土地活用にはアパート経営がおすすめ｜失敗を回避する対策を完全解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

土地活用と言っても、さまざまな方法があります。なかでもおすすめなのはアパート経営です。入居者からの家賃収入が毎月得られるとともに、タイミングを見て物件自体を売却すればその分の利益も入ってきます。

ただし、初期費用が決して安くないうえに、空室や家賃の滞納、災害などさまざまなリスク要因もあるため注意しなくてはいけません。

この記事では、土地活用にアパート経営をおすすめする理由と、失敗しないための対策を解説します。

土地活用でアパート経営に向いている人

まず、土地活用でアパート経営をおこなうのが適している人の特徴を紹介します。

長期的に土地活用で安定した収入を得たい人

長期的に土地活用で安定した収入を得たい人は、土地活用の一環としてアパート経営を検討しましょう。

アパート経営では、入居者がいる限りは毎月家賃として安定継続した収入が入ってきます。
管理業務も、ほとんどが管理会社に委託できるため、自分でやらなくてはいけないことはそう多くありません。

会社勤めをしているなど、ほかに仕事があったとしても両立でき、長期的に安定収入が得られるのがアパート経営の魅力です。

地価が高いエリアに土地を保有している人

地価が高いエリアに土地を保有していて、固定資産税の高さに悩んでいる人にも、アパート経営をおすすめします。
アパート経営により大幅な節税が見込めるからです。

所有する土地にアパートを建てれば住宅用地として扱われるため、固定資産税上の評価額が大幅に下がります。
加えて、費用を金融機関からの融資で調達するのも問題なくできるでしょう。
地価が高いエリアにある土地なら、担保価値も比例して高くなるためです。

土地にかかる税金対策をしたい人

土地にかかる税金対策をしたい人にも、アパート経営は向いています。
アパート経営をすることで、税制上の優遇が受けられるためです。

たとえば、固定資産税に関しては住宅用地の特例という優遇措置が受けられます。
固定資産税の計算の基礎となる標準評価額が6分の1に軽減されるため、大幅な節税につながる仕組みです。

ほかにも節約できる税金はたくさんあります。
わかりやすくするために、税金の種類と軽減制度をまとめました。

賃貸需要の高いエリアに土地を持っている人

賃貸需要の高いエリアに土地を持っている人にも、アパート経営は向いています。
賃貸需要が高いとは「借り手がつきそうな場所」であると考えましょう。

たとえば、以下の条件にあてはまる土地なら、賃貸需要も高い可能性が十分にあります。

• 近くに主要企業の支社、工場がある
• 周辺にスーパーやコンビニなどの生活利便施設がある
• 最寄駅から徒歩10分以内
• 人口が増え続けている場所にある
• 周辺の治安が良く、夜に出歩いてもあまり危険ではない

土地活用にはアパート経営をおすすめする理由

さまざまな土地活用の方法がありますが、とくにアパート経営をおすすめする理由を説明します。

入居者が集まれば高い収益が見込める

アパート経営をおすすめする理由として、入居者が集まれば高い収益が見込めることが挙げられます。

アパート経営における収益の柱になるのは、毎月の家賃収入です。
家賃収入は入居者の数に比例するため、多ければ多いほど収益も増えていきます。

逆に、入居者が集まらなければ収益は減ってしまうため、募集活動に力を入れるのも重要です。
加えて、退去者が出ないよう物件の管理や入居者へのフォローも怠らないようにしましょう。

相続税や固定資産税の節税対策として有効

アパート経営は、相続税や固定資産税の節税対策としても有効です。

たとえば、アパートが建っている土地であれば、相続税における小規模宅地等の減額の特例の適用が可能です。
これは、土地のうち200㎡までを本来の評価額の50％までに減額できる特例を言います。
相続税の計算の基礎となる評価額が減らせるため、結果として節税につながる仕組みです。

ほかにもさまざまな軽減制度が利用できるため、効果的に節税できます。

団体信用生命保険への加入で生命保険代わりになる

アパート建設に伴い、ローンを契約する場合は団体信用生命保険に加入するのが一般的です。
そして、これは生命保険代わりにもなります。

団体信用生命保険とは、ローンの返済中に債務者に万が一のことがあった場合、残債の一括返済がおこなわれる商品のことです。
つまり、遺された家族がローンを返済する必要がなくなるうえに、家賃収入も入ってくるため、生活費の足しにもできます。
家族の生活保障という意味でも、アパート経営は有効です。

収益性の高い物件の売却で出口戦略にも期待できる

収益性の高い物件の売却で出口戦略に期待できるのも、アパート経営の強みです。
アパートを建築してから年数が経つと、空室のリスクは高くなります。
新しい入居者が見つかりづらくなるため、家賃収入が減り、ローンの返済が苦しくなるでしょう。

しかし、収益性の高い物件であれば売却し、手元に現金を残すことも可能です。
長い間家賃収入を得られるうえに、最後は売却してまとまったお金を手に入れられるため、資産形成に役立ちます。

アパート経営の活用に適した土地の特徴

アパート経営での活用に適した土地の特徴を、具体的に見ていきましょう。

人口推移が増加傾向にある土地

人口推移が増加傾向にある場所の土地であれば、アパート経営での活用に適しています。

アパート経営で重要なのは「入居してくれる人がいるかどうか」です。
今後、人口が増えていく見込みがある土地なら、住宅の需要も高くなるため、アパートの借り手も現れやすいでしょう。

逆に、人口推移が減少傾向にある土地では、アパート経営による土地活用は避けるのが無難です。
建ててはみたものの、入居者が長期間現れない可能性も十分にあります。

駅から徒歩10分以内にある土地

アパート経営をおこなう際は、駅から徒歩10分以内にある土地を選びましょう。
これ以上の距離があると、利便性が劣るため、アパートを建てても入居者が集まらない可能性もあります。

実際にアパートを建てる前には、最寄り駅から建設予定地まで歩いてみましょう。
不動産広告における徒歩所要時間は1分＝80メートルで換算されていますが、実際に歩いてみると坂道などの理由で10分以内で着かないのは珍しくないからです。

周辺に生活利便施設がある土地

周辺に生活利便施設がある土地なのかも確認してみてください。
スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど、食材や生活必需品を購入できる店舗がないと、何かと不便です。
営業時間や品揃えもあわせて確認しておきましょう。

病院や診療所などの医療機関、銀行や郵便局の有無の確認も必須です。
人によっては飲食店やクリーニング店、ペットショップの有無を気にするため、チェックしておきましょう。

主要企業の支社や工場が近くにある土地

主要企業の支社や工場が近くにある土地にアパートを建てると、そこで働く人に入居してもらえる見込みが出てきます。
とくに単身者であれば、部屋の広さよりも職場からの近さを重視して家を選んでも不思議ではないためです。

ただし、一つの施設に依存しすぎると支社や工場が移転したり、撤退した場合に一気に入居者がいなくなる可能性が出てきます。
そのほかの要素でも入居者を確保できるかどうかを確認しましょう。

60坪以上の広さがある土地

アパート経営をするなら60坪以上の広さがある土地を確保できるのが望ましいです。
60坪あれば、「1戸あたり25平米程度の1Kタイプで8戸の2階建てアパート」なら十分に建てられます。

用意できる土地がこれより狭かったとしてもアパートを建てられますが、プランを十分に練らなくてはなりません。
1戸あたりの広さが狭すぎると居住性が落ちるため、総部屋数を減らすなどの工夫も必要になります。

自然災害のリスクが少ない土地

自然災害のリスクが少ない土地を選ぶのも、アパート経営においては重要です。
過去の災害発生状況や自治体が発行するハザードマップをチェックし、その土地の自然災害のリスクをチェックしましょう。

あまりにリスクが高い場合は、アパートを建てる計画自体を見直したほうがよさそうです。
また、リスクが比較的低かったとしても、耐震性・耐火性に優れたアパートを建築したり、火災保険・地震保険に加入するなどの対策を講じるのをおすすめします。

土地ありでアパート経営を始めるための必要な資金

すでに土地を所有している状態から、アパート経営を始めるためにはどれだけの資金が必要かについて解説します。

自己資金は物件価格の1～2割を用意する

自己資金は物件価格の1〜2割を用意しましょう。
これ以上の自己資金を用意できるならそれに越したことはありませんが、土地購入費用が不要な分、1〜2割程度あれば問題ないケースがほとんどです。

また、自己資金を準備する際は、不動産会社が提示した建築費と照らし合わせ、目安を考えましょう。
十分な手元資金が用意できれば、ローンで借り入れる金額も少なくできるため、審査にも通りやすくなります。

建築費は「坪単価」×「延べ床面積」

アパートの建築費（本体工事費）は、坪単価に延べ床面積をかければ算出できます。

坪単価は構造によって異なるため、相場をまとめました。

建物としての強靭さ、災害への強さを重視するなら鉄筋コンクリート造が望ましいですが、相応の費用がかかる点に注意してください。

付帯工事費は建築費の1～2割が目安

アパートを建てる際の付帯工事費は、建築費の1〜2割が目安です。

付帯工事とは、ライフラインを整えるための工事を指します。
ガス、電気、給排水工事など、生活できる環境のために必要な設備の工事と考えましょう。

また、アパートを建てようとする土地が郊外にあるケースでは注意が必要です。
ガスの引き込み距離が長くなるなどの理由で、付帯工事費がかさむ可能性があります。
地域事情を踏まえて、どのように進めるのが望ましいか相談しましょう。

税金などの諸費用

アパート建築にあたっては、提示された金額以外にもさまざまな費用がかかります。
これらをまとめて諸費用と呼びますが、おおよそ建築費の10％程度を見込みましょう。

諸費用の具体例は以下のとおりです。

• 測量費
• 地盤調査費
• 解体費
• 設計料
• 印紙代・印紙税
• 水道分担金
• 登記費用
• 地鎮祭費
• 上棟式
• 追加工事費
• 竣工式
• 不動産取得税
• 不動産登録免許税
• 抵当権設定登録免許税
• 司法書士手数料
• 保険料
• ローン手数料
• 広告費

土地活用でアパート経営を始めるデメリット

土地活用でアパート経営を始めることには、一定のデメリットも存在します。

ほかの土地活用アイデアと比べて初期費用が高額

アパート経営のデメリットの一つに、ほかの土地活用アイデアに比べ初期費用が高額になることが挙げられます。

アパート経営を始める際は建築費や付帯工事費、諸費用が必要です。
具体的な金額は個々のケースにより異なりますが、数千万円の出費は避けられません。

金融機関から融資が受けられるにしても、1〜2割程度の自己資金は用意するのが望ましいです。
ある程度まとまったお金がないと始められない点に注意してください。

空室や家賃滞納リスクがある

アパート経営には、空室や家賃滞納リスクがつきものです。
入居者を募集しても集まらなかったり、入居者が集まったとしても家賃を滞納したりする可能性は十分にあります。
家賃収入も減少するため、このような事態は避けなくてはいけません。

入居時の審査を慎重におこなったり、管理会社と協力して家賃の集金率を高めるなどの施策を講じれば、ある程度は防げるでしょう。
それでも、空室や家賃滞納が絶対に起きないとは言い切れない点に注意が必要です。

アパート老朽化へ備えたランニングコストもかかる

アパート経営では、老朽化に備えたランニングコストにも目を向けなくてはなりません。

建物は時間の経過とともに老朽化していきます。
入居者に快適かつ安全に暮らしてもらうためにも、こまめなメンテナンスが必須です。

外壁を塗りなおしたり、各部屋の給湯器などの設備が壊れたら交換するなどさまざまな対応が求められます。
当然、これらの対応をおこなうにも費用がかかり、それがアパート経営の収支にも影響する点は意識しなくてはなりません。

災害リスクへの対策費用がかかる

災害リスクへの対策費用がかかることも、アパート経営のデメリットです。
地震や台風などの災害はいつ起きるか分からないうえに、被災した場合の損失額も事前には予測できない部分があります。

建物自体を災害に強い構造にしたり、損害を十分にカバーできる内容で火災保険や地震保険を契約するなどの対策が必要ですが、相応の費用がかかります。
費用を捻出してもなお、利益があげられるかどうかを考えなくてはなりません。

土地活用としてのアパート経営で失敗を回避するコツ

土地活用としてのアパート経営で失敗を回避するコツとして、以下の3点について解説します。

賃貸需要を見極める

アパート経営で失敗を回避するためには、賃貸需要を見極めましょう。
「アパートを建てたところで入居者が集まるか」を考えるということです。

賃貸需要はさまざまな要素に左右されますが「住宅の需要が見込めそうか」「その場所の利便性が高いか」の2点はとくに重要です。
十分な広さだとしても、住宅の需要が見込めないエリアにあったり、周囲に店舗がほとんどないような場所にあったりする土地にアパートを建てるのはおすすめできません。

事業計画・資金計画は綿密に立てる

事業計画や資金計画は綿密に立てましょう。
アパート経営も一つの事業である以上、お金回りのことをいい加減にしてはいけません。
事業計画や資金計画も、一つひとつのデータに根拠が持てる状態で立ててください。

「予想より順調にいった場合」「予想通りの場合」「予想より不調だった場合」など、数パターンに分けてシミュレーションをおこなうとさらに効果的です。
自分だけでは難しい場合は、不動産会社の担当者にも相談してみてください。

管理会社選びは慎重におこなう

管理会社選びは慎重におこないましょう。
入居者の満足度は管理会社の働きにかかっていると言っても過言ではありません。
入居者からクレームが入っても適切に対応しなかったり、施設の手入れが行き届いていなかったりすれば、退去に踏み切る入居者も出てしまいます。

快適に入居者に暮らしてもらうことが、長期にわたり家賃収入が途切れないようにするためにも重要です。
複数の管理会社に問い合わせをし、納得できたところに依頼しましょう。

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土地活用の一環としてアパート経営を始めるなら、プロに相談しましょう。
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