アパートローンの審査基準は厳しい？年収以外で評価される項目とは

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営をおこなううえで、賃貸用住宅のローンである「アパートローン」を利用する人は少なくないでしょう。
アパートローンは住宅ローンと融資基準が異なる部分があり、その審査基準を知っておくことは大切です。

この記事では、物件や本人に関するアパートローンの審査基準や「審査に通らない」を回避する対処法を解説します。

融資を取り付けるカギを握る事業計画書も含めアパートローン周辺のお役立ち情報を網羅的に解説するため、理解を深める参考にしてみてください。

アパートローンの審査基準｜物件に関する項目

アパートローンの審査基準に関する項目は「物件」と「本人」の2通りがあります。

まずは、物件の項目から見ていきましょう。 

物件の収益性

融資審査の際、金融機関が注目するのが物件の収益性です。

審査に通りやすい収益性が高い物件は以下のとおりです。

• 築年数の浅い物件
• 立地が良く利便性が高い物件
• 設備が充実している物件

築浅物件のほうが家賃設定が高く、収益性がよくなり、審査に通りやすいです。
同様に、利便性のよさも入居者を確保しやすいという理由で収益性に期待が持てます。

設備が充実していて暮らしやすいなど、長く安定した収益を見込める人気物件かどうかが審査基準となることを覚えておきましょう。

担保としての資産価値

担保として資産価値があるかどうかもアパートローンの審査基準の一つです。

資産価値のある物件の概要をまとめました。 

• 建物の構造や耐用年数
• 築年数
• リフォームの有無
• 地域需要を満たしているかどうか

これらの条件は将来ローンの返済が難しくなった場合に、アパートが担保になるかどうかを図る基準となります。
長期的に収益を見込めるか否かも重視されるため、建物の内容や状態だけでなく、地域需要を満たしているかどうかにも注目しましょう。

アパートローンの審査基準｜本人に関する項目

もう一つの審査基準である、本人に関する項目を見ていきましょう。 

年収や勤務先の情報

年収や勤務先は審査の際の重要なチェック項目です。
年収に関しては配偶者の所得も合算できるため、共働きのほうが審査に有利な傾向にあります。

勤務先は、毎月の収入の安定性が金融機関側の重要な審査基準となります。
審査に通りやすい勤務先は、会社員や公務員など倒産リスクの低い職種です。

審査に通りにくいとされる独身者や個人事業主の方は、自己資金を増やすなどして対処しましょう。

自己資金など資産状況

ローン審査において重要なのが、自己資金（頭金）がいくらあるのかです。
具体的には、物件価格の15～30%の現金があればローン審査に通りやすくなります。
6,000万円の物件を購入する場合は、900〜1,800万円を目安に自己資金を用意しましょう。

ただしアパート経営は借入によるレバレッジ効果も期待できるため、投資効率の観点では自己資金100％が悪いわけではありません。
自己資金を手元に残し、借入額を増やすことも有効ですが、ローン審査の通りやすさでいえば資産は潤沢にあるほうが好ましいといえます。

レバレッジ効果に関する記事はこちら

借入金の有無や過去の返済状況

カードローンや他社からの借入が多くあると、審査は通りにくくなります。
貸付可能な総額は、年収などを基準に1/3を超えてはならない「上限」が決められているからです。
また借金があると、支払能力が低いとみなされることも理由の一つです。

ただし現在借入金がある場合でも、一度完済すれば問題ありません。
ローン審査を通りやすくするために、一度借入金を精算しましょう。
過去の返済状況も重視されるため、滞納などに気を付け、信用を高めておくことも大切です。

アパートローンは事業計画も審査基準の一つ

事業計画に具体性があるかどうか、アパートローンは事業計画も審査基準の一つであることを認識しましょう。

事業計画書に記載する内容

事業計画書に記載する内容は以下のとおりです。

• 計画地の概要
• 建物の概要
• 物件コンセプト
• 家賃想定表
• 総事業費
• 資金計画
• キャッシュフロー予測

とくに、資金計画やキャッシュフロー予測では、事業計画が妥当である根拠を示すことが大切です。
空室リスクに対するシミュレーションや、不測の事態に対する備え（自己資金やアパート経営以外の収入）については、なるべく詳細に記載します。

融資が受けられるかどうかは事業計画書にかかっていると言っても過言ではなく、新築・中古にかかわらず、事業計画書は入念に作成しましょう。

書き方に困った場合は専門家に相談しよう

事業計画書はローン審査の要となる重要な書類です。
少しでもよい条件で借りるために、しっかりした内容に仕上げる必要があります。

記載する内容は上記のとおりですが、書き方がわからない方や確実に融資を受けたい方は専門家への相談をおすすめします。
アパート経営を成功させるために、ローンは好条件でスムーズに借りましょう。 

アパートローンの「審査に通らない」を避けるには

アパート経営をおこなううえで避けたいのが「審査に通らない」という問題です。
対処法を5つ紹介します。 

本人の属性を引き上げる

収入が高く、安定している状態へと本人属性を引き上げることも大切です。
審査を通過しやすい本人属性をまとめました。

• 会社員
• 公務員
• 医療法人の職員
• 勤続年数が3年以上
• 保証人

すでにお伝えしたとおり、倒産リスクの低い職業についている方のほうが審査が通りやすい傾向にあります。
配偶者や子どもなど所帯持ちのほうが独身者より審査が通りやすいのも特徴として押さえておきましょう。

融資がおりにくいとされる個人事業主の場合、借入先として個人事業主への融資に積極的な日本政策金融公庫（政府100％出資の金融機関）を検討するのも方法の一つです。

審査に通りやすい投資用物件を選ぶ

審査に通りやすい優良物件を選ぶことも大切です。物件情報における金融機関の着眼点をまとめました。

• 建物の構造や耐用年数
• 築年数
• リフォームの有無
• 地域需要を満たしているかどうか

アパートローンでは地域需要を満たしているなど、安定した収益を見込めるかどうかが審査基準となります。
物件を選ぶ際は長く資産価値をキープできる、収益性の高い物件を購入しましょう。

客観的なデータに基づいた事業計画書を作成する

金融機関からの信用を得るために、客観的なデータに基づいた事業計画書の作成は必須です。
具体的には、事業計画書に書き込む情報は根拠を踏まえ、客観的でわかりやすい内容を心がけましょう。

さらに説得力を持たせるために、リスクも想定した内容を盛り込むこともポイントです。
楽観的であったり、具体性に欠けたりする内容ではなく「アパート経営事業を成功させる意気込みが相手に伝わる事業計画書」を作成しましょう。

金融機関ごとの審査基準を把握する

金融機関ごとに審査基準を知っておくことも大切です。
金融機関といっても、メガバンクから信用金庫まで幅広く、その特徴はさまざまです。

たとえば、メガバンクは金利が低く返済負担を減らせますが、審査基準は厳しくなります。
信用金庫などは年2%程度の低金利が魅力ですが、融資を受けられるエリアは限定的です。

このように金融機関ごとの審査基準を把握することは、自分に有利な形でアパートローンを組むことにつながります。

複数の金融機関で審査を受ける

審査を受ける際は、複数の金融機関に打診しましょう。
お伝えしたようにローンの審査基準や金利は各金融機関で異なるため、自分に最適な融資条件も一様ではありません。

下記にそれぞれの銀行の特色をまとめました。

上記のように特色は多岐にわたるため、ローンを組む際は複数の金融機関に相談しましょう。

年収700万円から始める資産運用

雇用不安から解放されたくても、何から手をつければよいのかわからない…。

• 資産運用でお金を増やしたい
• 子どもの教育資金に不安を覚えている
• 65歳以降の老後資金に苦労したくない

このような悩みを抱えている方は、アパート経営を始めませんか。

中山不動産では、年収700万円から始められるアパート経営をご案内しています。

入居率99.1％を誇る当社プロデュースの新築アパートで高収益が期待できます。

より安定した将来の資産形成を実現するためにサポートいたします。

まとめ

ローンを組む際に重要なのが「本人属性」と「物件属性」です。
どちらも金融機関から信用を得ることが課題となります。
確実に融資審査を通過するために、事業計画書は入念に作成しましょう。

アパートローンや収益性の高い物件について詳しく知りたい方は、実績が豊富な中山不動産にご相談ください。

プロの大家さんも納得！最新情報が満載の不動産投資セミナー

投資初心者向けの相談会あり。
すでに大家向けの相談会あり。

こんな方にオススメ
・不動産投資を基礎から学びたい方・
・大家として成功するノウハウを学びたい方。
・名古屋で不動産投資を始めたい方。

詳細はこちら