけでも、開業届を出す必要はあるの？」「開業届を出すメリットは？」と、開業届の提出に迷うものです。

今回の記事では、副業で不動産投資を始めるなら開業届の提出をおすすめしたい理由を紹介します。
開業届を出す最大のメリットは、確定申告で節税できることです。
他にも開業届を出すメリットがありますので、詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資を始めるなら開業届を出そう

まずは、開業届とはどういったものかを紹介します。
また、会社員をしながら副業をする場合、開業届の提出を迷われる方も多いのではないでしょうか。
不動産投資を始めるなら、ぜひ開業届の提出を前向きに検討してみましょう。

そもそも開業届とは？

開業届とは、税務署に「事業を始めます」ということを申告するための書類です。
住んでいるエリアを管轄している税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」を提出します。
原則、開業届の提出は事業をスタートしてから1ヶ月以内です。

ただし、期間内に提出しなかったからといって、何か罰則が課せられることはありません。
なかには、「手続きが億劫」「ごくわずかの収益だから」と開業届を提出していない方もいます。
しかし、開業届を提出することによって得られるメリットはとても大きいものです。
やはり、不動産投資を始めるなら、開業届を提出しましょう。

副業する会社員でも開業届を出したほうが良い

不動産投資を本業でされる方はもちろんですが、副業する会社員でも開業届の提出をおすすめします。
単発または不定期で得る収入しかないなら、開業届を提出する必要性はないでしょう。
たとえば、フリマサイトで不用品を売って、年に数回だけ利益を得ている場合です。

しかし、不動産投資で得られる収益は、継続的に安定して得られるため、事業として認められるものです。
開業届を出して個人事業主になったほうが、税金の優遇制度が適用されたり、経費として計上できる項目が増えたりといったメリットがあります。

開業届を提出すると会社に副業がバレる？

「開業届を提出すると、会社に副業がバレるから出したくない……」と考える方も少なくないでしょう。
開業届の提出先は、税務署です。
開業届を提出したからといって、税務署から会社に通知がいくことはありません。

ただし、開業届の提出前に会社の規定をしっかり確認してください。
副業を解禁する企業は、コロナ禍の影響もあり増加傾向です。
しかし、なかには副業禁止と就業規則に明記されている会社もあります。
副業はバレるバレないに関係なく、会社の規定範囲内でおこないましょう。

不動産投資で開業届を提出するメリット

ここでは、不動産投資で開業届を提出するメリットを5つ紹介します。
「開業届を出さなくても罰則がない」と説明をしましたが、やはり提出することで得られるメリットは大きいものです。
どのようなメリットがあるのかを把握しておきましょう。

ローンの融資を受けやすい

不動産投資用物件を購入するには、金融機関から融資を受ける方がほとんどでしょう。
開業届を出すと、ローン融資を受けやすいメリットがあります。
会社員は、勤務先の源泉徴収票や勤続年数などを優先してチェックされるため、開業届の提出を求められることはあまりないかもしれません。

しかし、開業届があれば、今後事業として本格的に取り組む意欲を金融機関に提示できます。
帳簿をつけたり経営管理をきちんとおこなったりするだろうと期待してもらえるため、より融資を受けやすくなるでしょう。

経費の範囲が広がる

経費として認められる範囲が広がる点もメリットです。
不動産投資用物件を管理し、維持するためにはさまざまな費用が発生します。
もしものときに備えるための保険料を支払うこともあるでしょう。
また、ローン返済の金利部分も経費として認められるものです。
建物購入にかかったお金を耐用年数で割った金額は、減価償却費になります。

支払ったものを経費として計上できれば、その分税金も減らせます。
自宅を事務所代わりに使用している場合は、家賃や光熱費も一部を事業に関するお金です。
そのため経費として扱えるようになります。

下記関連記事では、不動産投資における経費にできる項目とできない項目だけではなく、損をしないために知っておきたい節税のポイントについても詳しく解説しています。
ぜひ参考にしてください。

青色申告なら青色申告特別控除が受けられる

確定申告の申告制度は、白色申告と青色申告の2種類です。
事業規模に規定がありますが、青色申告をおこなえば青色申告特別控除が受けられます。
この制度では、1年間の所得のうち最大55万円も控除が可能です。
e-taxを使用した電子申告の場合は、最大65万円まで控除されます。

ただし、控除を最大限に受けるためには、5棟以上の貸家か10部屋以上のアパートの規模が必要です。
規定に満たないワンルームマンション投資では、10万円までしか控除が受けられませんが、税金を減額ができます。

下記関連記事では、家賃収入にかかる税金がいくらになるのかを紹介します。
計算方法から確定申告のやり方まで詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

損失や赤字が出たら繰り越しができる

不動産投資では損失や赤字が出ることもあるでしょう。
そのような場合に、開業届を出していると繰り越しができます。
黒字が出た年は税金を多く支払いますが、赤字になった年は、経営が苦しいものに。
収益を均等に均すため、繰り越しの制度があります。
赤字分は3年間、繰り越しが可能です。

このように、1年目と2年目の繰り越した赤字と相殺して、3年目の収益を50万円にできます。

損益通算ができる

損益通算もできる点も開業届を出すメリットです。
損益通算とは、対象の所得で発生した赤字分を別の所得との合算から差し引くことを指します。
たとえば、会社員が会社からもらう給与は「給与所得」という名目です。
一方で、不動産投資で得た収益は「不動産所得」。
不動産所得で発生した赤字分を、給与所得と相殺可能です。

損益通算を活用すれば、所得税や住民税を抑えられます。
損益通算できる所得は、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の4つのみです。

不動産投資を始めたら提出したい開業届の書き方

最後に、開業届の書き方を説明します。
初めての作業に「難しそう……」と、気分が重くなる方もいることでしょう。
入手方法から書き方のポイント、提出先などを順を追って詳しく紹介します。
誰でも簡単に作成できる書類のため、不動産投資を始めたら提出しましょう。

開業届の入手方法と用意するもの

開業届は、税務署でもらうか国税庁のホームページから入手できます。
また「freee」や「Money Forward」などのフリーサイトからでも簡単に手続きが可能です。
以下のものを合わせて用意すると、書類の記入がスムーズにできます。

• マイナンバーがわかるもの
• 事業所の住所
• 事業開始日がわかるもの

開業届と合わせて「所得税の青色申告承認申請書」も入手しておきましょう。
青色申告をするために必要な書類です。

開業届の書き方のポイント

開業届を記載する際に、疑問に思う点をここでは紹介します。
書類記入の参考にしてください。

• 税務署長欄は納税を管轄する税務署名を記入
• 電話番号は携帯電話の番号でも記載可能
• 事務所を所有していない場合は、事務所等の欄は空欄
• 職業欄は「不動産賃貸業」もしくは「不動産貸付業」と記載
• 届出区分は「開業」にチェック
• 所得の種類は「不動産所得」にチェック
• 開業日は物件購入日を記入

不動産投資を始める前のセミナー参加費や勉強のための書籍代も経費に入れたい方は、開業日を「投資用物件を探し始めた日」を記入しましょう。

作成した開業届の提出先

開業届は、納税を管轄している税務署に提出します。
税務署の開庁日は、平日の8時30分〜17時までです。
しかし、会社員が平日に窓口へ出向くのは、なかなか難しいことも。
開業届は、e-taxや郵送でも受け付けています。
「所得税の青色申告承認申請書」も忘れずに提出してください。郵送での提出は、マイナンバーカードのコピーが必要です。

マイナンバーカードを保有していない方は、マイナンバーの通知書や住民票などの写しに合わせて、運転免許証やパスポートなどのコピーでも代用できます。

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まとめ

副業で不動産投資を始める会社員は、開業届をぜひ提出しましょう。
ローンの融資額や必要経費の幅が増えたり税金の控除が受けられたりなどのメリットがあります。
開業届を提出したからといって、会社にバレるものではありません。
ただし、副業を始める前には、就業規則の事前チェックを忘れずにしましょう。

開業届を出すと不動産投資で損失や赤字が出た際に、次年度以降に繰り越しができます。
しかし、赤字経営に陥らないためには、対策が何よりも重要です。
やはり、信頼できる不動産会社選びが、オーナーの未来を左右します。
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ぜひ、お気軽にご相談ください。