投資用マンション売却時にかかる税金の種類は？確定申告についても解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「投資用マンションを売ると、どのくらい税金がかかる？」
「売却して赤字になっても税金を払うの？」

不動産投資で収益を上げ円滑に進めるために、出口戦略はとても重要です。戦略として、投資用マンションを売却する方法があります。
しかし、売却する際の税金が不安になるだけでなく、専門用語の多さに理解が難しいと悩む方も少なくないでしょう。

この記事では、投資用マンションを売却したときにかかる税金について詳しく紹介します。
売却時の状況によっては、確定申告も必要です。

どのような条件なら確定申告をおこなうのかについても解説します。

投資用マンション売却時にかかる税金の種類

投資用マンションを売却すると税金が発生します。
どのような税金があるのかを把握しましょう。
売却のタイミングによっては、軽減の特例措置が受けられる可能性もあります。

印紙税

印紙税とは、契約書にかかる税金のことで、売買契約書が課税対象です。
契約金額によって税額が異なりますが、印紙税は10万円を超える契約から発生します。
納税方法は、売買契約書に収入印紙と呼ばれる切手によく似たものを貼るだけです。

売買契約書1通ごとに印紙税が発生します。
売主と買主のそれぞれが売買契約書を保管する場合は、必要な印紙税は2通分です。
また、不動産に関連する契約書は、印紙税の軽減措置が受けられます。
軽減措置が適用された場合、いくらになるのかを表にまとめました。

ただし、この特例措置は2024年3月31日までに作成した契約書が対象であることに注意してください。

登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消をする際に課税されるものです。
抵当権は、投資用マンションをローンで購入した方なら必ず付いています。
ローン返済が滞ったときに、金融機関がローン残高を弁済をするためのものです。

建物や土地を担保にして、競売にかけるなどをおこない、ローン残高を回収します。
不動産を売却するときに、この抵当権を抹消しなくてはいけません。
抵当権抹消手続きに必要な税金は、1件につき1,000円です。
土地と建物のそれぞれに課税されるので2,000円かかります。

登録免許税は現金による納税が原則です。
ただし、3万円以下の場合は、収入印紙での納税もできます。
また、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼した場合は、報酬の支払いも発生する点に注意しましょう。

譲渡所得税

投資用マンションを売却して、受け取ったお金には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税には、所得税・復興特別所得税・住民税の3つが含まれています。
どんな税金なのか、概要を把握しておきましょう。

所得税は、所得金額にかかる税金のことで、国に納税します。
復興特別所得税とは、2011年に発生した東日本大震災復興の財源確保のために創設された税金です。
2013年から2049年までの期間、個人の所得金額にかかります。
住民税も所得金額にかかる税金です。
ただし、所得税とは異なり、住んでいる地方自治体に納税します。

投資用マンションの譲渡所得税の計算方法

ここでは、投資用マンションの譲渡所得税の計算方法を詳しく紹介します。
税率や費用として計上できる支出についても解説しますので、売却前にはぜひシミュレーションしてみましょう。

譲渡所得税の税率

売却のタイミングにより、譲渡所得税は異なります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つのパターンがある点に注意しましょう。

購入日と売却日が基準ではありません。

たとえば2017年2月1日に購入した投資用マンションを2022年4月1日に売却したと想定しましょう。
購入日と売却日を見ると5年は超えています。
しかし、2022年1月1日時点ではどうでしょうか。
4年11ヶ月しか経っていないため、短期譲渡所得が適用されます。

所有年数のカウントの基準日に注意してください。

譲渡所得税の計算方法

売却で得た譲渡価格は、そのまま課税対象にはなりません。
以下の計算式で、譲渡所得税の税率をかける金額を算出します。

• 譲渡所得金額＝譲渡価格 －（取得費用＋譲渡費用）

取得費用とは、購入時にかかった仲介手数料や建物の購入費などの合計額です。
建物の購入費は、年数経過しただけ価値が減少しているため減価償却費用を差し引きます。

譲渡費用とは、売却に関連した諸費用のことです。

取得費用と譲渡費用の合計額を出してください。
売却で得たお金から差し引いたものが譲渡所得金額です。
所定の税率をかけて、納税額を算出します。

• 譲渡所得税＝譲渡所得金額×所定の税率

譲渡費用として計上できる支出

売却に関連した費用は譲渡費用と呼ばれ、計上できる支出が決められています。
売却時に発生したから何でも含まれるものではありません。

仲介手数料や印紙税、投資用マンション売却に際して支払った立退料などが当てはまります。
何が譲渡費用に含まれるのか判断に迷ったら、不動産会社に確認してみましょう。

投資用マンションの売却後の確定申告について

ここでは、投資用マンションを売却後におこなう確定申告について解説します。
実は、「売却＝確定申告が必須」ではありません。

どのような条件に当てはまると確定申告が必要なのか把握しましょう。

投資用マンション売却で確定申告が必要になる条件

投資用マンション売却で確定申告が必要になるのは、売却により利益を得た場合です。
たとえば、譲渡価格として5,000万円を受け取ったとします。
取得費用や譲渡費用の合計額が5,500万円だったとき、500万円の損失です。
利益が出ていないため確定申告は必要ありません。

しかし、取得費用と譲渡費用の合計額が4,000万円のときは、1,000万円の利益が出ています。
そのため、確定申告は必須です。

ただし、損失のときでも確定申告をすると、節税できる場合もあります。
税金の制度は改定が繰り返され、ややこしく感じることが多いので、売却をおこなう前に不動産会社や税理士、税務署などに相談してみましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は、次のとおりです。
税務署や法務局などさまざまな入手先があります。

また、添付資料として売却時のもの以外に、取得時に関連した書類も必要です。

確定申告の時期は、投資用マンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日です。
税務署の窓口に持参するか、郵送で提出する方法があります。
窓口は平日の8時30分から17時しか空いていないため、e-taxがおすすめです。
利用するといつでも手軽に申請ができます。

投資用マンション売却における注意点

最後に、投資用マンションを売却する際の注意点を2つ紹介します。

概要だけでも把握しておくと、大きな損失を避けられる可能性が高まるでしょう。
少しでも売却を有利に進める戦略を練るために、役立ててください。

消費税がかかる場合がある

不動産投資での収入が、2年前の時点で1,000万円を超えている課税事業者は、投資用マンションを売却する際に消費税が発生します。
この収入とは、家賃だけではありません。
たとえば、2年前に投資用マンションを売却して、収益を1,000万円以上得ていたというパターンも当てはまるため注意が必要でしょう。

消費税の課税事業者とみなされると、売却する建物部分に消費税が発生します。
土地部分には消費税がかかりません。
消費税の課税事業者に当てはまるのかよくわからないと悩む場合は、不動産会社などの専門家に相談しましょう。

売却で損益が出ると損益通算はできない

投資用マンションを売却して利益が出れば良いですが、損失になるパターンもあります。
売却で損失が出ても、損益通算ができない点に注意しましょう。
通常の不動産経営で赤字が出た際は、損益通算が可能です。
給与所得に対して課せられる税金は、不動産経営で出た赤字を使って軽減できます。

しかし、投資用マンションの売却では、赤字が出たとしても損益通算が使えません。
売却で損失が出たときに損益通算が利用できるのは、長期譲渡所得に当てはまる自分が住むための家のみです。

まとめ

投資用マンションの売却では、印紙税、登録免許税、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は売却した年の1月1日時点での所有年数が、税率の基準である点に注意しましょう。
投資用マンションを売却して、利益が発生した際には、必ず確定申告をします。

税金に関する制度はこまめに改定がおこなわれ、「いつまで有効なのか」といった点が個人では把握しづらいものです。
また、国税庁のホームページを見ても、自分の場合はどれに当てはまるのか判断できないこともあるでしょう。
やはり、そんなときに頼れるのは、信頼できる不動産会社です。
中山不動産には、知識の豊富な専門家が在籍しています。
投資用マンションの売却を検討している方は、ぜひ一度中山不動産にご相談ください。