再建築不可物件の購入で後悔するって本当？メリット・デメリットを解説

この記事では、再建築不可物件のメリットとデメリットを詳しく解説します。
「そんなつもりじゃなかったのに……」と、後悔しないためにも購入前に把握しておきたいポイントを押さえましょう。

再建築物件とは？なぜ再建築できないの？

物件の所有者なら、自分の思い通りに建て替えができると考える方も多くいることでしょう。
しかし、再建築不可物件には自由がありません。

再建築不可物件とはどのようなものか、再建築できない理由について紹介します。

現行の建築基準法を満たさない物件のこと

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を果たしていない土地に建つ物件のことを指します。
建築基準法は、その土地や建物に住む人だけでなく、周囲も安心・安全に暮らせるために設けられた法律です。
その土地の所有者であっても建築基準法を満たしたうえでの建築が求められます。

また、時代とともに「安全」の基準は、どんどん変化してきました。
その変化に対応するため、建築基準法は何度も改正されています。
その結果、接道義務を果たさない土地にある建物は、現在では再建築不可物件へと扱いが変わりました。

接道義務を果たす土地にしないと再建築できない

再建築不可物件を取り壊し、再建築するには接道義務のクリアが必須です。
接道義務とは、幅が4メートル以上の道路に、接する間口が2メートル以上あることを言います。
この接道義務が設けられている理由は、地域住民の安全を守るためです。

火災が起きたり急病人が出たりした場合を想像してみてください。
幅が狭い道路では、緊急車両が目的地へ近づけません。
被害を最小限に抑えたいのにもかかわらず、救助活動の大きな妨げになります。
安心して暮らせる街を維持するために守るべき義務です。

リフォームやリノベーションは可能

リフォームやリノベーションは、再建築不可物件でも可能です。
ただし、どんなリフォームやリノベーションでも許可されるものではありません。
「四号建築物」と呼ばれる場合のみ、建築確認申請が不要でリフォームやリノベーションが可能になります。
下記の条件をクリアしているかを確認してみましょう。

• 2階以下の木造住宅
• 延床面積が200平方メートル以下
• 高さ13メートル以下もしくは軒先9メートル以下
• 増築や改築する部分の面積が10平方メートル以内

ただし、本当に申請が不要なのかは、業者に確認が必要である点に注意してください。

再建築不可物件はやめたほうがいいと言われる理由

再建築不可物件の購入をやめたほうがいいと言われる理由を3つ紹介します。
その理由を知り「安く買えるから」と、安易に選択しないようにしてください。

建て替えができない

再建築不可物件は、その名前のとおり建て替えができません。
現状の間取りで問題なく過ごせる場合は、建て替える必要ない場合もあるでしょう。

家族構成に変化があったり、老朽化で不都合が出てきたりしたときなど、今後の暮らしをイメージしてみてください。
リフォームやリノベーションで対応しきれず、建て替えも検討することも。
しかし、どれだけ希望していても建て替えができないことは再建築不可物件のデメリットです。

住宅ローンが組めない

住宅ローンが組めない点も大きなデメリットです。
通常、金融機関から住宅ローンの融資を受ける際に万が一、住宅ローン返済が滞ったときに備えるため不動産を担保にします。
再建築不可物件の資産価値は、とても低く評価されるため、住宅ローンの担保としては不十分だと判断されてしまいます。

再建築不可物件を購入できたとしましょう。
しかし、購入が困難だった物件は、売却が難しいのが現状です。
買い手がなかなか見つからなかったり、相手側が住宅ローンを組めなかったりする可能性もあります。

倒壊などで建物が消失すると住めなくなる

建物が倒壊などで消失すると住めなくなります。
やっと手に入れたマイホームですが、住み続けようと願っていても、火災や自然災害などの被害に遭う可能性もあるでしょう。
どのような理由であれ、消失した再建築不可物件は、建築基準法を満たしていないために建て替えができません。

同じ場所に住み続けられない可能性があるのは、とても大きなリスクを背負っていると言えます。
建て替えができず、土地だけが手元に残る恐れがあることをしっかりと把握しておきましょう。

再建築不可物件を購入するメリットはある？

購入をおすすめできないとされる再建築不可物件は、所有するメリットはあるのでしょうか。
販売されているのであれば、何か魅力を感じて購入する方がいるということです。

ここでは、再建築不可物件を購入する2つのメリットを紹介します。

安価でマイホームを取得できる

再建築ができないデメリットにより資産価値が低いため、安価でマイホームが取得できます。
近隣の同じような広さの土地と比べても、安く手に入るでしょう。
条件を満たせば、リフォームやリノベーションが可能です。

価格を抑えて物件を購入し、リフォームやリノベーションにお金をかける方法もあるでしょう。
「住みたい家」に出会うのは意外に難しいものです。
しかし、リフォームやリノベーションにより、自分好みのマイホームが手に入ります。

固定資産税や都市計画税の負担が抑えられる

資産価値の低さは、税金にも影響を与えます。
固定資産税や都市計画税の算出基準になる評価額も低く設定されるため、納税額の負担を抑えられます。

固定資産税や都市計画税は、マイホームを保有している限り、毎年納税するものです。
税金の負担を少しでも軽減したいなら、再建築不可物件は狙い目でしょう。

再建築不可物件の救済措置｜再建築可能にする方法

再建築不可物件はデメリットが大きいため、積極的に購入をおすすめできるものではありません。
しかし、周辺環境や価格などの条件から、諦めがつきにくい場合もあるでしょう。

最後に、再建築不可物件の救済措置を3つ紹介します。

セットバックを利用して建築基準法を満たす

まずは、幅4メートル未満の道しかなく、接道義務を満たしていない場合の対処法です。
セットバックを利用して建築基準法をクリアする方法を検討しましょう。

道幅4メートル未満の道は、建築基準法上では「道路」ではありません。
道の中心から2メートル下がることで、「道幅が4メートルの道路」に接しているとみなされ、再建築が可能になります。
ただし、セットバックで下がった範囲は公道と同じ扱いをされます。
花壇を並べたり柵を置いたりなど、私的な利用ができなくなる点に注意しましょう。

隣接している土地を購入して建築基準法を満たす

次に、紹介するのは「道路に2メートル以上の間口で接すること」という接道義務をクリアしていないときの解決策です。
隣接している土地を購入して、間口を広げます。
土地の購入により2メートル以上の幅で接道していれば、建築基準法をクリアしています。

しかし、個人間で売買の交渉をするのは、なかなかハードルが高いものです。
信頼できる不動産会社などを通じて交渉をするのがおすすめでしょう。

建築法第43条但し書き規定を適用する

建築基準法第43条第2項に、例外規定についての記載があります。
この但し書き規定を適用することで、再建築不可物件でも再建築が可能になります。
但し書き規定の条件は以下のとおりです。

• 敷地の周囲に広い空地があること
• 国が定める基準をクリアした建物であること
• 建築審査会の許可を得ること

基準がややあいまいなので、但し書き規定が適用されるかどうかは、自治体や業者と相談が必要でしょう。

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まとめ

所定の条件内であれば再建築不可物件は、リフォームやリノベーションは可能です。
しかし、建築基準法をクリアしていないため、建て替えができないデメリットを抱えています。
再建築不可物件で後悔しないためには注意点やデメリットをよく理解し、購入前に慎重に検討することが大切です。

値段や周辺環境などから、気に入った物件を見つけたときは、建て替えが可能であるかをしっかり確認してください。
メリットだけでなくデメリットもきちんと説明するような不動産会社を選ぶことが重要です。
中山不動産では、物件をご紹介する際には、おすすめできるポイントと懸念されるリスクを一緒にご説明します。
ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

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