ワンルームマンションの売却タイミングは？高く売る方法を徹底解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

ワンルームマンションの出口戦略として、売却を検討している人も少なくないでしょう。
しかし、通常のマンションに比べて売りにくい印象を抱いているかもしれません。

また「タイミングがわからない」「高く売る方法は？」など、多くの疑問が残ります。

この記事では、ワンルームマンション売却のための知識を解説します。
売却できない場合の対策についても紹介しているため、最後までぜひご覧ください。

ワンルームマンションを売却する5つのタイミング

ワンルームマンションの売却には、売り時とされる絶好のタイミングが5つあります。
少しでもマンション査定が有利になるタイミングおよび、なるべく高値で売りやすい時期を見ていきましょう。 

月々の収支がマイナスに転じているとき

ワンルームマンション売却のタイミングの一つ目が、月々の収入がマイナスに転じているときです。

実際にキャッシュフローのマイナスを機に、売却を考える投資家も多いでしょう。

築年数の経過にともなう家賃の下落や管理費・修繕積立金の値上げなど月々の収支が赤字になる原因はいくつかあります。
一方で、収支がマイナスに転じているときは売却を検討すべきタイミングにあるといえます。

賃貸ニーズが下がっているとき

賃貸のニーズが下がり、空室が続く場合もワンルームマンション売却を検討すべき時期に差し掛かっているといえます。

これまでは順調に入居者が見つかったのに、半年以上も空室が続く場合は、物件というよりも周辺の賃貸ニーズが低下していることが原因かもしれません。

近隣でも空室率の高い物件が見られる際はマンションに見切りをつけ、物件評価額がキープできている築年数が新しいうちにマンションを手放すのも方法の一つです。

築年数が20年を迎えるとき

ワンルームマンションの評価額が大きく下落するとされる、築年数20年を迎えるときも売却を考えるタイミングの一つです。

評価額の下落が売却のタイミングといえる理由は、買い手の不動産投資ローンを組める期間などに関係するからです。

住宅ローンを組める期間は、「法定耐用年数－築年数」で決まります。

築年数が経過した物件ほどローンの借入期間が短くなるため、買い手が負担する毎月の返済額が大きくなります。

買い手が長期でローンを組むことができ、売り手に有利な評価額下落前の築20年というタイミングを目安に、一度ワンルームマンション売却を検討してみるとよいでしょう。

マンションの耐用年数に関しては下記の関連記事を参考にしてください。

路線価が上昇しているとき

路線価が上昇しているときも、ワンルームマンションの売却を検討すべき大きなタイミングといえます。

なぜなら、路線価が上がっているときは高値で売却できる可能性が高いからです。

路線価については、国税庁のホームページ内「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

路線価は年に1回更新されるので、所有物件の路線価は毎年確認しましょう。

土地の価格が最高値までいった時期がベストな売り時となります。 

路線価の上昇が最高に達する時期をしっかり見極めましょう。

満室状態で家賃が近隣の相場よりも高いとき

満室状態で家賃が近隣の相場よりも高いときは、買い手がつきやすいという意味でワンルームマンション売却のベストタイミングといえます。

賃貸ニーズが下がっているときの空室による売却は、所有者側の立場で物件を手放したいタイミングです。
しかし、満室状態かつ家賃が高いときは、買い手にとって何としても手に入れたい魅力的な物件でしょう。

満室ということは物件の購入と同時にすぐ家賃収入を受けられるため買い手がつきやすく、売却に最適なタイミングとなります。 

ワンルームマンションの売却方法と流れ

ワンルームマンションを高く売るなら、適切なタイミングだけでなく、売却方法も心得ることが大切です。
基本的な流れや知っておくべき知識を押さえましょう。

「仲介」と「買取」から選んで売却する

ワンルームマンションを売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれの特徴を把握して、自分に適した方法で売却することが大切です。

仲介でワンルームマンションを売却する流れ

仲介とは、不動産会社に買い手を探してもらう方法です。
仲介業者となる不動産会社と媒介契約を結び、広告掲載などでワンルームマンションの買い手を探します。

ワンルームマンションを売却する流れは以下のとおりです。

1. 価格査定
2. 媒介契約の締結
3. 売却活動の開始
4. 不動産売買契約の締結
5. 決済・引き渡し

仲介で売却するメリットは、自分で売却価格を設定できることです。
状況によっては相場以上で売却できますが、仲介での売却活動は時間がかかります。

買取でワンルームマンションを売却する流れ

買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
仲介での売却方法と比べて売却価格は低くなる可能性がありますが、売却までスムーズにやり取りできます。

ワンルームマンションを売却する流れは以下のとおりです。

1. 売却の相談・査定
2. 買取価格の提示
3. 契約
4. 決済・引き渡し

時間や手間をかけず確実に売却したい人や、早く現金化したい人は買取での売却がおすすめです。
また、買取なら第三者に知られることなく売却ができます。

売却時における媒介契約とは？

ワンルームマンションを仲介で売却する際、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴を把握したうえで判断しましょう。

以下の表は、媒介契約の種類を比較したものです。

媒介契約の選択は、売却を希望どおりにできるかを握るカギとなります。
投資目的の不動産を売却する際は、慎重に媒介契約の種類を判断することが大事です。

ワンルームマンション売却で利益が出たら確定申告が必要

投資用マンションを売却して利益が出れば、確定申告が必須です。
不動産の売却で得られる利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得税が課されます。

譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

譲渡所得＝譲渡収入ー取得費用ー譲渡費用

どの程度の譲渡所得が生じたかで課される税金が変化するため、正確に計算しましょう。

不動産の売却相場の調べ方

ワンルームマンションを売却する際「いくらで売れるのか」を知る必要があります。
最終的に不動産会社で査定しますが、自分で相場を調べる方法を覚えておきましょう。

一般的な調べ方は、物件情報サイトで類似物件を検索することです。
最寄り駅や駅からの距離、広さや築年数などの条件を絞って検索します。

しかし、ある程度の相場を知るきっかけにはなりますが、記載されている価格どおりに売れるわけではありません。

成約価格の情報なら、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」がおすすめです。
国土交通省によるアンケート結果に基づいており、相場を知るには十分でしょう。

ワンルームマンション売却の注意点5つ

ワンルームマンションを売却する際は、いくつか注意点もあります。
ワンルームマンション売却で損をしないためにも、注意点と対策について確認しましょう。

注意点1：マンションのローン残債を確認する

ワンルームマンションを売却する際は、不動産投資ローンの残債に注意が必要です。

ローン残債があるかないかで、売却手順が大きく変わります。

ローン返済中のマンションには抵当権が設定されており、金融機関の許可なく売却できません。

そのため、ローン残債がある物件を売却する際は、ローンの完済が条件となります。

一般的には売却代金で精算しますが、売却代金で完済できない場合は自己資金で補うことになります。

売却代金だけでローン残債を返済できないと判明した場合は、前もって金融機関や不動産会社に相談しましょう。 

注意点2：売却前のリフォームや修繕は慎重に検討する

売却前にリフォームをしたり修正したりするのは、慎重に検討しましょう。

主な理由としては、以下の2つがあげられます。

• リフォーム費用を物件価格に上乗せできないリスクがある
• 買い手のニーズに合わず選択肢から外されてしまう可能性がある

見た目をキレイにしておいたほうが買い手の印象が良くなると思いがちですが、必ずしもワンルームマンション売却の成功につながるとは限りません。

売却前に、自己判断で安易にリフォームするのはやめましょう。

注意点3：売却時にかかる費用や税金をシミュレーションする

マンション売却の際には、以下のようにさまざまな費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• ローンを一括返済するための費用
• ハウスクリーニングなどその他費用

一般的には、売却費の5～7%が手数料と費用にかかる金額の相場とされています。

ローン返済中の物件を売却する際は、事前の計算は必須です。
売却時にかかる費用を差し引いてもローン残債を一括返済できるのかシミュレーションしておきましょう。

注意点4：不動産仲介は売却までに時間がかかる

不動産買取であれば、査定から売却までがスムーズです。
一方で、不動産仲介はワンルームマンションを売却するまでに3ヶ月〜半年ほどの時間がかかるのがほとんどです。

また、状況によっては長期間をかけても売却できないケースもあります。

売却までにどのくらいの時間がかかるのかは、さまざまな要素が関係しています。
時間的に余裕があれば別ですが、早期に売却したいと考えている人は買取がおすすめです。

注意点5：近隣の類似物件と同じタイミングで売却しない

ワンルームマンションを購入する人は、複数の物件を比較することがほとんどです。
もし、近隣に類似物件が売り出されていたら、無理に争わないようにしましょう。

戸数が多いマンションであれば、同じ物件で複数の部屋が売り出されることもあります。
立地や周辺環境は同じであり、多くの場合は価格競争になります。

売り出し価格を下げることになるため、同時期に売却しないよう注意が必要です。

ワンルームマンションを高く売る方法

ワンルームマンションを高く売る方法は、主に3つあります。

• 金利が低いときに売却する
• 空室を埋めてから売却する
• 信頼できる不動産会社・営業担当者を選ぶ

高く売る方法について、それぞれ具体的に見ていきましょう。

金利が低いときに売却する

低金利のときにマンションを売却することも、高く売る方法の一つといえます。

理由は、売り手と買い手それぞれにメリットがあるからです。

低金利になると表面利回りが低下してマンション価格が高くなるため、売り手にとって売却の好機となります。

一方、買い手にとっては低金利だとローンの利息を抑えられるので、マンションを購入しやすいでしょう。

需要の増加は、マンション価格を押し上げます。 

特にここ数年、金融緩和による低金利政策で住宅ローンは空前の“超低金利時代”を迎えています。

低金利の今、マンションを売却するといくらになるのか、査定だけでも受けてみましょう。 

空室を埋めてから売却する

空室を埋めてから売却することは、ワンルームマンションを高く売る鉄則です。

空室の状態で売り出すと、買い手に値引き交渉の余地を与えかねません。

空室があると、購入希望者に物件価値を低く見積もられてしまい、売却価格が安くなります。

買い手に値引き交渉の余地を与えないためにも、空室は埋めてから売り出しましょう。 

信頼できる不動産会社・営業担当者を選ぶ

信頼できる不動産会社や営業担当者を選ぶことも、ワンルームマンションを高く取るための重要ポイントです。

不動産会社を見極め、選ぶポイントをまとめました。 

• 査定額が適正であるか
• マンション売却に強い不動産会社であるか
• 該当物件があるエリアに強いかどうか

上記に加え、親身になって相談にのってくれる営業担当者を選ぶこともマンション売却の成功の秘訣として覚えておきましょう。 

ワンルームマンションが売却できない場合の対策3つ

ワンルームマンションは、売りたいときに必ず売れる保証はありません。
売却期間が長引くほど価格が低下することにも注意が必要です。

もし、不動産仲介で3ヶ月以上経っても売却できない場合は、以下の対策を講じてみましょう。

対策1：相場から売り出し価格を見直す

ワンルームマンションが売却できないのは、売り出し価格が高すぎることが挙げられます。
相場よりも売り出し価格が高くなっていないかをチェックしましょう。

利便性が高いなど資産価値が高ければ、相場より高くても売れる可能性はあります。
そうでなければ、相場より高い物件は売却できない、もしくは時間がかかるのがほとんどです。

また、相場と変わらないのに売却できない場合は、値下げの検討も必要です。

対策2：不動産会社を変更する

ワンルームマンションを仲介で売却する場合、不動産会社の営業力に左右されます。
価格が適正でも、不動産会社の力量不足だと売却までに時間がかかるかもしれません。

積極的な販売活動をしてくれないと感じたら、不動産会社の見直しも必要です。
マンション売却を得意としていることや、投資物件の扱いが多い会社を検討しましょう。

投資物件の扱いが多ければ、売却のためのノウハウを持っていることが考えられます。

対策3：仲介ではなく買取業者に売却する

ワンルームマンションの買い手は、投資目的であるため売買価格に敏感です。
また、築年数が古いマンションはニーズが少なく、売却が難しい傾向にあります。

仲介で売り出しても、長期化すれば売れ残ってしまうかもしれません。
確実に売却したい人は、仲介ではなく買取業者に売却を検討してみてください。

中山不動産では、名古屋のワンルームマンションを買取強化中です。
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ワンルームマンションの売却を考えている人は、まずは無料査定をご利用ください。

まとめ

ワンルームマンションの売却方法は「仲介」と「買取」の2種類です。
売却するタイミングを見極めることはもちろん、自分に適した方法を選びましょう。

もし、仲介による売却が長期化した場合は、買取の検討をおすすめします。
築年数が古い物件でも早期の現金化が可能で、仲介手数料もかかりません。

中山不動産のワンルームマンション買取では、価格を即提示させていただきます。
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