アパートローンの審査には事業計画書が重要｜記載内容や書き方を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資で物件を購入する際には、アパートローンを利用します。

そして、アパートローンの審査において重要になる書類の一つが事業計画書です。
「どのように不動産経営をしていくか」をまとめた資料を指します。

金融機関の担当者は事業計画書も含めた情報を分析し融資の可否を判断するため、出来が良くない事業計画書を提出するのは好ましくありません。

この記事では、事業計画書の記載内容や書き方を解説します。
初めて事業計画書を作る人でも、この記事を読めば何をすればよいのかがわかるはずです。

事業計画書とは？アパートローンに重要な理由

最初に、事業計画書とは何かについて解説します。
アパートローンの審査において重要視される理由について確認していきましょう。

事業内容と戦略を見える化したもの

事業計画書とは、事業の運営方針や具体的な行動を内外に示すためにまとめた資料のことです。
事業の目的や手段、理念や将来のビジョン、売上や経費などの情報を盛り込みます。

「事業内容と戦略を見える化したもの」といったところでしょう。
アパートローンも含めた金融機関からの融資を受ける際は、重要な資料となります。

事業計画書は融資審査の判断材料となる

事業計画書は、金融機関が融資審査をおこなうにあたり、判断材料となる重要な資料の一つです。
金融機関も利益をあげなくてはいけない以上、収益性が見込めない事業に対して融資はできません。

そこで、金融機関の担当者は、事業計画書を見て、融資の対象となる事業にどの程度収益性があるかを判断しています。

融資面談がスムーズに進む

事業計画書には、融資面談をスムーズに進める役割もあります。
融資面談に限らず、一般的に初対面の人と話す際は、相手に関する情報があったほうがスムーズでしょう。

事業計画書には利用希望者に関する情報も盛り込まれるため、金融機関の担当者が利用希望者の人となりを理解するうえでの重要な資料になります。

アパートローンの審査に重要な事業計画書の作り方

次に、実際の事業計画書の作り方について、自分でやるのを前提に解説します。

事業計画書のテンプレートを活用する

事業計画書を作成する際は、テンプレートを活用すると便利です。
法律で定められた様式はないため、Excelなどで自分で作ってrも構いません。

しかし、初めてだと難しく、Web上で公開されているテンプレートを使うのがおすすめです。
Excelで必要な情報を埋めていくと自動的に出来上がるタイプのものなら、初めてでも安心して使えます。

金融機関が用意したテンプレートを使用する

金融機関によっては、所定のテンプレートを使って事業計画書を作成・提出するよう求められるケースもあります。
その場合、テンプレートの入手方法や記入方法については必ず担当者に確認してください。

たとえば、日本政策金融公庫では、Webサイト上でも事業計画書のテンプレートを公開しています。

アパートローンの事業計画書に記載する内容

一般的に、アパートローンの事業計画書に記載すべき項目として考えられるものを詳しく解説します。

自己紹介・プロフィール

アパートローンの事業計画書には、自己紹介・プロフィールも書きましょう。
書くべき内容の例を挙げてみました。

• 年齢
• 住所
• 生年月日
• 職業
• 勤務先、勤続年数
• 家族構成

情報を盛り込み過ぎても読みづらいです。
金融機関が重視するのは「この人は事業を成功させられるか」であり、関連がある情報だけを盛り込むようにしましょう。

資産や負債状況

事業計画書には、自身の資産や負債の状況も盛り込みましょう。

具体的には、以下の情報を記載します。

• 現金、預金、株式や債券など金融資産の残高
• 積立型の生命保険への加入状況
• 自宅の土地・住宅の固定資産税評価額
• 住宅ローンなど各種ローンの残高

金融機関からの信頼を得るためにも、抜け・漏れがないよう気を付けてください。

アパート経営事業の目的や内容

アパート経営事業の目的や内容も、事業計画書には盛り込みましょう。
目的＝なぜやるのかは、ポジティブなものが望ましいです。
「地域活性化に役立てたい」などは好意的に取ってもらえます。

また、内容＝どうやるのかにも触れておきましょう。

以下の3点は必ず記載してください。

• ターゲット層
• 選ぶ投資用不動産の特徴
• 経営戦略

投資用アパート物件の詳細

購入予定の投資用アパート物件の詳細は必ず盛り込みましょう。

とくに、以下の情報は欠かさずに記載してください。

• 構造
• 築年数
• 総戸数
• 用途地域
• 延床面積
• 土地面積
• 路線価
• 実際の地図
• 固定資産税評価額
• 積算評価額

また、周辺の入居率や家賃相場、物件の売買価格も盛り込みましょう。
金融機関の担当者が、利用希望者の選定した物件を用いた経営が事業として成立するかどうかを判断するうえで重要な情報です。

収支・支出の将来性

本人の収入、支出の将来の見通しも記載しましょう。

収入については、会社での昇給の見込みや昇給率を記載します。
昇給率がよく、年収が安定しているならプラスに働くでしょう。

一方、支出については、マイホームや車のローンに関する情報を盛り込みます。
月々どのくらいの金額を、何年間払い続けるのかを書けば大丈夫です。

ただし、毎月の支払額が多い状態が何年も続くようだとマイナス評価につながります。

収支シミュレーション

アパートローン審査における事業計画書には、収支シミュレーションを盛り込みます。

とくに以下の情報は、重要な指標となるため、明確な根拠をもって説明してください。

• 物件価格
• 表面利回り
• 実質利回り
• 返済比率
• キャッシュフロー比率
• キャッシュフロー推移

また、シミュレーションをおこなうにあたっては、空室リスクも考慮しましょう。

アパートローンの事業計画書を作成する際のポイント

最後に、アパートローンの事業計画書を作成する際に意識しておきたいポイントとして、以下の3つを解説します。

投資ではなく事業であることを意識する

不動産投資は厳密には投資ではなく、事業である点を意識しましょう。

アパートローンはあくまで「不動産経営を事業としておこなう人のための融資商品」です。
そのため、事業として成り立たせていくという意向のない人に対して融資はおりません。

事業計画書でも「事業として成立する可能性が高い」点を伝えられるよう、表現を練りましょう。

客観的なデータや数値を記載する

事業計画書には、客観的なデータや数値を記載しましょう。
情報が伝わりやすいうえに、信ぴょう性も増すからです。

たとえば、黒字が見込めるのであれば「年間家賃収入が200万円、経費が150万円なので50万円の黒字になる」と書いてください。
「高確率で黒字になる」よりも伝わりやすくなるのがわかるはずです。

端的にわかりやすい内容に仕上げる

端的でわかりやすい内容に仕上げるのも、事業計画書の作成においては重要です。
必要でない情報が多く、わかりにくい内容では、読む側（＝金融機関の担当者）も疲れてしまいます。

「事業計画書がわかりにくい」から不合格になる可能性も出てきます。
審査に通る可能性を上げるためにも、端的かつわかりやすい内容に仕上げましょう。

第三者に見せてフィードバックをもらう

事業計画書を金融機関に提出する前には、第三者に見せてフィードバックしてもらいましょう。

誤字・脱字や冗長な表現など、自分では気づけない部分であっても、人に指摘してもらえば修正するきっかけがつかめます。
不動産会社の担当者以外にも、配偶者などの家族、友人・知人などに見てもらうと効果的です。

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まとめ

初めて事業計画書を作るとなると、勝手がわからず戸惑うかもしれません。
しかし、誰でも最初はわからないところから始める以上、心配しすぎる必要もないでしょう。

中山不動産では、経験と知識が豊富なスタッフが、事業計画書の作成を含め不動産投資のサポートをいたします。
どんなお悩みでも、まずは気軽にご相談ください。

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