【空室対策】入居者募集のコツ｜大家さんが自分でできる方法も解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

賃貸経営を成功させるには、空室期間をできる限り短くすることが大切です。
そのためには効果的な入居者募集をおこなって、早く入居者を見つける必要があります。

とはいえ、「不動産会社へ依頼する費用はどれくらい？」「自分でできる方法はある？」などの疑問を感じている方もいるのではないでしょうか。

入居者募集のコツは、信頼できる不動産会社選びや入居条件の見直しなどです。
この記事では、入居者募集を成功させるコツや仲介手数料などについて詳しく解説します。

入居者募集の前に物件の強みを再確認

入居者がなかなか決まらない場合は、物件の強みを再確認しましょう。
周辺のライバル物件との設備や家賃なども比較し、現状を適切に把握することが大切です。
時間とともに状況は変化します。

ライバル物件がリフォームされて、所有物件が不利になっている可能性もあります。
ターゲットや周辺環境などを改めて明確にしましょう。

入居者募集を成功させるコツ

効率的な入居者募集を進めるために見直すべきポイントを3つ解説します。

賃料と管理費を効果的に振分ける

アパートやマンションなどの賃貸物件を探す人の多くが、物件情報が集まる不動産ポータルサイトを利用しています。
ポータルサイトの検索機能では大抵の場合、家賃設定は5,000円刻みです。

たとえば、家賃を6万8,000円にしたと仮定しましょう。
すると、ポータルサイトでは家賃上限が7万円以上でなければヒットしません。
しかし、家賃6万5,000円、管理費3,000円に振り分ければ、家賃6万5,000円までの検索結果に表示されます。

より多くの人に物件情報を見てもらえるよう、金額設定を工夫しましょう。

内見のしやすさを整える

不動産営業は内見に手間や時間がかかる物件を敬遠する傾向にあります。
内見が遅れると入居希望者の気持ちが冷めたり、他の物件に目移りしたりする可能性があるためです。
内見をスムーズにするには2つの方法があります。

• 現地にキーボックスを設置する
• 日中は物件の鍵を開けておく

キーボックスとは玄関扉の外側やメーターなどに取り付けるダイヤル式の鍵で、内部に鍵をしまっておけるものです。

また、大家さんが物件の鍵を朝に開けて夜には閉めるなど、日中の出入りを自由にする方法もあります。
いずれにせよ、管理会社や大家さんと鍵のやりとりが不要な分、内見しやすい環境を整えられます。

入居条件のハードルを下げる

物件にもよりますが、入居可能な条件の幅を広げることで入居希望者が増える場合があります。
たとえば、一人暮らし向けの1K・1Rを2人入居可能にしたり、外国人や高齢者の入居を可能にしたりします。

ただし、条件を緩めた際のリスクに注意が必要です。
外国人可にするなら保証会社を必須にする、高齢者なら病気や孤独死のリスクを考えて身元引受人の有無を確認するなど、トラブルを防ぐための対策を立てましょう。

入居者募集の際にかかる費用はいくら？

不動産会社に入居者募集を依頼する場合は、契約が決まった際に仲介手数料がかかります。
そのほか、広告料がかかる場合もあります。それぞれの費用相場を確認しましょう。

仲介手数料

仲介手数料は仲介業務そのものに対する手数料であり、宅地建物取引業法により「家賃の1ヶ月分」が上限に定められています。
これは不動産会社が一つの物件に対し受け取れる仲介手数料の上限です。
仲介手数料は大家さんのみ、もしくは大家さんと入居者に対し請求される場合がありますが、いずれにせよ合計金額は家賃1ヶ月分を超えることはありません。

広告料（AD）

不動産会社は入居者を募集するにあたって、特別な広告をする場合は広告料（AD）を請求できます。
仲介手数料と違って法的な上限がなく、大家さんと話し合って決定します。
相場は家賃の1～2ヶ月です。

また、一般的な広告・販売活動の費用は仲介手数料に含まれているとされているため、以下の点を確認しましょう。

• 具体的にどのような広告活動をするのか
• 特別な広告といえる理由
• そのような広告活動や費用が必要な理由

入居者募集を依頼する不動産会社の選ぶポイント

早く入居者を見つけるためには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

営業力がある

ここでの営業力とは、部屋探しをしている人に対する物件の提案力を指します。
どのような部屋が求められているのか把握し、条件にあった物件を紹介するのはもちろん、内見につながるようプレゼンテーションする力が重要です。
不動産会社の営業力を判断する際は、これまでの内見数や成約件数など具体的な実績を調べてみましょう。

物件情報をしっかり公開している

近年ではインターネットで気になる賃貸物件が見つかったら、取り扱っている不動産会社に連絡を取るという流れが主流です。
そのため、できる限りインターネット上に広く物件情報を公開する必要があります。

とくに3つの大手サイト『SUUMO（スーモ）』『HOME‘S（ホームズ）』『at home（アットホーム）』への掲載は欠かせません。
掲載状況を確認するだけでなく、掲載内容の正確さや充実度などもチェックしましょう。

物件図面がわかりやすい

不動産会社の窓に物件情報を張り出すことも、入居希望者を見つけるための有効な手段です。
物件の図面がわかりやすく、きちんと特徴や魅力が伝わる内容であれば目に留まりやすくなります。
情報を整理して効果的にアピールする力を見極めましょう。

大家さんが自分でできる入居者募集方法

手間はかかりますが、大家さん自身で入居者募集する方法もあります。
入居者と直接やり取りする場合はトラブルに注意しましょう。

物件のマッチングサイトに登録する

契約が決まった際のみ手数料が発生する、契約手続きは専門家のサポートが受けられるなど、サービス内容をしっかり確認してから利用しましょう。

地域密着型交流サイトを利用する

代表的なサイトに無料掲示板の『ジモティー』があります。
賃貸物件の入居者募集情報を投稿でき、仲介手数料などが一切かかりません。

ただし、費用が抑えられる代わりに、問い合わせや内見の対応から契約手続きまで、すべてを大家さんが自分でおこないます。
また、入居者とトラブルがあってもジモティーが間に入ってくれるわけではありません。ある程度の知識や経験が必要な方法といえるでしょう。

入居者から紹介を募集する

入居している人にチラシを配布するなどして、住んでいる物件が入居者募集中であることを知らせましょう。
紹介した人・紹介された人の双方に金券や小型家電品などの紹介特典を設定すると効果的です。

特典を数種類用意して選択制にする、家賃1ヶ月分を無料にするなどの方法もよいでしょう。
紹介する・される側のメリットを明確にすることがポイントです。

大学生協へ依頼する

大学生協では入学のタイミングに合わせて新入生に賃貸物件を紹介したり、生協内の掲示板やHPに物件情報を掲載したりしています。
メインターゲットが学生なら、大学内に物件情報を掲示することで目に触れる機会を増やし、効果的に入居者募集ができるでしょう。

近隣にチラシをポスティングする

物件の写真や間取り、詳細情報などを記載したチラシを作成し、近隣にポスティングします。
ターゲットを考慮してポスティングすることがポイントです。

たとえば、単身者向け物件の入居募集なら、同じようなワンルームタイプの物件を狙ってポスティングしましょう。
やみくもに配布するよりも、ニーズを考えてポスティングするほうが効率的です。

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まとめ

賃貸経営では空室期間をいかに短縮するかが重要です。
入居者募集をする際は、まず物件の強みやライバル物件などの現状を改めて確認します。
そのうえで、家賃設定を見直したり、内見しやすい環境を整えたり、入居者獲得に向けて早めに行動しましょう。

不動産会社に依頼する際は、これまでの実績などから信頼性を見極めることが大切です。

中山不動産では賃貸経営に関わるセミナーや相談会を開催しています。
入居者募集についてもっと詳しく知りたい、細かい質問がしたいという方はお気軽にお問い合わせください。

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