アパート経営で起きるトラブルとは？事前に対策して成功率を高めよう

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営は比較的安定した収入を期待できる投資の一つです。
しかし「アパート経営はやめたほうがいい」という声もあります。
その背景にあるのは、アパート経営で起きるトラブルの数々です。実際に、アパート経営では管理会社や入居者とトラブルが原因で、アパート経営に失敗することもあります。ただし、トラブルについて事前に知って対策を練っておけば、失敗を回避することも可能です。

この記事では、アパート経営で起きるトラブルの事例や対策について解説します。

「アパート経営はするな」の理由はトラブルの多さにある

アパート経営は「やめたほうがいい」「儲からない」という声もありますが、その理由はトラブルの多さにあります。

アパート経営で起こるトラブルを学ぶことが重要

アパート経営を成功させるためには、空室を防いで家賃収入をなるべく途切れさせないようにすることが大切です。
しかし、不動産会社との契約トラブルや入居者のマナー違反によるトラブルなどが発生すれば、なかなか計画通りの経営にはならないでしょう。

アパート経営では多くのトラブルが想定できるため、対策を立てるためにも事前に知識を得ておくことが重要です。

トラブルを想定して対策を講じておく

アパート経営におけるトラブルについて学んだら、トラブルを回避することはもちろん、万が一トラブルが発生した場合を想定して対策を立てることが重要です。

トラブルの内容に応じてどのように行動するか、あらかじめ選択肢を考えておけば冷静な対処ができます。
トラブルの事例を知って対策を考えておくことは、アパート経営を成功させるために必要不可欠です。

アパート経営で注意すべきトラブル事例7つ

ここでは、アパート経営で起きやすい具体的なトラブルについて解説します。

サブリース契約における管理会社とのトラブル

サブリース契約では家賃の減額に関するトラブルが多く見られます。
たとえば「家賃15年保証」と謳っておきながら、数年後には毎年のようにサブリース会社が家賃減額を要求してくる、といったケースもあります。

このようなトラブルを避けるためには、サブリースではなく管理委託によるアパート経営がおすすめです。
空室の影響はダイレクトに受けることになりますが、収益性が高いため将来の修繕にも備えやすくなります。

不動産会社の強引な勧誘トラブル

アパート経営は相続対策としても有効であることから、とくに土地を持つ高齢者を狙った強引な勧誘がおこなわれることがあります。
契約内容があいまいなまま話を進めるのは、のちに家賃や管理のトラブルに発展しやすく危険です。

断っているのに「繰り返し勧誘する」「脅すようなことを言う」など、不当な勧誘は法律で禁止されています。
営業がしつこいと感じたら、訪問や電話などの記録を残しましょう。
証拠を残したうえで不適切な勧誘であることを伝えれば、効果的なけん制につながります。

費用負担に関する勘違いトラブル

サブリースでよくあるトラブルは「原状回復もサブリース会社が負担してくれると思っていた」という勘違いです。
借主は退去する際、入居したときの状態にして返すという原状回復義務があります。
しかし、経年劣化や通常の使い方による汚損や破損は貸主側の負担です。

サブリース会社が建物所有者に代わって賃貸経営をおこなう場合も、経年劣化などに関わる修繕費用、設備の工事費用などは建物所有者であることが一般的です。
管理を委託する際には、どのような費用が発生するのか、具体的な内容を確認しましょう。

借入金返済が間に合わないトラブル

借入金の返済ができなくなる原因としては、空室の発生や資金の借り過ぎがあげられます。
空室が増えればその分だけ家賃は減少するため資金不足に直結します。
サブリース契約では家賃収入を保証してもらえますが、家賃の減額を求められるのが一般的です。

また、自己資金に対して借入金額が多ければ、月々の返済は大きな負担となり、返済が滞る原因につながります。
あらかじめ空室対策をおこない、余裕をもった資金計画を立てましょう。

入居者間のマナー・騒音に関するトラブル

アパート経営での入居者トラブルには、以下のようなものがあげられます。

• ゴミ出しルールを守らない
• 自転車置き場が乱雑
• 部屋にゴミや汚れを溜め込む
• 夜中に騒ぐ、大音量で音楽を聴く
• 禁止事項を守らない

禁止事項は建物によって異なりますが、たとえば「禁煙の部屋でタバコを吸う」「ペット禁止の部屋で猫を飼う」などがあげられます。
一人暮らし限定の部屋で勝手に同居を始めるというケースもあります。

入居者トラブルを防ぐには、入居者審査を慎重におこなうことが大切です。
審査を委託する際は、経済力だけでなく人柄も重視する、実績ある管理会社を選びましょう。

家賃を払ってもらえないトラブル

入居者トラブルのなかには、家賃を滞納したまま居座られるトラブルもあります。
家賃滞納が発生した場合、すぐに入居者に退去してもらうことはできません。
家賃滞納が3ヶ月以上連続しなければ、契約は解除できないと法律で定められているためです。

家賃収入の有無はアパート経営を左右する問題です。
慎重な入居審査はもちろん「敷金を設定する」「家賃保証会社との契約を入居条件にする」などの対策を講じましょう。

契約解除・立ち退きトラブル

どのような建物も経年劣化は避けられず、いずれは建て替えが必要になります。
その際には入居者に退去してもらう必要がありますが、普通借家契約では貸主側から簡単に契約解除ができません。

普通借家契約は更新によって長年にわたる契約も可能なため、安定収入が見込めます。
その一方で、借主の権利が強く守られており、貸主から契約解除をおこなうには立ち退きを求める正当事由と、入居者に支払う立ち退き料が必要です。

スムーズに退去してもらうためにも、法律をしっかり確認したり、弁護士に頼ったりすることが大切です。

アパート経営でトラブルを避けるための対策

アパート経営で予想されるトラブルには、慎重に考えて行動することが有効な対策の一つです。

契約内容をしっかり確認する

アパート経営のトラブルでは、サブリース会社や管理会社との契約内容の見落としや思い違いなどから「こんなはずでは…」というトラブルに発展する可能性があります。
契約内容は会社によって異なるため、先入観で判断しないようにしましょう。

担当者の説明や提案されたことを鵜呑みにするのではなく、自分で知識を身につけて契約内容を理解することが大切です。
相談できる専門家を探しておくことも、トラブル回避の対策になるでしょう。

入居者審査を厳しくする

空室が少なくても、入居者がルールを守らない人ばかりではトラブルのリスクが高まります。
入居者トラブルの対策として有効なのは、厳しい審査基準を設けることです。
雇用形態や年収、貯蓄額だけでなく人柄などもチェックして、きちんとルールを守ってくれる人に入居してもらいましょう。

とはいえ、あまりに厳しい入居審査は空室につながるリスクを高めます。
入居状況や賃貸ニーズに合わせて、柔軟に審査をおこないましょう。

綿密な経営計画を立てる

アパート経営にはリスクがつきものです。
起こりやすいトラブルや失敗の原因などを事前に学び、あらかじめ対策を立てることが重要です。
経営計画は立てて終わりではありません。
アパート経営を進めながら必要に応じて修正していきましょう。

日頃から情報収集を怠らずに世の中の動きを把握してトラブルを予測することも大切です。
さまざまなシミュレーションをおこなって、綿密な経営計画を立てましょう。

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まとめ

アパート経営では不動産会社や入居者との間でトラブルが発生する可能性があります。
不動産や法律に関する知識を身につけ、先のことを考えて慎重に行動することが対策につながります。
契約内容の確認など、大事なポイントを他人任せにしないようにしましょう。

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