アパート経営の成功率を高める秘訣｜失敗しない物件選びのポイント
アパート経営は、不動産投資のなかでも初心者に人気の高い手法です。
しかし、成功率が高いとされる一方で、多くのオーナーが現実的な問題に直面しています。
たとえば、空室が発生して家賃収入が得られない、返済額が重荷になるなどのリスクがあります。
それでも、資金計画をしっかり立て、ターゲットに合った物件を選ぶことで、経営の成功率を高めることが可能です。
また、築年数が経過した際の修繕費の積み立てや信頼できる不動産会社の選定も重要な要素です。
この記事では、アパート経営を成功させる秘訣を失敗例も交えながら具体的に解説します。
さらに、物件選びのポイントや経営を安定させる方法についても詳しく触れていきます。
これから始めたい方も、現状を改善したいオーナーの方も、ぜひ最後までご覧ください。
CONTENTS
アパート経営の成功率と平均年収
アパート経営における成功率や収益性について気になる方も少なくないでしょう。
実際の成功率や平均年収を知ることは、これから始める人にとって重要な指標です。
ここでは、アパート経営の成功率と平均年収について解説します。
アパート経営の成功率7割は本当か？
アパート経営の成功率について調べると、7割という調査結果を公表している情報サイトを多く見かけます。
これらのほとんどが投資家の満足度を示した結果であり、アパート経営の成功率ではありません。
また、投資家の主観に頼っている調査がほとんどです。
実際に、アパート経営の成功率に関する公的なデータは存在していません。
アパート経営で得た不動産所得は確定申告をする義務がありますが、不動産投資の結果を公的機関に報告する義務はないためです。
何をもって成功とするのかという明確な基準もないため、賃貸経営を営むオーナーが成功しているかどうかを、外部からは判断できません。
どのような状態を成功ととらえるかは、オーナーの目的次第です。
アパート経営で生計を立てることが目的なら、利益が出ているだけでは満足度の高い投資とはならないでしょう。
公的なデータが存在しない以上、成功率7割はあくまで民間企業の独自の意見となります。
平均年収は手取りで542万円
アパート経営の成功率について公的なデータはないものの、他のオーナーがどのくらい儲けているのかは気になるでしょう。
令和4年申告所得税標本調査によると、アパート経営における平均年収は、手取りでおよそ542万円です。
これは、立地条件や規模、運営効率などに大きく依存します。
たとえば、都市部で需要が高い物件では、家賃収入が安定しやすく、キャッシュフローも良好です。
一方、空室が発生しやすいエリアでは、収益が下がる傾向にあります。
また、返済額や建築費、修繕費などのコストを考慮した資金計画が不十分な場合、収入を大きく削る可能性も考えられます。
収入を最大化するには、ターゲットに合わせた賃貸経営を行うことが重要です。
不動産会社のサポートを活用し、リスクを回避しながら、安定した収益を目指してください。
アパート経営の成功率を下げる原因
アパート経営が失敗する主な原因にはいくつかの共通点があります。
特に、立地の悪さや入居者ニーズに合わない物件選びが問題です。
また、収支予測の甘さや節税目的だけで始めるケースもリスクを伴います。ここでは、これらの原因について解説します。
立地が悪い
アパート経営の成功率を大きく左右するのが「立地の良し悪し」です。
立地が悪い場合、入居希望者が少なく、空室が発生するリスクが高まるでしょう。
また、周辺施設や交通アクセスが不便な地域では、入居者の生活満足度が低下し、長期的な入居につながりにくい傾向にあります。
ターゲットとする層のニーズに合った立地条件を選ばなければ、家賃収入が得られず、経営が行き詰まる可能性があります。
立地がアパート向けであるかどうかは、物件選定の段階で周辺環境や需要をしっかり調査することが不可欠です。
不動産会社の専門知識を活用し、失敗を回避しましょう。
入居者ニーズに合っていない
アパート経営において、入居者ニーズに合っていない物件は失敗を招きやすいです。
たとえば、ファミリー層が多い地域に単身者向けのアパートを建てた場合、需要と供給がかみ合わず、空室が発生する可能性が高くなります。
設備や間取りが時代遅れである場合、家賃収入を安定して得ることが難しくなります。
さらに、築年数が経過している物件で適切なメンテナンスが行われていない場合、入居者の満足度が低下し、退去が相次ぐことも十分に考えられるでしょう。
ターゲット層の特性やライフスタイルを把握し、それに合った物件設計を行うことが重要です。
不動産会社のサポートを活用し、需要に即した賃貸経営を目指してください。
都合の良い収支予測を立てている
アパート経営を始める際、都合の良い収支予測を立てることは大きなリスクです。
たとえば、家賃収入の過大評価や、空室が発生する可能性を無視した収支計画は現実的ではありません。
また、建築費や修繕費、返済額などのコストを十分に考慮しない場合、キャッシュフローが悪化し経営が行き詰まることも。
さらに、築年数が経過した際の修繕費を見越していない場合、急な出費に対応できず資金繰りが厳しくなることもあります。
このような事態を避けるには、不動産会社のアドバイスを活用し、現実的な資金計画を立てることが不可欠です。
将来的なリスクも見据えた収支予測を行うことで、アパート経営を成功させる可能性が高まるでしょう。
節税目的だけで始める
節税目的だけでアパート経営を始めることは、成功率を下げる大きな原因です。
確かに、不動産投資は相続税や所得税の軽減に役立つ場合があります。
しかし、節税を最優先するあまり、収益性やリスク管理が軽視されることが少なくありません。
たとえば、需要の少ないエリアに物件を購入したり、適切な資金計画を立てずに始めると、空室が発生し、キャッシュフローが悪化する可能性が高まります。
不動産会社の助言を受け、節税以外にも家賃収入や長期的な利益を重視した経営方針を採用することが重要です。
このように、総合的な視点で計画を立てることで、アパート経営の成功率を高めることができます。
手元に資金がない
手元に十分な資金がない状態でアパート経営を始めると、失敗するリスクが高まります。
たとえば、自己資金が不足している場合、金融機関からの融資に頼り過ぎることになります。
その結果、毎月の返済額が大きくなり、キャッシュフローが悪化しかねません。
また、空室が発生した場合や建築費用の見積もり以上のコストがかかった場合に対応できる資金がないと、経営が行き詰まる可能性が高まります。
事前に適切な資金計画を立て、不動産会社や金融機関からアドバイスを受けることが重要です。
リスクを考慮した計画を立てることで、アパート経営の成功率を高めることができるでしょう。
アパート経営の成功率を左右するリスク
アパート経営の成功率を左右する要因には、さまざまなリスクがあります。
特に、空室や家賃滞納、建物の老朽化などのリスクは無視できません。
これらの問題に適切に対処することで、経営の安定性を高めることができるでしょう。
ここでは、アパート経営における代表的なリスクについて解説します。
空室リスク
アパート経営における空室リスクは、成功率を大きく左右する要因の一つです。
空室が発生すると家賃収入が得られず、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
特に、立地条件や物件の状態が悪い場合、空室リスクはさらに高まります。
空室リスクを最小限に抑えるには、ターゲット層に合わせた物件選びや適切な賃料設定が重要です。
また、築年数が経過している物件では、定期的なメンテナンスを行うことで、入居者の満足度を向上させることができます。
不動産会社の専門知識を活用し、リスクを回避する計画を立てることがアパート経営を成功させる鍵となるでしょう。
家賃滞納リスク
家賃滞納リスクは、アパート経営において避けられない課題の一つです。
入居者が家賃を滞納すると、家賃収入が得られず、キャッシュフローが悪化します。
この問題を防ぐためには、事前の入居者審査が重要です。
信用情報や収入証明を確認することで、滞納の可能性を減らすことができます。
また、万が一滞納が発生した場合に備え、保証会社の利用を検討することも有効です。
さらに、入居者とのコミュニケーションを密にすることで、問題発生時の対応を円滑に進めることができます。
適切な管理体制を整えることで、家賃滞納リスクを最小限に抑え、アパート経営の成功率を高めることが可能です。
建物老朽化リスク
建物老朽化リスクは、アパート経営の長期的な成功を妨げる大きな要因です。
築年数が経過すると建物の耐久性が低下し、修繕やメンテナンスが必要になることが多くなります。
これに対応しない場合、入居者の満足度が低下し、空室が発生する可能性が高まります。
また、老朽化した物件では競争力が失われ、家賃収入が下がることも避けられません。
このリスクを軽減するためには、修繕費を事前に積み立てることや、定期的な点検を実施することが重要です。
不動産会社と連携し、適切なメンテナンス計画を立てることで、建物の老朽化リスクを最小限に抑えることが可能です。
家賃下落リスク
家賃下落リスクは、アパート経営における長期的な収益性を大きく左右する重要な要因です。
周辺地域の競争が激化した場合や経済状況が悪化した場合、家賃を引き下げざるを得ない状況に陥ることがあります。
特に、築年数が経過した物件では、新築物件と比較して競争力が低下しやすい傾向にあり注意が必要です。
このリスクを軽減するためには、定期的な物件のリノベーションや、ターゲット層に合った設備投資を行うことが効果的です。
また、長期的な資金計画を立て、不動産市場の動向を把握しながら経営方針を柔軟に調整することが求められます。
不動産会社と連携し、現実的な収益目標を設定することが成功への鍵となるでしょう。
金利上昇リスク
金利上昇リスクは、アパート経営において特に注意が必要です。
金利が上昇すると、借入金の返済額が増加し、キャッシュフローが圧迫される可能性があります。
特に、変動金利で融資を受けている場合、この影響は顕著に現れます。
たとえば、変動金利で2,500万円の35年ローンを組んだと想定しましょう。
当初の金利は1.0％で、毎月の返済額は8.5万円です。
その後、金利が2.0％に上昇した場合、毎月の返済額は10万円に増加します。
このリスクを軽減するためには、固定金利での融資を検討することや、事前に十分な資金計画を立てることが重要です。
また、金利変動に備えた予備資金の確保や、定期的な市場動向の確認も欠かせません。
不動産会社や金融機関と連携し、金利上昇リスクを見据えた経営戦略を策定することで、アパート経営の安定性を確保することが可能です。
アパート経営の成功率を高めるポイント
アパート経営の成功率を高めるには、目的やターゲットを明確にすることが重要です。
また、リスクを見越した資金計画や適切な修繕費の積み立ても欠かせません。
ここでは、アパート経営を成功に導くための具体的なポイントについて解説します。
アパート経営の目的を明確にする
アパート経営を成功させるには、まず経営の目的を明確にすることが重要です。
たとえば、家賃収入を得ることを目的とするのか、相続税対策として活用するのかによって、選ぶべき物件や運用方針が変わります。
投資をする目的が明確であれば、それに合わせた資金計画やリスク管理も具体的に行いやすくなるでしょう。
不動産会社と相談しながら、自身の目標に最適な経営戦略を立てることが成功の鍵となります。
また、目標を持つことで、経営における意思決定がスムーズになり、失敗を回避する可能性も高まります。
ターゲットを明確にする
入居者となるターゲットを明確にすることは、アパート経営の成功率を高める重要なポイントです。
どのような層を入居者として想定するのかによって、立地選定や設備の仕様、賃料設定などの方針が大きく変わります。
たとえば、単身者向けであれば駅近やコンパクトな間取りが好まれます。
一方、ファミリー層をターゲットとする場合は、学校や商業施設が近くにある立地が求められるでしょう。
明確なターゲット像を持つことで、物件の競争力を高められます。
不動産会社と連携し、地域のニーズを反映した物件作りを進めることで、空室リスクの回避にもつながります。
立地調査を行い競争力の高いアパートを建てる
立地調査を行い、競争力の高いアパートを建てることは、成功率を高めるための重要なステップです。
入居者にとって利便性が高い立地は、アパート経営の成功に直結します。
たとえば、駅やバス停から近い場所、学校や商業施設が徒歩圏内にある場所は人気が高いです。
さらに、周辺地域の人口動態や将来的な発展可能性も考慮する必要があります。
不動産会社の知識やデータを活用し、現地調査を徹底的に行いましょう。
正確な情報に基づいて計画を立てることで、長期的な家賃収入の安定が期待でき、空室リスクの軽減にもつながります。
特に地域の開発計画やインフラ整備状況の確認は欠かせません。
リスクを見込んだ資金計画を立てる
リスクを見込んだ資金計画を立てることは、アパート経営の成功率を高める要素です。
予期せぬ空室が発生した場合や、修繕費が急増した場合に対応できる資金の確保が不可欠です。
返済額や固定費を正確に把握し、家賃収入とのバランスを検討する必要があります。
不動産会社の専門知識を活用し、キャッシュフローを綿密に計算したうえで、十分に余裕を持った計画を立てるようにしましょう。
さらに、金利の変動リスクも見据えた計画を作成することで、経営の安定性を確保することができます。
突発的な修繕や設備交換にも対応できるよう、資金を分散して管理する工夫も重要です。
建物老朽化を見越して修繕費を積み立てる
建物の老朽化は、アパート経営の長期的な収益に大きな影響を与えます。
そのため、修繕費を計画的に積み立てることが不可欠です。
築年数が経過するにつれ、屋根や外壁、配管などのメンテナンスが必要となります。
また、設備の故障や更新も避けられません。
これらの費用をあらかじめ見積もり、資金計画に組み込むことで、突発的な出費を回避できます。
不動産会社と相談し、建物の現状に応じた修繕計画を立てましょう。
適切なタイミングでメンテナンスを行えば、建物の寿命を延ばし、家賃収入の安定を確保できます。
さらに、計画的な修繕はアパートの資産価値を維持し、入居者の満足度向上にもつながります。
良質な管理会社に委託する
アパート経営を成功させるためには、良質な管理会社への委託が不可欠です。
管理会社は物件の維持管理や入居者対応を専門的に行い、特にトラブルの早期発見と迅速な対応に優れたところを選ぶことが大切です。
エリア内での評判や管理実績を調査し、信頼性を確認しましょう。
また、家賃滞納問題や空室への対応力も重要なポイントです。
さらに、提供されるサービス内容を比較検討し、管理費用とのバランスを考慮することも欠かせません。
契約前には条件を十分に確認し、不明点は管理会社に直接問い合わせることをおすすめします。
信頼できる管理会社を選べば、オーナーの負担が軽減されるだけでなく、経営の安定化や入居者の満足度向上にもつながるでしょう。
これは結果的に物件の価値維持やキャッシュフローの改善に貢献します。
節税対策でも黒字経営を前提に始める
アパート経営を節税目的で始める場合でも、黒字経営を前提とすることが重要です。
節税効果だけを期待して収益を軽視すると、キャッシュフローが悪化し、最終的には経営が破綻するリスクがあります。
資金計画をしっかりと立て、家賃収入が得られる具体的な見通しを示すことが求められます。
節税効果は、減価償却費やローン金利の控除などで得られますが、これだけに依存してはいけません。
不動産の特性上、築年数が経過すると修繕費や空室リスクが増大します。
これに対応するための回避策や十分な自己資金を準備することが欠かせません。
さらに、返済額や建築費を含めた経費が家賃収入を上回らないよう調整し、安定した経営基盤を作ることが成功の鍵です。
黒字経営を目指せば、資産の価値も向上し、将来的に良い売却条件を得られる可能性も高まるでしょう。
アパート経営で失敗しない物件の選び方
アパート経営で成功を目指すなら、適切な物件選びが重要です。
立地条件や設備、将来の需要を見据えることで、経営リスクを最小限に抑えられます。
ここでは、アパート経営で失敗しない物件選びのポイントについて解説します。
利便性が良い立地にある
アパート経営で成功するためには、利便性の高い立地を選ぶことが重要です。
近隣に商業施設や病院など生活インフラが整ったエリアは人気があります。
単身向けであればコンビニやスーパー、飲食店が必要でしょう。
また、ファミリー向けの近くには保育園や公園など、子育て世代が必要とする施設があるかどうかがポイントです。
入居者にとって便利な場所にある物件は、空室リスクを減らし、安定した家賃収入を得られる可能性を高めます。
たとえば、主要駅まで電車1本でアクセス可能な物件や、交通アクセスが優れたエリアは注目されやすいです。
また、将来的な価値を考慮するなら、開発が進むエリアや学校区の評判が良い地域も検討すべきです。
ただし、利便性が高い物件は建築費が高くなりやすく、資金計画を十分に立てておく必要があります。
これにより、返済額が経営の負担にならないようリスクを回避できるでしょう。
将来の需要が見込める立地にある
アパート経営を成功させるには、将来の需要が見込める立地を選ぶことが不可欠です。
地域の人口動態や経済成長がプラスの傾向にある場所は、長期的な家賃収入が期待できます。
また、新しいインフラ整備が進む地域は、住環境が向上するため入居希望者が増える傾向にあります。
将来にわたって需要が見込まれるかどうかの見極めは肝心です。
特に地方で賃貸経営を検討している場合は、人口減少を考慮したうえで、需要が安定しているエリアを選ぶことが重要です。
さらに、築年数が経過しても高い需要が維持できるエリアを選ぶことで、空室が発生しにくい物件経営が可能になります。
たとえば、大学のキャンパス周辺や企業が多く集まるオフィス街周辺、観光地近くのエリアは常に一定の需要があります。
将来的な収益性を考える際には、不動産会社と連携し、最新情報を元に慎重に判断してください。
部屋の間取り・設備がニーズに合っている
アパート経営で成功するには、部屋の間取りや設備が入居者のニーズに合っていることが重要です。
たとえば、単身者向けには収納スペースが充実したワンルームが求められる一方、ファミリー層には広めの間取りや対面式キッチンが人気です。
また、エアコンやWi-Fiなどの設備が整っている物件は、空室が発生しにくくなります。
さらに、宅配ボックスやセキュリティ設備を充実させることで、現代の生活ニーズを満たすことが可能です。
築年数が経過した物件でも、リフォームや設備のアップグレードによって競争力を維持することがでるでしょう。
不動産会社と連携して市場の動向を把握し、入居者が求める条件を満たす部屋を提供してください。
管理・メンテナンスが行き届いている
アパート経営を成功させるには、管理とメンテナンスが行き届いた物件を選ぶことが重要です。
共用部分の清掃や修繕が定期的に行われている物件は、入居者に安心感を与え、長期的な居住につながります。
特に、外壁や配管などの劣化が進む前に対応する管理体制が整っている物件は、家賃収入を安定させる鍵となります。
また、エアコンや給湯器などの設備が故障した場合にも迅速に対応できることが大切です。
不動産会社を通じて管理の詳細を確認し、修繕費が適切に計画されている物件を選ぶことが求められます。
築年数が経過しても価値を維持するためには、計画的なメンテナンスが不可欠です。
信頼できる管理会社と連携することで、家賃収入の安定を目指してください。
耐久性に優れている建物
アパート経営を成功させるためには、耐久性に優れた建物を選ぶことが重要です。
特に、地震や台風などの自然災害に強い構造を持つ物件は、長期的に安定した経営を可能にします。
また、使用されている建材の品質や施工技術も確認すべきポイントです。
一般的には、木造よりも鉄筋コンクリート造（RC造）のほうが耐久性に優れています。
しかし、木造アパートでも劣化対策等級を取得していれば、耐用年数が長くなるとされています。
また、金融機関からの評価も高くなり、融資期間が長くなることもメリットです。
建物の耐久性が高いほど、築年数が経過しても修繕費を抑えられる可能性があり、資金計画にも良い影響を与えます。
さらに、耐久性が高い物件は、入居者にも安心感を与え、空室リスクを低減する効果があります。
不動産会社を通じて詳細な情報を得て、信頼できる物件を選択してください。
まとめ
アパート経営の成功率を高めるためには、物件選びと適切な管理が重要です。
立地条件や設備、管理体制、建物の耐久性を総合的に判断することで、空室リスクや修繕費用の負担を軽減できます。
また、資金計画をしっかり立てることは、安定したキャッシュフローを確保し、経営の成功率を高めるための基本です。
築年数が経過しても魅力を保つ物件を選び、信頼できる不動産会社と連携することで、長期的な家賃収入を得られる可能性が高まります。
さらに、管理会社を活用することで、日常的なトラブル対応や修繕計画がスムーズになり、経営負担を軽減できるでしょう。
オーナー自身が状況を把握し、柔軟な対応を心がけることも成功への近道です。
これらのポイントを押さえ、堅実な経営を目指してください。