アパート経営の入居率を上げる方法｜全国平均や管理会社の選び方も解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営している方のなかには、「入居率が上がらない」「入居希望者が現れない」というお悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
入居率が上がらず家賃収入が安定しないなど、直接的なダメージを受けることに。

この記事では、アパート経営の入居率を上げる方法や入居率の全国平均、管理会社の選び方を紹介します。

アパートの入居率が伸び悩んでいる方やこれからアパート経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

空室率を抑えるには入居率の高いアパートを選ぼう

空室率を抑え安定してアパート経営するには、入居率の高い物件を選ぶことが重要です。
入居率の高いアパートには、次のような特徴があります。

• 立地条件がよい
• 建物の設備が充実している
• セキュリティー対策が講じられている
• 管理が行き届いている
• 現代のニーズに合った内装になっている

物件を選ぶときは、上記の条件を参考に入居者が暮らしやすい立地や条件が備わっているアパートを選ぶのがおすすめです。

アパート経営の入居率はどのくらいなら問題ない？

入居率は高ければ高いに越したことはありませんが、全国平均は一体どれほどなのでしょうか。

入居率の全国平均は97.0％

日本賃貸住宅管理協会の「日管協短観」によると、入居率の全国平均は2020年下期で97％でした。
この結果から、入居率が97％の物件を選べばストレスなくアパート経営ができるといえます。

しかし、入居率の計算方法は管理会社によってまちまちなため、多少の誤差まで気にする必要はありません。
たとえ、入居状況が同じであっても管理会社が異なれば、1〜2％の誤差が生じます。

そのため、97％という数字にこだわることなく95％〜99％の範囲で物件を選ぶとよいでしょう。

参照：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第25回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』」

入居率の計算方法

アパート経営で大切な「入居率」には、3つの計算方法があるのを知っていますか。
ここでは、3つの計算方法を紹介します。

時点ベースの入居率

時点ベースの入居率とは、ある瞬間における入居率のことです。
ある瞬間の入居戸数÷全体戸数で求められます。

たとえば、全体戸数100の空室戸数5のアパートなら

【（100－5）÷100＝95％」】

と計算でき、入居率は95％となります。

稼働ベースの入居率

稼働ベースの入居率とは、年間の稼働月数における入居率のことです。

（全体戸数×12－空室があった月数）÷（全体戸数×12）

で計算できます。

たとえば、全体戸数100のアパートで1年間に5部屋解約の申込があり、それぞれ3カ月ずつ空室期間があった場合

【（100×12－15）÷（100×12）＝98％】

と計算でき、入居率は98％となります。

賃料ベースの入居率

賃料ベースの入居率とは、実際の賃料における入居率のことです。
実際の賃料収入÷アパート満室時の想定賃料で割り出せます。

1ヶ月の家賃が5万円の部屋が100戸ある場合、満室時の想定賃料は500万円です。
しかし、一部の部屋で家賃の値下げが発生し実際には480万円しか手元に入らなかったとします。

この場合、

【480万円×500万円＝96％」】

と計算でき、入居率は96％となります。

アパートの入居率を上げるには管理会社選びが重要

入居率を上げるためには、管理会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
ここでは、管理会社を選ぶときのポイントを解説します。

ポイント1：集客力に優れている

管理会社を選ぶ際は、集客力の高さを重視しましょう。
集客力に優れている不動産会社であれば、たとえ空室が出てもすぐに入居者を見つけてくれます。

管理会社の集客力を見極めるためには、管理委託契約を相談する際に空室時の集客方法を聞いておくのがおすすめです。
具体的な方法と実績を示してくれる管理会社は、集客力に優れているといえます。

ポイント2：地域情報に精通している

地域情報に精通しているかどうかもポイントです。
地域を知り尽くしている管理会社だからこそできる集客方法や空室対策で、入居率の高い状態を維持できます。

たとえば、学生が多い地域だと知っているならインターネットの利用を無料にしたり、フリーレントを導入したりと学生に特化したサービスの提供が可能です。

こうした入居者のニーズに合ったサービスを提供することで、入居率の安定につながります。

ポイント3：業務内容の幅が広い

業務内容の幅が狭い管理会社だとオーナー側の負担が増えてしまうため、できるだけ業務内容の幅が広い管理会社に依頼しましょう。

アパートの管理といっても、入居者の募集や家賃の集金・クレーム対応・修理業者の手配など業務内容は多岐にわたります。

業務の対応範囲は管理会社ごとに異なるため、契約前に調べましょう。

ポイント4：管理物件数が多い

管理会社を選ぶ際は、その会社が管理している物件の数にも注目しましょう。
管理物件の数が多い会社は経験値が高く、入居率が上がりやすい傾向にあります。

また、管理している物件の数と従業員数は比例している場合がほとんどです。
従業員数が多い会社は、万が一のことが起きてもすぐに対応してくれる可能性が高い点が魅力です。

ポイント5：緊急時に迅速な対応をしてくれる

緊急時の対応も入居率を左右する大切なポイントです。
万が一のときに迅速に対応できない場合、退去につながる恐れがあります。

そのため、定休日や営業時間外でも対応可能な管理会社を選ぶのがおすすめです。
管理委託契約の相談をする際に緊急時の対応方法も聞いておきましょう。

アパート経営で入居率を上げるためにできること

最後に、入居率を上げるために意識すべきことを紹介します。
アパート経営で入居率を上げるためには管理会社選びが重要ですが、決してそれだけではありません。

賃貸需要の見込める立地にアパートを建てる

アパートを建てる場所は、賃貸の需要が高い地域に絞りましょう。
賃貸の需要がない場所に建てても入居率は上がりません。

たとえば、都心に出やすい駅の周辺や大学が近くにある地域は、賃貸の需要が高い地域といえます。
そのほか、スーパーや病院など生活便利施設が近隣にある立地も需要がある地域です。
建設地の参考にしてみてください。

ターゲットに合った間取りにする

ターゲットのニーズに合った間取りにすることも大切です。
たとえば、単身者をターゲットとしているなら、ワンルームや1K、1DKほどの広さが最適となります。

単身者向けの物件で2LDKや3LDKといったファミリー向けの間取りを設計しても、ターゲットのニーズに合っていないため入居率は上がりにくいでしょう。

入居者に人気の高い設備を導入する

高い入居率を保つためには、入居者に人気の設備を導入するのも効果的な方法です。
人気の高い設備を導入して入居者の満足度アップを狙いましょう。

とくに、独立洗面化粧台やルームエアコンなどは人気が高く、積極的な導入をおすすめします。

設備を導入すると一時的にお金がかかりますが、入居率が下がることに比べれば大きなリスクではありません。

家賃や敷金・礼金を見直す

あまりに空室が目立つ場合や空室の期間が長期にわたる場合、家賃や初期費用を見直すよい機会です。
オーナーが負担にならない程度に減額を試みましょう。

また、長く住み続けてもらうためにも、更新時期の入居者に寄り添った対応も大切です。
入居者から申し出があった際は、更新料の値下げや廃止も検討するとよいでしょう。

募集用の資料をアップデートする

広告に掲載されている写真が少なかったり、紹介文がわかりにくかったりすると物件を探している人から選ばれにくくなります。

広告をアップデートするときは、写真の枚数や撮影する箇所、紹介文に気を配りましょう。
さらに、設備や周辺環境がわかる写真も掲載すると、物件を探している人が賃貸後の生活をイメージしやすくなります。

築古アパートはリノベーションを検討する

築年数が経過しているアパートは、リノベーションを検討するのも一つの方法です。
リノベーションすることで物件の価値が上がり、入居率の上昇が期待できます。

リノベーションするときのポイントは、ターゲットのニーズに合った内装にすることです。
オーナーの好みでリノベーションしてしまうと、入居率が上がらず無駄になってしまう恐れがあります。

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まとめ

アパート経営で入居率を上げる方法は、管理会社選びにかかっています。
管理会社を選ぶ際は、集客力や地域密着度、管理している物件の数などさまざまな角度から判断しましょう。

また、アパートの建設地やターゲットのニーズ、室内設備などにもこだわることで、入居率の高いアパートを維持できます。
空室に悩んでいるオーナーは、今回紹介した方法をお試しください。

中山不動産では、アパート経営に役立つセミナーや相談会を開催しています。
初心者向けのセミナーの開催もあるため、アパート経営が初めての方も安心してご参加いただけます。

「入居率を上げたい」「効果的な空室対策を知りたい」などアパート経営に関するお困りごとなら、どのようなことでもお気軽にお問い合わせください。

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