不動産投資の減価償却とは？計算方法や注意点、節税について徹底解説

2022.07.04

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「減価償却って何だろう？」「節税になるって聞いたけど、実際どうなんだろう」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。
減価償却とは経費を計上する方法の一つで、上手に活用すれば大きな節税効果が期待できます。
とくに会社員として副業で不動産投資をおこなう方におすすめです。

この記事では、減価償却の基本から計算方法まで詳しく解説します。
注意点や節税効果が見込める条件などにも触れるため、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の減価償却とは？なぜ必要？

不動産投資では減価償却を活用することで節税効果が期待できます。
より大きな節税効果を得るには、減価償却の仕組みについて理解することが大切です。
まずは、減価償却の基本的な内容を説明します。

減価償却費とは？

減価償却とは固定資産の取得費用を、数回に分けて経費として計上することです。
たとえば、6,000万円の物件を購入したとします。
取得した年に6,000万円を一括で経費とするのではなく、毎年1,000万円ずつ6年かけて経費計上するのが減価償却です。

この分割して計上する費用のことを減価償却費と言います。
建物や設備の取得費用に適用可能です。
減価償却は時間によって価値が下がっていくものを対象にしています。
土地の価値は時間に左右されないため、減価償却の対象外である点に注意しましょう。

減価償却期間と法定耐用年数の関係

法定耐用年数とは固定資産の価値がなくなるまでの期間のことです。
法定耐用年数は国税庁が定めており、建物の構造や用途によって異なります。
減価償却期間は法定耐用年数をもとに算出するため、建物によって期間の長さが変動します。
たとえば、住宅用の建物における法定耐用年数は以下のとおりです。

・木造や合成樹脂造：22年

・木骨モルタル造：20年

・鉄骨鉄筋コンクリート造：47年

・金属（鉄骨）造：19年・27年・34年（骨格材の厚さによる）

ただし、あくまでも法定耐用年数は、適切な減価償却期間を考えるための指標です。
法定耐用年数を過ぎたからと言って、建物を利用できなくなるわけではありません。

不動産投資の減価償却費を計算する3つの方法

減価償却費の計算に必要な情報は、物件の取得費用と耐用年数です。
ここでは、減価償却費に関わる計算方法について説明します。
ぜひ物件情報と照らし合わせて計算してみてください。

定額法で減価償却費を計算する方法

減価償却が終わるまで、毎年同じ金額の減価償却費を計上する方法です。
取得費用を耐用年数で割って算出します。
たとえば、7,000万円の物件を10年で減価償却するなら、減価償却費は毎年700万円です。
新築の場合は法定耐用年数をそのまま適用できます。

中古物件にも定額法を適用しますが、耐用年数は計算する必要があります。
計算方法は後述の「簡便法」をご覧ください。

定率法で減価償却費を計算する方法

定率法は経過年数が長くなるほど減価償却費が減っていくのが特徴です。
取得費用の金額から減価償却累計額を引き、償却率を掛けて算出します。
定率法で計算できるのは設備のみで、建物の減価償却には適用されません。

また、設備であっても2016年3月31日までに取得したものに限定されます。
これから物件や設備を購入する方は、参考程度の認識で問題ありません。

簡便法で減価償却費を計算する方法

簡便法は中古物件を購入した場合に用いる、耐用年数の計算方法です。
使用開始から時間が経過している中古物件に、新築物件と同じ耐用年数を当てはめるのは不適切であるとされ考案されました。
計算式は次のとおりです。

耐用年数＝（法定耐用年数－築年数）＋築年数の20％

たとえば、築10年（法定耐用年数47年）の物件を購入した場合、耐用年数の計算は以下のとおりです。

法定耐用年数47年－築年数10年＝37年

築年数10年の20％＝2年

37年＋2年＝39年

また、購入時点で法定耐用年数が過ぎている場合は、法定耐用年数の20％を耐用年数とします。

不動産投資で減価償却費を活用して節税できる？

減価償却をおこなうことで、節税できる場合があります。
節税効果の大きさは建物の耐用年数やご自身の就業状況などによって変わるため、なぜ節税になるのかをしっかり理解しましょう。
ここでは、節税できる理由と節税が向いているケースを説明します。

損益通算での節税が可能

損益通算とは所得の赤字を、他の所得の黒字で相殺できる仕組みです。
不動産所得は他の所得と損益通算するため、減価償却費により所得全体を圧縮可能です。

たとえば、会社員のかたわら賃貸経営しており、家賃収入があるものの管理費や減価償却費により不動産所得が500万円の赤字になったとします。
このとき会社員としての給与所得が800万円だった場合、損益通算により所得額を300万円程度に圧縮が可能です。
納税額を算出するための所得額が低くなり、節税につながります。

減価償却の活用による節税が向いているケース

減価償却ができる期間は限られているため、いずれは節税効果が得られなくなります。
そのため、ある程度の期間保有したら売却を考えている方のほうが向いています。

また、損益通算による節税効果は、不動産所得の他に給与所得がある方に有効です。
不動産事業を本業にしている方は節税効果が得られにくいと言えます。
減価償却を活用した節税効果は、誰でも得られるわけではないため注意しましょう。

不動産投資で減価償却費を経費計上する注意点

減価償却には大きな節税効果が期待できますが、もちろん注意点もあります。
ここでは、知っておくべき3つのポイントを説明します。
減価償却費を経費計上するメリットを最大限活用していきましょう。

売却時の税金が高くなる可能性がある

不動産を売却して得られた利益は譲渡所得に分類され、所得税が発生します。
5,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却できれば利益はゼロになる、と考える方もいるかもしれません。
しかし、減価償却費を計上した分だけ不動産の価値は減っていきます。

減価償却が終了した物件は1円として扱われるため、売却のタイミングによっては、得られた利益がそのまま譲渡所得になります。
譲渡税率は20％で、5,000万円の譲渡所得となれば譲渡税は1,000万円です。
このように売却時の税金が高額になる可能性も踏まえ、シミュレーションしておきましょう。

減価償却費の注意点については、以下の記事もご覧ください。

【必見】不動産投資のデッドクロスとは？発生原因と回避策をわかりやすく解説

減価償却による節税効果は一時的なもの

減価償却では取得費用を分割して経費計上するものであり、必ず終わりがきます。
減価償却による節税をおこなっていた場合は、翌年から税金額が上がる可能性があります。
建物や設備ごとに耐用年数が異なるため、減価償却が終わるタイミングも異なる点にも注意が必要です。
事前にシミュレーションをおこない、減価償却期間が過ぎたあとの対策を整えておきましょう。