賃貸管理の仕事内容は一人で可能？実際の業務や管理会社の選び方を解説

アパートの賃貸管理には、入居者対応や建物の維持管理など幅広い仕事内容があります。
「一人で全部できるのかな？」
「管理会社には何を任せられるの？」
と、賃貸管理について疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。実際は、管理会社ごとに対応範囲が異なり、大家自身の状況に合わせた業務委託が可能です。

この記事では、賃貸管理の仕事内容から管理会社の選び方や注意点まで詳しく解説します。

賃貸管理のおもな仕事内容

賃貸管理の仕事内容は、入居者と建物の管理に分けられ、どれも賃貸経営の成功に欠かせない業務です。

入居者募集

空室を埋めるために物件情報を発信します。
多くの人が利用するホームズやスーモなどのポータルサイトは、基本的に宅建資格が必要で不動産会社を通して掲載するのが一般的です。
個人で募集をかける場合は、賃貸物件のマッチングサイトへの登録やSNSの活用、チラシ配布などの方法があります。

また、入居希望者が現れれば、物件の詳細説明や内見の案内もおこないます。
担当者の対応が入居の決定を左右する場合もあるため、丁寧な対応が大切です。

入居者対応

入居者の家賃回収やクレームに対応します。
家賃滞納は「単なる支払い忘れ」と「お金がない」というパターンのいずれかです。
入居者に連絡を取って確認し、後者の場合は保証人に連絡するなどの対応をします。

また、アパートでは騒音やゴミ出しのマナー、設備トラブルなど多様なクレームも発生します。
各部屋に騒音注意を促す書類を配布したり、張り紙をしたりするなどスピーディーな対応が重要です。
対応の遅れは不信感や住みづらさにつながり、退去の原因になる可能性があります。

契約・更新手続き

入居が決まった際には、入居日の調整や契約書の作成、重要事項の説明などをおこないます。
また、賃貸物件の契約期間は2年が一般的です。更新時期が近づいたら、入居者へ契約更新の意思を確認して手続きをおこないます。

更新せず退去する場合は、退去の立会いや鍵の受け取り、原状回復などが必要です。
空室期間をなるべく短くするためにも、スムーズな対応を心がけましょう。

建物の管理

建物や設備は時間の経過により老朽化するため、定期点検やメンテナンスをおこないます。
各種業者の選定や発注、打ち合わせなどに対応します。

なかでも、雨風にさらされている外壁の修繕は、将来避けられない大規模修繕の一つです。
修繕費用がかさむため、計画的に修繕費を積み立てていくことが重要です。

そのほか、エントランスや廊下、エレベーターなどの共用部の清掃や照明の交換などもおこないます。
建物の老朽化が進むと家賃の下落につながるため、できるだけよい状態に保ちましょう。

アパートの賃貸管理は大家一人でできる？

アパートの賃貸管理は大家一人でおこなうことも可能です。
部分的な業務委託も可能なため、時間や資金と相談しながら管理会社への委託も考えてみましょう。

自主管理は仕事内容が多くて大変

物件を大家自身で管理する場合は、管理の委託費用を削減して自由な経営ができます。
修繕や家賃設定、入居者の対応もすべて大家が自らおこなうことで、賃貸経営の実践的な知識と経験を身につけることも可能です。

しかし、管理業務は多岐にわたるため、本業で忙しい人や複数物件を所有する人は難しいかもしれません。
将来の資金計画から建物の清掃管理、入居者の問い合わせ対応、原状回復など、膨大な業務をこなす必要があります。

賃貸管理は管理会社への委託も選択肢の一つ

アパート管理に時間をかけられない人には、管理業務の委託がおすすめです。
管理会社は専門知識やノウハウを持っており、管理のプロとして的確な対応が期待できます。

また、物件管理が初めてで自信がない人も、選択肢の一つとして考えておきましょう。
どこまで管理会社に任せるのか相談して、部分的に自主管理することも可能です。

賃貸管理を管理会社に任せるメリット・デメリット

賃貸管理の仕事内容は多岐にわたるため、管理会社に任せると大家の負担が大きく減らせます。
ただし、ランニングコストが増えるのがデメリットです。

【メリット】管理業務の手間が省ける

管理会社に委託するメリットは、賃貸管理に関わる業務の大部分を任せられることです。
管理にかかる時間だけでなく、家賃の督促やクレーム対応など精神的に負担がかかるリスクも削減できます。
事業計画や最終的な判断を下すところに集中でき、本業との両立も無理なく実現できるでしょう。

また、賃貸管理の負担が少なくなれば、複数物件も問題なく管理できるようになります。
将来の事業展開も考慮して、信頼できる管理会社を探しましょう。

【デメリット】費用がかかる

管理会社への委託費は、家賃収入の5％前後が相場です。
家賃収入には管理費や共益費も含まれ、戸数が多く家賃収入が高いほど委託費も高額になるのが一般的です。

また、委託費は家賃収入の有無に関わらず、管理会社に毎月支払わなければなりません。
空室リスクや修繕リスクを考慮した資金計画を立てていないと、赤字になる可能性があります。
会社による対応範囲の違いを確認しながら、委託先を検討することが大切です。

不動産管理会社を選ぶポイント

会社によって業務範囲が異なるため、契約する前に必ず複数の会社を比較しましょう。
自分の目的に合った管理会社を選ぶことが大切です。

管理業務の対応範囲

委託費によっても依頼できる業務内容は異なりますが、対応範囲が限定的な管理会社は避けたほうが無難です。
たとえば、トラブル対応が午前中から夕方までの会社より、24時間可能な会社のほうが安心です。

そのほか建物の管理対応のみで、入居者の入居・退去に対応しない会社など、対応範囲は会社によってさまざまです。
すべての管理業務を委託するのか、部分的に自分で管理したいのか、事前に依頼目的を明確にしましょう。

対応にスピード感があるか

管理会社に問い合わせをした際の、返答の早さに注目します。
内容が具体的でなくても「○日までに回答いたします」といった早い返答があると信頼できます。

大家への対応が遅い場合、入居者への対応も遅い可能性があります。
たとえば、建物内で漏水が発生したとしましょう。
管理会社の対応が遅ければ、ほかの部屋まで被害が及ぶかもしれません。

また、スピード感だけでなく対応の印象もチェックして、入居者に丁寧な対応をしてくれるかどうかを見極めてください。

費用設定が適切か

管理会社の委託費を比較すると、会社によって金額に大きな差があります。
一社に決める前に、必ず複数の会社のサービス内容と費用設定を確認しましょう。
管理会社への委託費は、家賃収入の5％前後が相場です。
あまりに高額な管理会社では、管理状態がよくても赤字の原因になります。

また、安すぎる管理会社にも注意しましょう。
委託費を削減できるのは魅力的ですが、なぜ低価格を実現できるのか確認して、信頼性を慎重に判断してください。

賃貸管理を委託する際の注意点

管理会社に管理業務を委託すれば、大家の負担は大きく軽減できます。
ただし、賃貸経営を成功させるためには次の点に注意しましょう。

仕事内容すべての丸投げはしない

大家が管理に無関心でいると、管理会社の対応も質が下がる可能性があります。
管理がずさんになれば空室リスクが高まる危険もあり、「何もかも任せていれば安心」と思って仕事を丸投げするのは危険です。

あくまでも大家自身が経営者である自覚を持ち、修繕積立や資金計画、現状把握などは主体的に取り組みましょう。

確認やコミュニケーションを怠らない

委託後には、建物の管理状況を定期的に自分で確認することも大切です。
不満があれば管理会社に遠慮なく伝えて、改善が見られなければ委託先の変更も視野に入れましょう。

また、たまには挨拶に顔を出したり、物件の新しい画像を提供したりするなど、自分から動くことも必要です。
担当者とのコミュニケーションを大切にし、信頼関係を築きましょう。

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まとめ

賃貸管理の仕事内容は多岐にわたるため、時間に余裕のある人や小規模な物件なら一人で対応することも可能です。実践経験を積むのにもよいでしょう。

しかし、本業で忙しいサラリーマンや知識に自信のない人は、管理会社に委託するのがおすすめです。
どこまで委託するのかを明確にし、複数の管理会社を比較して委託先を選びましょう。

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