不動産投資の税金はいくつある？種類や税率、節税のカラクリまで解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産投資が節税対策ができるって本当？」
「そもそも不動産投資にはどんな税金がかかるの？」
など、税金に対する疑問をお持ちの人もいるのではないでしょうか。

不動産投資では物件の購入時、賃貸経営中、物件の売却時にそれぞれ税金がかかります。
税金の種類や税率を把握しておけば、節税と収益性のバランスを考えた不動産投資が可能です。

この記事では不動産投資に関わる税金の種類や税率、節税のカラクリまで解説します。

【一覧表】不動産投資にかかる税金の種類

投資物件の購入時にかかる税金は3つ

まずは物件購入時にかかる税金です。
税金には国税・地方税があり、地方税は自治体によってルールが異なる場合があるため注意しましょう。

不動産取得税

不動産の購入または贈与によって取得した場合にかかるのが不動産取得税です。
相続の場合はかかりません。
税額は基本的に不動産の課税標準額（固定資産台帳にある価格）の4％ですが、自治体によっては軽減措置もあります。
課税されるのが物件購入価格ではない点に注意しましょう。

不動産取得税は物件購入後、都道府県へ申告したあとに送付される納税通知書で清算します。
不動産取得税は地方税のため、自治体によって申告期限や納税通知書が届くタイミングが異なります。

印紙税

印紙税とは契約書を作成した際にかかる国税です。
不動産投資ではおもに「不動産売買契約書」「金銭消費賃借契約書」が課税対象になります。
それぞれ物件の購入価格やローンの借入金額によって課税額は異なります。

※2024年3月31日までに作成した契約書には上記軽減措置が適用されます。

登録免許税

不動産の登記にかかるのが登録免許税です。
取得した土地や建物の標準課税額に税率をかけて算出します。
税率は新築物件の購入なら0.4％、土地や中古物件の購入なら2％です。

また、ローンを組む際にも、借入額に対し0.4％の登録免許税がかかります。
融資を受ける際、担保として金融機関の抵当権を登記するためです。
原則としては現金支払いですが、いずれも収入印紙での支払いが一般的です。

出典：登録免許税の税額表｜国税庁HP
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

賃貸経営中にかかる税金は4つ

賃貸物件として運営している間にも税金がかかります。
基本的には所得税や住民税、固定資産税、都市計画税などで、所得が高額になると個人事業税や消費税もかかるようになるイメージです。

所得税・住民税

賃貸経営による家賃収入は、管理費やローン返済などの経費を差し引いた分が不動産所得として課税対象となります。
所得税は確定申告により精算し、住民税は6月以降に納付します。
課税対象は同じですが、納税のタイミングが異なるため注意しましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税は毎年1月1日時点で、建物や土地を所有している人に課税される地方税です。
不動産の売買価格ではなく、固定資産評価額に税率1.4％をかけて算出します。

また、建物や土地が「市街化区域内」にある場合は都市計画税も課税対象です。
固定資産評価額に対し税率は0.3％で、固定資産税と一緒に徴収されます。
自治体によっては軽減措置もあるため確認しましょう。

個人事業税

アパートやマンションなどで10部屋以上、戸建てなら10棟以上程度から課税されるのが個人事業税です。
都道府県が納税額を計算し、対象者に納付書を送付します。
多くの物件を所有していても、290万円の事業主控除があるため、不動産所得が290万円未満であれば個人事業税は発生しません。

参考：個人事業税｜愛知県
参考：個人事業税｜東京都主税局

消費税

基本的に家賃は非課税ですが、店舗やオフィスなど居住以外の目的で貸し出す場合は消費税が発生します。
また、原則として前々年の課税売上高が1,000万円以上の場合も消費税が課されます。
居住用であれば家賃収入は課税売上高に含まれません。

どのような場合に課税されるのか、条件を押さえておきましょう。

投資物件の売却時にかかる税金は2つ

投資物件の売却は不動産投資における出口戦略の一つです。
売却時にかかる税金は所得税・住民税、登録免許税ですが、物件購入時・賃貸経営中とは内容が異なるため注意しましょう。

譲渡所得にかかる所得税・住民税

物件の売却価格から、仲介手数料や売主負担の印紙税など、諸費用を差し引いたものが譲渡所得です。
売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」となります。

税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得：所得税30％、住民税9％
• 長期譲渡所得：所得税15％、住民税5％

※上記いずれも復興特別所得税2.1％が課税されます。

抵当権抹消にかかる登録免許税

不動産投資ローンを利用した場合は抵当権が登記されており、売却時にはこれを売主側で抹消するのが一般的です。
不動産一件につき1,000円の登録免許税がかかります。
自分一人での対応が難しければ司法書士に依頼もできます。
ローンを完済した時点で抵当権はなくなりますが、手続きしなければ登記上からは消えないため注意しましょう。

以下の記事では売却時にかかる税金について詳しく解説しています。
こちらもご参考ください。

物件の贈与・相続でも税金がかかる

親族から賃貸経営中の物件を贈与・相続などがあった場合、贈与税・相続税が課されます。
購入した場合とは税金の種類が異なるため注意しましょう。
固定資産税評価額が課税対象となり、税率は金額によって異なります。
また、相続税の控除額は相続する人の数によって変わります。

不動産相続におけるポイントは不動産の用途です。
土地や建物を賃貸用として相続すれば、通常の場合よりも相続税評価額が低くなるため節税効果が期待できます。

以下の記事では不動産の相続税や節税対策について解説しています。

不動産投資の税金対策は経費計上がカギ

賃貸経営中は管理費や修繕費などさまざまな経費がかかります。
所得税・住民税が課されるのは家賃収入から諸経費を引いた部分のため、漏れのない経費計上が大切です。

また、経費のなかでも減価償却費は割合が大きくなっています。
減価償却ができる年数や償却率などは建物によって異なります。
物件選びの段階から減価償却費にも目を向けていきましょう。

以下の記事では不動産投資に欠かせない経費のルールを解説しています。
こちらもご参考ください。

不動産投資が節税になるカラクリ

不動産投資が節税になる理由の一つは、確定申告で損益通算ができるためです。
不動産投資を始めた数年は、利益よりも出費のほうが多く赤字になりがちです。
青色申告による損益通算をおこなえば、本業の給与から不動産投資の赤字を控除できます。
それにより課税所得が小さくなり、所得税・住民税が低くなるという仕組みです。

ただし、運営が順調にできれば、ローン返済や減価償却費の減少により節税効果は小さくなります。
節税ばかりを考えるのではなく、不動産投資の目的を明確にすることが大切です。
バランスよく計画するために、不動産会社などに相談して専門家の意見も参考にしましょう。

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まとめ

不動産投資では、物件購入から賃貸経営中、売却のタイミングまで税金がかかります。
節税も魅力的ですが、長い目で見れば収益性がより重要です。
不動産投資の目的に合わせて、物件選びは慎重におこないましょう。

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