【初心者入門】不動産投資の始め方・やり方、投資物件の選び方を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

将来を見据えて不動産投資をしたいと思っても、具体的に何をすればよいのか困っている人もいるかもしれません。
少しでもわかりやすくするために、初心者が疑問に思いがちな点について解説していくスタイルを取りました。

この記事では、これまでに不動産投資の経験がない初心者向けに、不動産投資のやり方を一から解説します。
不動産投資でうまくいくためには、どうやって始めればよいのかが一目瞭然です。

初心者の疑問①不動産投資とは？

最初に、不動産投資とは何か、基本的な部分について詳しく解説します。
以下の2点をまずは理解しましょう。

• 不動産投資が儲かる仕組み
• 不動産投資で選べる物件の種類

不動産投資が儲かる仕組み

不動産投資が儲かる仕組みは、以下のとおりです。

1. 銀行から融資を受け、物件を購入する
2. 入居希望者を募って家賃収入を得る
3. 家賃収入や自身の給与収入などから、銀行に返済をしたり、リフォーム費用や保険料、税金などの諸経費を払う
4. 家賃収入と返済、諸経費の支払の差額が利益になる

つまり、物件から得られる家賃収入から経費を除いた金額がプラスになれば儲かります。
もっと簡単に言えば「自分が大家さんになって人に家を貸してお金を儲ける」といったところです。

不動産投資で選べる物件の種類

不動産投資といっても、選べる物件の種類はさまざまです。
わかりやすくするために表にまとめました。

基本的に、区分物件よりも一棟物件のほうが初期費用がかかります。

初心者の疑問②いくらから始められるの？

不動産投資を始めたいと思っても、実際にいくら用意すれば始められるのかわからない初心者の人もいるでしょう。
ここでは、おおよその目安について解説します。

物件価格の1～3割が自己資金の目安

一般的に、不動産投資を始めるにあたって用意すべき自己資金の目安は、物件価格の1〜3割程度とされています。
2,500万円の物件なら、250万円〜750万円程度です。
自己資金は多いほど月々の返済は楽になりますが、貯めるまで時間もかかることからも、個々の事情に応じながら準備しましょう。

自己資金ゼロでも不動産投資はできますが、審査に通るのが難しいうえに、月々の返済額が多くなるなどの弊害も生じるためおすすめはしません。

融資を受ければ少ない元手で投資を始められる

不動産投資は、融資を受ければ少ない元手で投資を始められるのが特徴です。
すでに触れたとおり、自己資金を多めに用意するには時間がかかります。
自己資金を多めに用意できない場合でも、物件の収益性が高いと判断されれば、金融機関からの融資は受けられます。

ただし、物件や金融機関の選び方にも気を配らなくてはいけません。
まずは、不動産会社の担当者に相談しましょう。

初心者の疑問③不動産投資の始め方は？

不動産投資を始めるといっても、具体的に何をするのかがわかりづらいかもしれません。
ここでは、一般的な不動産投資の始め方について詳しく解説します。

ステップ1.不動産投資の勉強・情報収集をする

不動産投資を始めるなら、まずは勉強や情報収集に取り掛かりましょう。
必要最低限の知識が備わっていないと、物件選びやローンの審査、収支の計算などあらゆる場面でうまくいかなくなる可能性が高くなります。

不動産投資の勉強方法としては、本を読んだり、不動産会社が主催するセミナーに参加したりなどが考えられます。
また、情報収集するには、不動産会社の個別相談会に行ったり、不動産投資家同士の交流会に出たりなどが有効です。

ステップ2.投資の条件を決める（どこに、どのくらい）

ある程度不動産投資に必要な知識や情報収集ができたら、投資の条件を決めましょう。
「どこに、どのくらいの予算で投資用物件を購入するか」ということです。

不動産投資は投資である以上、収益があげられる見込みが立つかどうかを考えなくてはいけません。
「事業として見た場合に成り立つか」も考慮したうえで、投資の条件を決めましょう。
一人での判断が難しければ、不動産会社への相談をおすすめします。

ステップ3.投資用物件を探す

投資の条件が決まったら、次は投資用物件を探しましょう。
物件選びにおいても、事業としてとらえた場合に収益があげられる見込みがあるかをチェックする必要があります。
以下の条件をふまえて物件を選びましょう。

• 最寄駅からのアクセスがよい
• 利便性がよい
• 適切な利回りを達成している
• 管理が行き届いている

不動産会社に相談しても構いませんが、先方が売りたい物件を無理に勧めてくる場合もあるため注意が必要です。

ステップ4.投資物件の内覧・現地調査をする

投資物件の候補が決まったら、内覧や現地調査をしましょう。

物件そのものや、物件がある地域の様子は実際に足を運んでみないとわかりません。
写真で見たらきれいなのに実物はそうでもなかったり、夜になると周辺の人通りが少なくなって危険だったりなど、その場にいないと判別できないことはたくさんあります。

自宅から遠い場所に物件があったとしても、できる限り時間を取り、内覧や現地調査をしましょう。

ステップ5.金融機関のローン（融資）審査を受ける

投資物件が決まったら、金融機関にローンを申し込み、審査を受けます。
金融機関に心当たりがなければ不動産会社の担当者に相談するのがおすすめです。
提携している銀行の担当者を紹介してくれる場合もあります。

なお、審査にあたっては面談が必須です。
以下の点は聞かれる可能性が高いため、事前に準備しておきましょう。

• 略歴
• 金融機関を選んだ理由
• 不動産投資の目的
• 投資用物件を選んだ理由
• 返済までのプラン
• 自己資金を用意した方法

ステップ6.契約手続きを経て投資物件を購入する

金融機関のローン審査に通ったら、契約手続きを経て投資物件を購入しましょう。
不動産会社の担当者と金融機関の担当者、提携司法書士とで集まる席が設けられるのが一般的です。

不動産会社の担当者から重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結し、ローンの契約へと進みます。
重要事項説明を聞いていてわからない点があれば、その場で質問し解決しましょう。
そのあと、代金の支払いを済ませて、不動産の登記移転手続きがおこなわれるのが通常の流れです。

ステップ7.賃貸管理を任せる管理会社を選ぶ

投資物件を購入したら、賃貸管理を任せる管理会社を選びましょう。

賃貸管理とは、建物などのメンテナンス管理と、契約者・テナントに対する管理業務の総称です。
家賃の集金やクレーム・近隣トラブルへの対応、修理の手配や退去後のリフォームなどの業務が含まれます。

管理会社は、これらの業務を代行してくれる会社です。
管理の質が、入居者の満足度に直結するといっても過言ではありません。
管理会社は吟味して選びましょう。

ステップ8.賃貸物件の運用を開始する

賃貸管理を任せる管理会社が決まったら、賃貸物件の運用を開始しましょう。
不動産会社に依頼して入居者を募集します。

入居者がすぐに決まれば問題はありませんが、実際はそうはいかないかもしれません。
その場合は、広告を出す媒体を変えたり、家賃の交渉に応じたりなど、柔軟に対応しましょう。
適切な対応をするためにも、不動産会社の担当者とのコミュニケーションも、こまめにとるのをおすすめします。

初心者の疑問④初めての物件でおすすめは？

不動産投資をこれから始める場合、1軒目としてどんな物件を選べばよいのかわかりづらいかもしれません。
ここでは、少ない初期費用でも購入できる物件を紹介します。

ワンルームマンション

不動産投資初心者に向いているのが、ワンルームマンションです。
おすすめする理由として、以下の4つがあげられます。

• 少ない資金で購入ができる
• 修繕費用も少なくて済む
• 管理会社に日々の業務を任せられる
• 景気に左右されにくく、比較的安定している

ただし、借り手がつかなかったり、災害に見舞われたりなどの一定のリスクは伴います。
立地を踏まえて物件を吟味したり、火災保険や地震保険に加入したりなどの対策は講じましょう。

中古物件なら初期費用を抑えられる

ワンルームマンションのなかでも、初期費用を抑えるという意味で中古物件がおすすめです。

新築物件の場合、中古物件に比べて初期費用が高くなる傾向にあります。
建物や設備が新しい分高いのに加え、売主である不動産会社の利益も捻出しなくてはならないからです。
そのため、価格に広告宣伝費など、売買活動に要するさまざまなコストが上乗せされます。

しかし、中古物件では仲介手数料が発生するものの、このようなコストの上乗せはありません。

初心者の疑問⑤集客力の高い投資物件の選び方は？

投資物件を選ぶ際は、集客力の高いものを選びましょう。
「安定的に借り手がつく物件を選ぶ」ということです。
必ずチェックすべき項目として、以下の4つを解説します。

アクセスのよい立地にある

物件がアクセスのよい立地にあるかは、必ず確認しましょう。
その他の条件がまったく同じ「最寄り駅から徒歩3分」と「最寄駅から徒歩20分」の2つの物件があれば、前者のほうが早く入居者が決まるはずです。

とくにワンルームマンションの場合、車を持っていない人が住む可能性が高く、駅から遠いのは致命傷になります。アクセスがよくない物件は、近くに大学や工場があるなど、特殊な理由がない限り選ばないほうが無難です。

利便性が高く賃貸ニーズが見込めるエリア

利便性が高く、賃貸ニーズが見込めるエリアを選ぶのも重要です。
利用できる路線が多く、商業施設や病院などが近隣に揃うエリアにある物件なら、借りてもらえる見込みは高いでしょう。
また、将来的な再開発の予定が具体的に進んでいるエリアもねらい目です。

一方、人口が減少しつつあるエリアの物件は、賃貸ニーズは大きく期待できないため避けたほうがよいでしょう。

適切な利回りで収益性が期待できる

物件を選ぶ際は、適切な利回りで収益性が期待できるかどうかも確認しましょう。
利回りとは、不動産投資の収益性を測る指標で、一般的には以下の2つが用いられます。

• 表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100
• 実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

これらの利回りが低ければ、収益性も期待できない可能性が高いため注意が必要です。
不動産会社の担当者とシミュレーションすることをおすすめします。

管理が行き届いている

管理が行き届いている物件を選ぶことも重要です。
実際に物件を見に行き、共用部分を中心に以下の点をチェックしましょう。

• 掲示板に古いポスターが貼られていないか
• 落書きがあったり、ゴミが散乱していたりしていないか
• 外壁にヒビが入っていないか
• 郵便受けにチラシがたくさん突っ込まれていないか

これらの点をチェックした結果、自分や家族が住みたいと思えない物件であれば、投資用物件として購入するのはやめておいたほうが無難です。

初心者の疑問⑥会社員の副業に向いている？

不動産投資は会社員の副業に向いているとされています。
なぜ、不動産投資が会社員の副業に向いているのか、理由として以下の2点を詳しく解説します。

安定収入で金融機関からの融資を受けやすい

不動産投資目的でローンを組む場合、会社員であれば金融機関からの融資が受けやすくなっています。
会社員であれば毎月給料が受け取れるため、信用度＝支払能力が高いと判定されるためです。

なお、実際の審査では物件の収益性など他の要素も判断材料であるため、確実に審査に通るわけではありません。
しかし、勤務先が上場企業やそれに準ずる規模の企業であれば、審査においてはプラスに働くでしょう。

物件の管理は管理会社に委託できる

物件の管理は管理会社に委託できることも、不動産投資が会社員の副業に向いている理由の一つです。

「入居時・退去時の事務手続き」「入居者からの依頼・クレーム対応」「物件の手入れ」などの管理業務はすべて管理会社にお任せできます。
自分で対応すべきことのほうが少ないため、会社員をしながらでも両立可能です。

ただし、管理会社との相性がものをいうため、担当者との相性や口コミもチェックしながら慎重に選びましょう。

初心者の疑問⑦不動産投資で失敗しないためのコツは？

不動産投資で失敗しないためには、コツを押さえて行動することも大事です。
特別難しいわけではありませんが、最低限押さえておくべきコツについて詳しく解説します。

うまい話には裏があると心得る

うまい話には裏があると心得るのは、不動産投資で失敗しないための基本です。
不動産投資を含め、投資にはリスクがつきまといます。
つまり「利益が出ることもあるし、損失を被ることだってある」というのが、投資の本当の姿でしょう。

このような背景を考えると「絶対に儲かる」といったうまい話はありえません。
少しでも魅力的な話をされたら「有料セミナーに誘導したい」などの裏があると考えましょう。

不動産投資の勉強・情報収集をする

不動産投資で失敗しないためには、勉強や情報収集は必要不可欠です。
不動産投資関連の本の内容からもわかるように、日常生活ではまず使わない用語も多く出てきます。
用語の意味が理解できなければ、正しい投資判断は難しいでしょう。

また、不動産投資も国内外の経済、政治の影響を少なからず受けます。
ニュースをチェックしたり、他の不動産投資家と情報交換したりなど、情報収集にも励みましょう。

余剰資金で運用する

不動産投資は余剰資金でおこなうのが前提です。
つまり「全部無くなったとしても生活に影響を及ぼさないお金で不動産投資をするのが大事」と考えましょう。

生活に必要なお金までつぎ込んで不動産投資をしても、成果が出るとは限りません。
それどころか、つぎ込んだ資金以上の損失を被る恐れも出てきます。
こうなると不動産投資どころか、日々の生活もままならなくなるため絶対にやめましょう。

初心者は少額からスタートする

不動産投資の初心者であれば、少額からスタートするようにしましょう。
不動産投資の知識も経験も乏しい初心者が大きな利益を得たいからといきなり高額な物件を購入し、失敗すれば大きなダメージになります。

このような事態を防ぐには、まずは身の丈にあった規模で始めるのが重要です。
中古のワンルームマンションなど、少額からできる不動産投資を通じ、ノウハウや情報、知識や経験を身につけていきましょう。

専門家への相談は欠かさない

専門家への相談を欠かさないことも、不動産投資の成功には不可欠です。
どれだけ知識や経験が豊富だとしても、人間は常に正しく判断できるとは限りません。
思い込みや誤解が原因の失敗もあり得ます。

しかし、専門家に相談という形で話すことで、思い込みや誤解に気づけたり、有益なアドバイスを受け取れるはずです。
初心者のうちはもちろん、ある程度の経験を積んでからも、専門家への相談は欠かさないようにしましょう。

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まとめ

知識や経験のない初心者でも、不動産投資は始められます。
投資である以上リスクもありますが、知識や経験を積み、丁寧に対応することで成功する見込みもあります。

自分に合う成果のでるやり方を探している人は、中山不動産に一度ご相談ください。
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