遠方の物件でもアパート経営はできる！成功のポイントや注意点を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「遠隔地の物件だとアパート経営は難しい」という話を聞いたことがある人もいるかもしれません。
しかし、実際は遠くにある物件でもアパート経営は可能です。
管理を業者に任せるのであれば、大家さん自身が現地へ行くことはほとんどないためです。
ただし、遠方だからこそのメリット・デメリットもあります。
緊急時に現場に急行できないことから、信頼できる管理会社の選定も重要です。

この記事では、遠方の物件でアパート経営をおこなう場合に知っておくべきポイントを開設します。

遠方のアパート経営は危険？

建物の管理や入居者への対応などを自分でおこなっている場合は、近くに物件があるほうが便利です。
しかし、アパートの管理を委託している場合は、近場でも遠方でも大きな差はありません。
とくに、副業としてアパートを経営している方なら、時間を有効活用するために管理会社へ委託しているのではないでしょうか。

管理業務の大部分を管理会社に任せる場合は、近場でも遠方でも基本的に物件へ足を運ぶ必要はありません。
つまり、アパート経営のリスクは遠方でも大きく変わらないといえます。

遠方の物件でアパート経営するメリット

遠方の物件だからこそのメリットもあります。
アパート経営を成功させるために、ポイントを押さえておきましょう。

選択肢が広がる

遠方を視野に入れると、対象エリアが広がるため物件の選択肢も広がります。
地方なら同じ規模の物件がより安く購入できる、競合の少ないエリアを選べるといったメリットがあります。
また、高利回りの物件や理想の条件に合う物件も見つけやすくなるでしょう。

大都市部では、賃貸用物件の敷地は「貸付事業用宅地等」で路線価が50％減額されます。
地方よりも土地価格が高い分、相続税の節税対策が可能です。

このように選択肢が広がった分、不動産投資の目的に合わせた物件を探しやすくなります。

初期費用を抑えられる

とくに地方で物件を探す場合は、土地代が安いため初期費用を抑えられます。
地方でも主要な駅の近辺やアクセスが便利な場所、スーパーやコンビニが近くて生活しやすい地域なら入居者のニーズが期待できます。
初期費用を抑えられる分、利益率の高いアパート経営が目指せます。

リスクを分散できる

同じエリアに複数の物件を所有していた場合、台風や地震などの災害で同時に被害が発生する可能性があります。
別々のエリアにある物件を所有すれば、被害を受けるのは一部だけに抑えられるかもしれません。
ハザードマップを確認するなど、どのような災害が起きやすいのかにも注意しましょう。
遠方に物件を持つことは、災害リスクの分散に役立ちます。

下記関連記事では、地方都市におけるアパート経営のメリット・デメリットおよび、失敗しないためのポイントについて説明します。ぜひ参考にしてください。

遠方の物件でアパート経営するデメリット

冒頭では近場と遠方の物件で大きな差はないと紹介しましたが、遠方の物件にはデメリットもあります。

物件エリアの土地勘がない

遠方で行ったこともない土地では、競合物件の状況や家賃相場が掴みにくいのがデメリットです。
また「子どもの頃に住んでいた」「数年暮らしていたことがある」などの地域でも、時間が経てば施設の様子やアクセスの利便性が変わっている可能性があります。

遠方の物件探しでは、馴染みがある地域だとしても初めて関わる地域として、改めて情報収集するようにしましょう。

緊急時に現場を確認しづらい

物件が遠方にあると、建物の問題や入居者間のトラブルが発生した場合にすぐ駆けつけることができません。
状況把握が遅れれば、対応までに時間がかかる可能性があります。
近場であれば大家さんとして判断が求められても、すぐに現場を確認しやすくスピーディーな対応が可能です。

とくに築古物件では災害の被害を受けやすく、修繕に向けて早めに確認する必要があります。
さまざまなケースを想定して、どのように対応を進めるか対策を立てておきましょう。

金融機関から融資を受けるのが難しい

融資を受ける際、遠方の物件は経営が難しいと判断され、担保評価が低くなる傾向にあります。
また、大家さんの居住地とアパートの住所が一致していることが、融資の条件になっている場合もあります。

物件次第ですが、遠方の場合は基本的に融資の審査が厳しくなると考えておきましょう。
あらかじめ自己資金を多めに用意する、入念な事業計画を作成するなどの対策が必要です。

遠方の物件でアパート経営を成功させる4つのコツ

遠距離にある物件でアパート経営を成功させるには、以下のポイントに注意しましょう。

1．現地の情報収集を念入りにおこなう

近場・遠方のいずれにしても、物件周辺の情報収集は重要です。
土地勘がない地域でアパート経営をおこなう場合はなおさらです。
遠方でも実際に現地へ足を運び、建物や設備の状況、周辺環境などを確認してください。

また、賃貸ニーズや街の発展性なども、地元に詳しい不動産会社に聞いてみましょう。
念入りに情報収集することが、ニーズに合ったアパート経営につながります。

2．信頼できる管理会社に依頼する

気軽に訪問できない遠方の物件を任せるからこそ、管理会社の選定は重要です。
管理会社を選ぶポイントは、入居率や空室率、管理戸数などの詳細を公開しているかどうかです。
情報をオープンにしている会社は集客力が高く、管理ノウハウの信頼性があるといえます。

また、管理会社が提携するリフォーム会社などがあれば、その会社の実績や費用なども確認しましょう。
多くの業務を任せるからこそ、できるだけ細かく確認することが大切です。

3．定期的に足を運んで物件を確認する

信頼できる管理会社に任せているとしても、年に1～2回は対面で打ち合わせをしたり、物件の状況を確認したりすることが大切です。
とくに担当者に対しては、報告書や送金案内を受け取った際にメールや電話でお礼の連絡をするようにしましょう。

連絡がほとんどない大家さんでは、担当者の優先度が低くなる可能性があります。
普段のやり取りを大事にすることで、何かあればすぐに連絡をもらえるような関係が築けます。

4．緊急時の対応について明確にしておく

管理業務のなかには、設備の故障や雨漏りなど早急な判断が必要になる場合があります。
あらかじめ「修理費用が〇〇円までなら事後報告でよい」と決めておけば、スムーズに対応可能です。

また、入居条件の変更可能範囲を明確にすることで、入居希望者から少額の家賃交渉があっても担当者が直接対応できます。
契約機会を逃すリスク軽減になるでしょう。

管理委託契約書などに明確なルールを盛り込むと、効率的な物件管理につながります。

下記記事では、大家さんの仕事内容や管理会社に任せる際の注意点などを解説します。

遠隔地の物件だからこそほかの選択肢も視野に入れる

エリアの環境にこだわる必要がないため、遠方だからこそサブリースやサ高住という選択肢も選びやすくなります。

サブリース

サブリースとは管理会社に部屋を借り上げてもらい、管理業務もまとめて委託することです。
大家業の負担を最小限に減らしたい場合は検討してみましょう。
ただし、サブリースには以下のデメリットがあります。

• 家賃の値下げを要求される
• 要求に応じないと契約解除される可能性がある
• 家賃の値下げにより収益が下がる

これらの可能性を考慮してシミュレーションをおこない、耐えられるかどうか厳しい目で判断しましょう。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サービス付き高齢者向け住宅は、安否確認や生活相談のサポートが受けられる高齢者向け住宅のことです。
バス停が近くにあれば十分なため、比較的立地条件が悪くても経営できる点が特徴です。
補助金や助成金など公的バックアップも受けられます。

ただし、ある程度の規模が必要になるため、投資額が高くなる場合がほとんどです。
一棟ごと貸し出すことになり、介護事業者の選定も慎重におこなう必要があります。
サ高住について、あらかじめ理解を深めておくことが大切です。

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まとめ

遠方の物件まで視野を広げると、選択肢が広がったり、災害リスクを分散したりできるメリットがあります。
遠方の物件でアパート経営を成功させるためには、念入りに現地調査をおこない、信頼できる管理会社を慎重に選ぶことが大切です。

中山不動産ではアパート経営の物件選びをはじめ、不動産投資にまつわる知識を深められるセミナーや相談会をおこなっています。
アパート経営に興味をお持ちの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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