セカンドハウスとは？購入するメリットや住宅ローンについて解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

週末など、第二の住まいとして使用するセカンドハウス。持ち家の2軒目として、セカンドハウスを購入する人も増えており、人気が高まっています。
また、セカンドハウスを持つことで、節税効果などさまざまなメリットがあることも魅力です。

セカンドハウスに興味を持っている方に向けて、購入までに知っておきたいことを解説します。
自宅以外に拠点を持つためのヒントにするとよいでしょう。
また、別荘との違いや住宅ローンについて、よくある質問にもお答えします。

セカンドハウスとは？

セカンドハウスとは、現在の住まいとは別に購入する戸建てやマンションのことです。
定義や目的は人それぞれで、さまざまな立地に所有する家があてはまります。

セカンドハウスのおもな使い方は以下のとおりです。

• 平日のみ通勤に便利な場所に住む
• 週末に家族と田舎暮らしを体験する
• 子どもが遠方の学校に通学するための住まい

休日は家族と過ごし、平日はセカンドハウスで一人暮らしという使い方もあるでしょう。
仕事の拠点が複数あるために、自宅以外に所有するケースもセカンドハウスと呼べます。

セカンドハウスの認定条件

持ち家の2軒目を所有すれば、セカンドハウスとなるわけではありません。
セカンドハウスは税制上の優遇措置を受けられるため、自治体から認定される必要があります。

セカンドハウスと認定されるための要件は以下のとおりです。

• 自宅から職場まで遠く、平日に利用している
• 週末に過ごすことを目的とし、休日の生活拠点にしている
• 毎月1日以上は居住用として利用している

上記のいずれかを満たすことで、セカンドハウスとして自治体に認定されます。
もし認定されない場合は、税金の軽減措置を受けられないことに注意が必要です。

セカンドハウスの認定を受けるための申請方法

セカンドハウスと認定されるためには、自治体への手続きが必要です。
セカンドハウスが所在する自治体によって違いはありますが、以下のような申請が求められます。

• 取得後60日以内に所在地の都道府県税事務所へ申請する
• 毎月1泊2日以上の滞在を市区町村に提出する

毎月の利用状況に関しては、滞在したことがわかる書類の提出が必要です。
たとえば、群馬県の嬬恋村では、電気使用量に関する書類に限定されています。

市区町村によっては、高速料金や小売店で買い物した際の領収書なども認めているケースもあります。
どの書類を提出すればよいのかは、事前に役所に確認しておきましょう。

参考元：嬬恋村「週末住宅認定に係る家屋の利用状況に関する申告について」

　　　　南牧村「セカンドハウスについて」

別荘とセカンドハウスの違い

リゾート地や避暑地にあるイメージのある別荘ですが、セカンドハウスも要件を満たせば場所は問われません。
別荘とセカンドハウスの違いは、税制面での定義からわかります。

具体的には以下のとおりです。

別荘とは、休養のために利用される物件を意味します。
所有者が生活するうえで必要不可欠ではないため、贅沢品として扱われます。

セカンドハウスは自分または家族が生活のために利用する物件であることから、一般住宅と同じ優遇措置を受けられる仕組みです。

そのため、物件の広さ・立地・設備で区別されることはありません。

セカンドハウスのメリットは税金の軽減措置がある

購入した物件がセカンドハウスと認定された場合、税金の軽減措置の対象になります。
税金ごとに設定されている軽減の要件を物件が満たしていることも必要です。
申告書の未提出や書類に不備がある場合は、税金の優遇措置を受けることはできません。

ここでは、セカンドハウスの取得により減額される3つの税金について解説します。
いくら節税できるのかだけでなく、軽減措置の申請方法もあわせて確認しましょう。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税とは、不動産を購入した際に建物と土地にかかる税金のことです。
都道府県が課税する地方税で、セカンドハウス取得の場合でも軽減措置の対象になります。
土地および住宅の税額は「固定資産税評価額×4％（令和6年3月31日まで3％）」で計算されます。

セカンドハウスを購入した場合の特例は以下のとおりです。

【新築住宅】

【中古住宅】

不動産取得税の軽減の特例を受けるためには、書類申請による手続きが必要です。
不動産を取得した60日以内（都道府県ごとに異なる）に、不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所に提出しましょう。
提出書類に関しては、取得した不動産の内容により異なります。

固定資産税の軽減措置

固定資産税とは、所有する土地・建物に対して毎年課される市区町村の税金です。
固定資産税は「課税標準×標準税率（1.4％※自治体により相違がある」で計算されます。
住宅や住宅用地は課税標準や標準税率の軽減措置があり、セカンドハウスも該当します。

セカンドハウスを購入した場合の特例は以下のとおりです。

固定資産税の減額措置を受けるためには、市区町村への申請が必要です。
住宅用地の申告書に必要事項を記載し、住宅用地に転用した翌年の1月31日までに申告しましょう。
期限を過ぎると軽減措置は適用されないため、忘れずに申告をしてください。

都市計画税の軽減措置

都市計画税とは、市街化区域に指定された地域の土地・建物に課される市区町村税です。
税額は「課税標準×制限税率」で計算され、税率は最高0.3％となっています。
住宅用地に対して軽減措置があり、セカンドハウスも減額の対象です。

セカンドハウスを購入した場合の特例は以下のとおりです。

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）・・・課税標準×1/6
• 一般住宅用地（200㎡超の部分）・・・課税標準×1/3

新築住宅の建物は、原則として軽減の特例はありません。
ただし、市区町村によっては条例で軽減の特例を設けている場合があります。

不動産取得税や固定資産税とは違い、軽減措置が適用される期限は設けられていません。

セカンドハウスの購入に住宅ローンは組める？

セカンドハウスを購入する際、住宅ローンの利用を考えている方は少なくないでしょう。
しかし、一般的な住宅ローンはセカンドハウスの購入に利用できない場合がほとんどです。
ここでは、セカンドハウスの購入で利用できるローンを紹介します。

セカンドハウスローン

セカンドハウスの購入で利用できるローンの一つが、セカンドハウスローンです。
メインで生活拠点とする住宅とは別の物件購入を対象としています。
一部の金融機関が用意する金融商品ですが、一般的な住宅ローンと比べて以下の点に注意点が必要です。

通常の住宅ローンと比べて審査が厳しい

ローンの審査で重視される項目が「返済能力」「雇用状況」「健康状態」です。
すでに通常の住宅ローンを組んでいれば、月々の返済総額は大きな金額になるでしょう。
収入に対する返済比率が高くなるため、セカンドハウスローンの審査は厳しくなります。
一定以上の収入がないと審査に落ちる可能性もあり、誰でも必ずローンを組めるとは限りません。

通常の住宅ローンと比べて金利が高め

通常の住宅ローンと比べて、セカンドハウスローンの金利は高めに設定されています。
金融機関ごとに金利は異なりますが、セカンドハウスローンの金利は2％後半というケースがほとんどです。
通常の住宅ローンより2〜3倍の利率になると認識しておきましょう。
セカンドハウスローンを組む際は、しっかりと返済計画を立てておくことが大切です。

フラット35

フラット35も、セカンドハウスの購入で利用可能なローンです。
フラット35は借入期間中の金利が固定となっており、借りたときの金利が返済まで変わりません。
フラット35でセカンドハウスのローンを組むメリットや注意点を見ていきましょう。

一般の住宅と同じ条件で借りられる

フラット35の大きなメリットは、一般の住宅と同じ条件で借りられることです。
セカンドハウスローンは通常の住宅ローンと比べて金利が高く設定されています。
一方で、フラット35の場合、比較的金利が低いのが特徴です。
固定金利で返済期間中の金利が変動することもないため、セカンドローンよりも返済の負担が少なくなっています。

総返済負担率の上限に注意

フラット35を利用する場合、総返済負担率の上限に注意が必要です。
総返済負担率とは、収入に対するローン返済額の割合のことを意味します。
それぞれの金融機関が定める割合を超えて借入することができません。
たとえば、年収400万円未満は年収に対する総返済額が30％以下を基準としています。
ローンを組む前に総返済負担率を確認しておきましょう。

セカンドハウスの物件購入で失敗しないためのコツ

セカンドハウスを購入することで、仕事とプライベートを分けられるのがメリットです。
一方で、物件選びに失敗すると支出だけが増える可能性があります。
ここでは、セカンドハウスの物件購入で失敗しないためのコツを解説します。

別宅としてセカンドハウスを持つ目的から考える

まずは、なぜセカンドハウスを持ちたいのかを明確にすることが大切です。
目的を明確にすることで、おのずと物件の間取りなども見えてきます。
週末に家族で田舎暮らしを体験するのであれば、2LDK以上が目安です。
一人で趣味に没頭したり、平日に職場まで近い場所に住んだりするのであれば、1DK〜1LDKが最適でしょう。
将来的にセカンドハウスへの移住を考えている方は、周辺環境や気候にも考慮する必要があります。

最低でも月1回以上通える距離であること

セカンドハウスを持つ目的にかかわらず、通いやすい距離であるかどうかは重要です。
セカンドハウスに認定されるためには、最低でも月1回以上は生活する必要があります。
自宅から遠く離れすぎると、通うのが困難になってしまいかねません。
移動時間が長いとそれだけで疲れる可能性もあるため、自宅から1〜2時間程度の距離で物件を探すとよいでしょう。

セカンドハウスの維持費も考慮して予算を組む

セカンドハウスを購入する際の注意点として、維持費がかかることが挙げられます。
戸建てかマンション・アパートによっても異なりますが、以下のような費用が必要です。

• 水道光熱費
• 火災保険料
• 交通費
• 管理費
• 修繕積立金

購入費用だけでなく、セカンドハウスの維持費も考慮したうえで予算を組みましょう。

また、利用頻度が少ければ不在時が増えるため、空き巣や不法投棄などの被害に遭うリスクが高まります。
警備会社を利用したり防犯カメラを設置したりする必要があるでしょう。
セカンドハウスのセキュリティ対策は不可欠ですが、費用がかさむことがデメリットです。

セカンドハウスに関するよくある質問

ここでは、セカンドハウスに関して気になるいろいろな疑問にお答えします。

セカンドハウスの取得で住民票を移動させる必要はある？

住民票は1人1ヶ所しか作れないのが原則としてあります。
メインの自宅とセカンドハウスの2拠点生活をしている場合でも同様です。
そのため、セカンドハウスの取得で住民票を移動させる必要はありません。
基本的には、メインの住まいに住民票を置くのがよいでしょう。

セカンドハウスにも住民税はかかる？

住民税は、1月1日時点で市町村に住所がある方に課される税金です。
個人住民税には、所得に応じた「所得割」と、所得にかかわらず定額の「均等割」があります。
セカンドハウスにも個人住民税の納税義務が発生し、均等割のみ課税対象です。
均等割の負担額は全国一律で「市町村民税3,500円」と「道府県民税1,500円」を合わせた5,000円です。

セカンドハウスで車庫証明は取得できる？

自動車の保管場所を証明するための書類が車庫証明です。
基本的に1台の車に対して、車庫証明は1箇所しか取得できないようになっています。
そのため、メインの自宅で車庫証明を取得している場合は、セカンドハウスで手続きをする必要はありません。
セカンドハウス専用の車を購入するのであれば、管轄の警察署で車庫証明を発行する必要があります。

セカンドハウスでも住宅ローン控除を受けられる？

住宅ローンの適用条件に「居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます」とあります。
メインの自宅ではないセカンドハウスは適用外となり、住宅ローン控除は受けられません。
住宅ローン控除の有無で、最終的な負担額に差が生まれるため、予算を組む際には十分に注意しましょう。

参考元：国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

セカンドハウスを持つなら賃貸物件と購入のどちらがよい？

賃貸物件は初期費用が少なく、気軽に借りられるのがメリットです。
手放す際も労力がかからないため、一時的にセカンドハウスを持ちたい方に向いています。

物件を購入すると、使い方の自由度が高いことがメリットです。
住居そのものが資産となり続けることも魅力の一つでしょう。
セカンドハウスとして利用しなくなれば、投資用物件として家賃収入を得たり、売却したりと選択肢が広がります。

セカンドハウスを持つ目的も考慮して、賃貸と購入のどちらにするのかを決めましょう。

まとめ

セカンドハウスの購入で税制上の優遇措置を得られることはメリットです。
認定されるためには条件を満たす必要はありますが、別荘と比べて節税につながります。
活用できるローンが限られていたり、維持費がかかったりなどデメリットも少なくありません。
理想のライフスタイルを実現するためにも、物件選びは慎重に進める必要があります。

中山不動産では、お客さまのご希望に沿った物件のご案内をさせていただきます。
セカンドハウスに最適な物件もご用意しておりますので、お気軽にご相談ください。