アパート経営は管理委託を選ぼう！自主管理との比較や費用相場を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営を始める際に、アパートの管理を自分で、もしくは管理会社に委託すべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。
管理会社に委託するとなると費用が発生するため、悩みどころです。
とはいえ、管理業務を委託することにより、大家側の負担を軽減できる点はメリットです。

この記事では、アパート経営を管理会社に任せたほうがよい理由や自主管理との比較、費用相場を解説します。

アパート経営の管理業務を委託すべき理由4つ

最初に、大家がアパート経営の管理業務を管理会社へ委託すべき理由を紹介します。

アパート経営の管理業務はやることが多い

アパート経営の管理業務は多岐にわたります。おもな業務は、次の6つです。

• 入居者管理
• 家賃管理
• 建物管理
• 入居退去時の対応
• クレーム対応
• 事務作業

物件を自主管理する場合、上記の業務に対応しなければなりません。

管理会社に委託すれば管理の手間が省け、大家の精神的・肉体的負担を軽減できます。

地方などの遠隔地でもアパート経営ができる

自主管理でアパート経営する場合、日常的に物件の状態をチェックする必要があります。
そのため、経営の対象となる物件は自宅近くに限られるのがデメリットです。

管理会社に管理業務を委託すれば、大家に代わって管理会社が対応してくれます。
自分で日常的な管理をする必要がなく、遠隔地にある物件の経営も可能です。

アパートの管理業務を委託することで物件の選択肢が広がり、より条件のよい物件を取得しやすくなります。

プロのノウハウをアパート経営に活かせる

管理会社は賃貸経営のプロであり、管理業務に関する多彩なノウハウをもっています。

プロの知識をアパート経営に活かせる点は、管理業務を委託するメリットです。

入居者の募集から空室対策、入居後のトラブル対応までアパート経営初心者には難しい案件も、速やかに解決へと導いてくれるでしょう。

自主管理だとトラブル対応が難しい

自主管理の場合、トラブルが発生した際はすべて自分一人で対応しなくてはなりません。
専門知識を要する内容もあり、自分だけでは対応が難しい案件もあるでしょう。

一方、管理を委託している場合、管理会社が提携先の専門家と協力して早急に対応してくれる可能性があります。

大家が一人で抱え込むことなく、管理会社主導のもとトラブルに対応してくれる点は管理を委託するメリットです。

アパート経営を管理委託する際の手数料と費用相場

次に、アパート経営の管理を委託する際の手数料や費用相場を紹介します。

アパート管理委託の費用1：管理委託費

アパートの管理業務を委託する場合、管理会社に費用の支払いが必要です。
管理委託費の相場は家賃の5％程度ですが、業務の範囲やサポート体制により3％〜8％の間で変動します。

管理委託費は法律で上限が定められているわけではありません。
何かと理由をつけて、相場より高額な費用を提示する会社もあります。

業務範囲に対する明確な基準も設けられていない点にも注意が必要です。
業務範囲と費用が必ずしも比例するとは限りません。

アパート管理委託の費用2：仲介手数料

仲介手数料とは、新しい入居者が決まったときにのみ発生する費用です。
そのため、入居希望者の内見に対応したり、入居に関する説明をしたりしただけでは発生しません。

仲介手数料は、管理委託費と異なり宅地建物取引業法のなかで「家賃1ヶ月＋消費税」と上限が定められています。

たとえば、家賃が6.5万円の部屋の入居者が決まった場合「6.5万円＋消費税＝7.15万円」と計算でき、受け取れる仲介手数料は7.15万円です。

アパート経営の業務を委託する管理会社の選び方

続いて、管理会社の選び方を紹介します。
アパート経営の管理を委託する場合、管理会社選びが成否を分けるといっても過言ではありません。

以下で紹介するポイントをしっかりと把握しましょう。

客付け力があるか

管理会社を選ぶ際は、客付け力に注目しましょう。
客付け力とは、入居者募集後すぐに契約へとつなげられる力です。

客付け力がある管理会社に依頼すれば、利回りの高いアパートを保ちやすくなります。

管理会社の客付け力を見極める際は、広告の質や量、実績から判断しましょう。
広告の質が高く、量も申し分ない会社や実績が豊富な会社は信頼性が高いといえます。

管理委託費が高すぎないか

管理委託費が高額な会社に依頼すると、大家側の利益が少なくなります。

管理委託費が高い会社はサポート体制も手厚い可能性がありますが、必ずしもそうとは限りません。

業務範囲やサポート体制ばかりに気を取られることなく、毎月無理なく料金を支払える管理会社に委託することが賢明といえます。

その地域に精通しているか

管理会社を選ぶうえで、地域に根差した営業をしているかどうかも大切なポイントです。

地域密着の管理会社は、地元業者とのつながりや独自の情報ネットワークを持っていることが多くあります。

また、地域を知り尽くしているからこそのサポートで、トラブルが発生しても速やかな対応が期待できる点も魅力です。

トラブル対応が早急にしてもらえるか

トラブルの早期解決は、安定な入居率に直結します。
管理を委託する際は、トラブル発生時に素早く対応してくれる管理会社を選びましょう。

アパートの管理を委託する際、業務範囲や費用面だけでなくトラブル発生時の対応について細かく聞いておくと安心です。

たとえば、設備の故障や建物の破損、入居者同士のトラブルが起きたときの対応方法について詳細を尋ねましょう。

管理物件数はどのくらいあるか

物件管理の数が多い管理会社は、信頼性が高く人気のある会社といえます。
管理を委託する際は、実績と併せて現在どのくらい物件を管理しているか聞いてみましょう。

しかし、物件の管理数が多ければよいわけではありません。
社員数と管理物件数が比例していない場合、一人ひとりの業務がいっぱいでサポートが手薄になる恐れもあります。

全体の管理物件数に加えて、社員一人あたりの担当数も聞いておくと安心です。

管理委託契約書の締結時にチェックしておきたいポイント

最後に、管理委託契約書の締結時におけるチェックポイントを紹介します。

委託できる業務範囲

委託できる業務範囲は、必ず確認しましょう。
同じアパートの管理業務であっても、管理会社によって委託できる業務範囲は異なります。

たとえば、物件管理全般を委託したつもりでも、一部の業務は契約の対象外ということも。

大家と管理会社との間で認識に相違が生まれないよう、管理委託契約時には業務の範囲について念入りにチェックしましょう。

管理費用

管理費用は「家賃総額の〇％」と決まるのが一般的です。
このとき、家賃総額が何を意味しているのかをきちんと確認する必要があります。

「家賃総額」のなかにどのような種類のお金が含まれているのかチェックすることで、契約後のトラブル防止に役立ちます。

家賃総額とは家賃に共益費をプラスした金額のことです。
もし家賃6万円、共益費5,000円の物件が10戸あるアパートの管理を委託するなら、家賃総額は1ヶ月あたり65万円です。

この場合、65万円に対して管理費用を支払う必要があります。

契約期間

契約期間や更新方法に関する取り決めも、しっかりとチェックしましょう。
また、途中解約に関する取り決めも必須事項です。

委託契約の途中でほかの業者に変更する場合、残りの契約期間の支払いでトラブルになる恐れがあります。

解約条件

解約条件に関することも、必ず確かめるべき項目です。
将来、ずっと同じ管理会社に管理を委託するとは限りません。
何かしらの理由で解約を申し出ることも考えられます。

将来に備えて、途中解約を申し出る期日や途中解約が成立する条件など、細かなことも決めておくと安心です。

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まとめ

アパート経営において物件管理を管理会社に委託すれば、大家側の負担を大幅に軽減でき円滑な経営を続けやすくなります。

とはいえ、管理会社はどこでもよいわけではありません。
客付け力や管理委託費などさまざまな面から信頼できる会社を見極めることが大切です。

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