資産運用でマンション投資は儲からない？リスクを回避する方法を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「実際のところマンション投資ってどうなんだろう？」
と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。
投資にリスクはつきもので、マンション投資にも把握しておくべき注意点があります。
「マンション投資はやめとけ」「マンション投資は儲からない」
などの意見もありますが、事前にリスクへの対策ができれば、安定した資産運用ができるはずです。

そこで今回は、マンション投資にまつわるリスクや対策について説明します。
マンション投資を成功させるために、ぜひ参考にしてみてください。

マンション投資は資産運用として適してる？

長期的な資産運用にはマンション投資をおすすめします。
というのも、綿密な資金計画と入居者の確保ができれば、安定した収入を得られるためです。
家賃収入から、不動産投資ローンの返済や管理費、修繕積立金などの費用を引いて黒字になった分が利益になります。

また、家賃収入は不動産所得のため損益通算が可能です。
損益通算とは、経費を計上して赤字になった部分を他の所得から控除できる仕組みで、所得税や住民税を抑える効果があります。
さらに、不動産は現金に比べて相続税の評価額が低いため、相続税対策にも有効です。

マンション投資で資産運用｜儲かる仕組み

マンション投資では、「賃貸経営」もしくは「売買差益」によって利益を得られます。
マンション投資を始める前に、利益が生まれる仕組みを理解しておきましょう。

マンションの賃貸経営で収益を得る

購入したマンションを他人に貸して家賃収入を得る方法が、賃貸経営です。
毎月の家賃だけでなく、入居契約時の礼金や契約更新料などの収入もあります。
ただし、これらの収入がすべて利益になるわけではありません。
ローン返済や管理費、修繕積立金、保険料、固定資産税などがかかります。
ローンを完済すれば、ローン返済に充てていた金額を利益にできるのが特徴です。

マンションの売買差益で収益を得る

購入したマンションを、購入時よりも高い価格で売却して利益を得る方法です。
たとえば、マンション購入後に、需要増加による物件価格が上昇したタイミングなどで売却します。
物件の見極めが難しくリスクが高いため、現在は賃貸経営が主流です。

バブル期には地価が上昇し続けたため、売買差益を狙う不動産投資が盛んにおこなわれていました。
しかし、バブル崩壊後は不動産価格が大幅に下落し、売買差益での利益獲得が難しくなっています。

マンション投資で資産運用をするメリット

マンション投資による資産運用には、主に6つのメリットがあります。
ここでは、メリットの詳細を説明しますので、参考にしてみてください。

メリット①不動産投資ローンによるレバレッジ効果がある

小さな投資資金で大きなリターンを手に入れることを「レバレッジ効果がある」と表現します。
不動産投資は自己資金が少なくても問題ありません。
というのも、マンションの購入には不動産投資ローンを利用できるためです。

ローンの金額は個人の勤務先や資産状況などによるため一概にはいえません。
審査によっては、年収の10倍以上もの借入により大きな資産が所有可能です。
安定的な家賃収入とレバレッジ効果により、大きな収益を期待できます。

メリット②運用の手間がかからない

マンションの賃貸経営には、入居者の募集や契約手続き、家賃の集金などさまざまな業務が必要です。
しかし、基本的に家賃の数％程度の手数料で管理会社に委託できるため、運用の手間はそれほどかかりません。

「本業が忙しい」「マンションが遠方にある」などの場合でも、管理会社に任せてしまえばスムーズに賃貸経営を始められます。
手間がかからない分、管理会社の信頼性や委託範囲の確認が重要です。

メリット③長期的に安定した収入が得られる

家賃収入は景気に影響されにくいため、入居者がいる限り毎月の安定した収入が見込めます。
一方、株式投資は景気や情勢による価格変動が多く、売買を繰り返さなければなりません。
退去が出た際には家賃が下がる傾向にありますが、物件によってはほとんど減額せずに済むこともあります。
マンション投資は長期的にじっくり取り組めば、とても安定的に資産運用できる方法です。

メリット④資産になる

日本では新築であることを高く評価する傾向にあり、数年で中古物件になれば確実に資産価値が下がります。
価値ある資産としてマンションを所有するには、中古物件が有利です。
特に、大都市の好立地物件や学校やオフィスが多く将来的にも需要が見込める物件などは、資産価値が下がりにくいといえます。

また、マンションを所有する場合は建物のある土地までが所有物です。
建物と違い土地の価値は変化しにくく、資産として売却したり建物の建て替えたりもできます。

メリット⑤自分で住むこともできる

条件をクリアすれば、投資用マンションに自分で住んでも問題ありません。
条件とは「サブリース契約を結んでいない」「空室である」の2点です。
空室の際に自分が住むことを想定して、利便性などを考えておくと選択肢が広がります。

子どもの住まいにしたり、副業や趣味の部屋にしたりすることも可能です。
たとえば、子どもが大学進学で一人暮らしをする場合、入学に合わせてマンションを購入すれば「家賃支払い＝ローン返済」になり無駄がありません。
子どもが退去したあとは、他人に貸し出して家賃収入を得られます。

メリット⑥相続税対策として活用できる

現金は金額の100％が資産として評価されますが、不動産の場合は評価の方法が異なります。
評価額は基本的に時価より低くなり、収益物件や小規模宅地等の特例に当てはまる場合はさらに減額が可能です。
一般的に、時価の3分の1近くまで圧縮できます。

たとえば、3,000万円でマンションを購入して賃貸経営すると、資産としての評価額が1,000万円程度になるイメージです。
評価される金額が低くなれば、課税される金額も低くなり、相続税の負担を軽減できます。

マンションで資産運用する際のリスクと回避する方法

どんな投資にも必ずリスクはあります。
ここでは、マンション投資による資産運用で注意するべきリスクと回避方法について説明します。

リスク①空室による収入の減少

入居者がいなければ家賃収入は得られません。
空室であっても管理費や修繕積立金などの経費はかかるため、空室期間が長くなると出費だけが大きくなり赤字になることもあります。
物件購入前における周辺環境や交通の利便性を確認するなど、ある程度の空室を予測したうえで計画を立てることが大切です。

空室でなくても、家賃が低い物件では家賃滞納リスクが高まります。
1ヶ月や2ヶ月程度の滞納では入居者を強制的に退去させることはできません。
一般的に家賃滞納への対応は管理会社が代行するため、契約時に対応内容を確認しておきましょう。

リスク②老朽化が原因で修繕費用の増大

どんな建物も時間とともに老朽化が進みます。
マンションでも10〜15年程度を目安に大規模な修繕が必要です。
修繕費は高額になる場合もあるため、管理会社に相談したりしながら修繕計画を立て、しっかり修繕費を積み立てておく必要があります。
管理会社によっては修繕金を自動的に貯めてくれるプランもあり、状況に合わせて検討してみても良いでしょう。

リスク③家賃変動の可能性

マンションの家賃は、周囲の環境変化により変動する可能性があります。
たとえば、次のような場合です。

• 近くにあった大型商業施設が閉鎖してしまい、利便性が下がった
• 大学が遠方に移転してしまい、近隣に住む学生が減ってしまった
• 工場が閉鎖・移転されて、工場勤務の人が引っ越してしまった

その他、マンションが増えることで競合が多くなり、家賃の減額が避けられなくなる場合もあります。
どの物件でも家賃の下落は避けられませんが、周辺調査や景気の動向をうかがって、価値が下がりにくい物件を探しましょう。

リスク④自然災害・事故による損失

地震で建物にひび割れが発生したり、大雨による水害で浸水が起こったり、自然災害による損失リスクがあります。
地震については、建築基準法が改正された1981年以降の物件であればそれほど心配はいりません。
一方、水害による浸水はエレベーターや配電盤の故障を引き起こし、修繕費が莫大になることもあるため要注意です。

その他、水道管の劣化による漏水事故や住人の死亡事故などが発生する場合もあります。
定期的な建物のメンテナンスは欠かせません。

リスク⑤金利変動で支払いの増加

不動産投資ローンを変動金利で借り入れた場合、情勢の変化によって金利が上がる可能性があります。
収入に対してローンの返済額をギリギリに設定すると、わずかな金利上昇でも支払いは厳しくなるでしょう。

ずっと金利が変わらない固定金利よりも、低い金利でローンを組めるのが変動金利の魅力です。
10年、20年も先のことは誰にもわからず、どちらが良いとは一概にいえません。
変動金利を選ぶなら、金利が上がっても余裕のある借入額にすることが大切です。

マンション投資で資産運用しても失敗する原因

マンション投資に失敗する原因は主に4つあります。
もしかしたら「当たり前じゃないか」と思う人もいるかもしれません。
重要なポイントですので、心に留めておいてください。

短期間で利益を得ようとしている

ほとんどの場合、マンション経営を始めてすぐに利益を得られるわけではありません。
そもそも、マンションをはじめとした不動産投資は10年以上の長期運用が基本です。
短期運用の方法もありますが、目先の利益で判断せず長い目で見て考えましょう。

短期間で利益を得るのは難しく、急いで利益を求めると「儲からない……」とモチベーションが下がったり、判断を誤ったりするなど、失敗の原因になります。

資金計画をきちんと立てていない

簡単な資金のシミュレーションのみでは、想定外の問題に直面する可能性が高くなります。
マンションを購入する前はもちろん、運用中もさまざまなリスクを考えて資金計画の調整が必要です。
どの物件でも「こんなに修繕費がかかると思わなかった」「空室が続いて赤字が続いている……」となる可能性は出てきます。
資金計画をおろそかにすれば、その分マンション投資に失敗しやすくなるでしょう。

物件選びの基準に問題がある

物件選びを間違えれば、初期段階から問題が発生しやすくなります。
特に、利回りの良さのみで判断して購入し、あとから不利な状況に気づくパターンは少なくありません。
たとえば、利回りが高くて駅も近い好物件だと思ったら、実際は「駅までの道に街灯がなく、夜は不便な場所だった」といったケースがあります。
利回りの良さのみに注目すると、「周辺環境と入居者のニーズが合わない」「交通の便が悪い」などの不利な点を見落としがちです。

リスクを想定した対策ができていない

先に述べたとおり、マンション投資にはリスクがあります。
「人気のエリアだから大丈夫だろう」「きれいな物件だから大丈夫だろう」と魅力に気を取られてはいけません。
たとえば「大型商業施設が近くにある」というのは魅力になりますが、もしその大型商業施設が閉鎖してしまったらどうなるでしょうか。
他に魅力がなければ人気が下がり、家賃を下げても空室が続く可能性があります。
どの物件でも、あらゆる視点でリスクを想定することが大切です。

マンション投資で資産運用が上手くいくコツ

マンション投資を成功させるには、リスクを理解して事前準備を整えることが大切です。
ここでは、マンション投資で上手に資産運用するためのコツを説明します。

マンション投資について勉強する

マンション投資を始める前に、投資について勉強し不動産に関する知識を深めることが大切です。
インターネットや書籍を活用して、なるべく多くの情報に目を通しましょう。
特に、キャッシュフローと利回りについての把握が大切です。

不動産投資会社には、一通りの知識を身につけてから相談するのがおすすめです。
不動産会社にすべてを任せるのではなく、あくまでも自分が主体となって考えられるよう準備しましょう。

エリアや投資物件を慎重に選ぶ

マンション投資で重要なのは、入居者が部屋を借りてくれることです。
賃貸物件として需要があるか否かの見極めは慎重におこないましょう。
家賃の金額を左右するのは、物件の購入価格ではなく住まいの利便性や周辺環境などです。
周りのマンションの入居状況が良ければ、早期の入居が期待できます。
物件を選ぶときは、常に「入居者目線」で考えることが大切です。

以下の記事では不動産投資でエリアを選ぶ際のポイントを解説しています。
こちらも参考にしてみてください。

シミュレーションを徹底的におこなう

資金計画を立てる際は、「いつ・何に・いくら支払うのか」を具体的に考えましょう。
マンション投資は基本的に長期運用になりますが、将来に何が起きるのか、実際のところは誰にもわかりません。
だからこそ、金利の上昇や家賃の下落など、さまざまな事態を想定した資金計画が必要です。

購入前だけでなく、賃貸経営中もシミュレーションをおこなって計画を更新していきましょう。
徹底的な資金計画が、マンション投資で資産運用を成功させるカギです。

以下の記事では、シミュレーションの方法や便利なツールを紹介しています。

想定されるリスクに備える

リスクに直面する前に「○ヶ月空室になった場合は…」「こんな修繕が必要になるかもしれない」など、さまざまなパターンを想定して対策を立てることが重要です。
たとえば、自然災害リスクへの対策として以下のようなポイントがあります。

• 新耐震基準を満たしている物件を選ぶ
• 地震保険への加入を検討する
• 市区町村の水害マップを確認する
• 自然災害による過去の被害状況を調べてみる

可能性が低いからといって軽視せず、あらゆるリスクに対策を練っておきましょう。
以下の記事では一人暮らしの孤独死に備えた孤独死保険について紹介しています。
あわせてご参考ください。

初心者がマンション投資で成功するためのポイント

マンション投資で成功するためには、物件を選ぶ際に2つのポイントに気を付けましょう。
これらを押さえることで、初心者の方でもマンション投資で成功しやすくなります。

ワンルームマンションに投資する

ワンルームマンションが有利なポイントは、「修繕費を抑えられる」「リスクを分散できる」の2点です。
若い世代の一人暮らしの場合、仕事の都合やライフスタイルの変化で住居を変える人が少なくありません。
入れ替わりのサイクルが比較的短くなり、部屋内のメンテナンスをこまめにできるため修繕費を抑えられます。
一方、ファミリー向けの物件では長期間の入居となり、退去後に大きな修繕が必要になることがほとんどです。

また、複数の部屋を購入すれば、築年数やエリアの異なる物件を選ぶことでリスクの分散が可能です。
一棟アパートでは各部屋の条件に大きな差はないため、条件が異なる複数のワンルームマンションのほうが有利といえます。

新築マンションよりも中古マンションを選択する

中古マンションのほうが、安く購入できる上に利回りも高いからです。
どの新築マンションも数年後には中古物件になり、資産価値は下がります。
新築マンションは販促にかかる費用が上乗せされるため購入価格が割高になりますが、賃貸に出す場合の家賃は新築・中古で大きな差はありません。

さらに、中古物件なら空室期間の有無や建物の修繕状態など、判断材料となる情報が多くあります。
リスク回避の観点からも、中古マンションのほうが成功しやすいでしょう。

マンション投資で不安なことは専門家に相談しよう

リスクは予測しづらい部分もあるため「考え方が合っているかわからない」「いまいちよくわからない」と悩むこともあるかもしれません。
知識を身につけても不安な部分があれば、不動産投資会社など不動産の専門家に相談しましょう。
多くの経験に基づいたアドバイスがあれば、知識を活かす方法が見えてくるはずです。
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まとめ

マンション投資は安定した資産運用ができる手段の一つです。
ただし、空室や家賃変動、自然災害などのリスクもあります。
マンション投資を成功させるためには、入念な資金計画やリスクを想定した対策などが大切です。

まずは不動産や投資についての知識をしっかり身につけましょう。
中山不動産では、マンション投資のご相談を受け付けています。
不安や疑問に感じることがあれば、お気軽にご相談ください。

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