不動産投資ローンの借り換えに最適なタイミングはいつ？注意点も解説

投資用物件の購入にあたって、金融機関から融資を受ける場合がほとんどです。
しかし、現在契約中のローン金利が高く、借り換えを検討している方も少なくないでしょう。

不動産投資ローンの借り換えは、投資家にとって資産運用を最適化するための重要な手段です。
現在の金利が契約時より低下している場合や、ローンの返済負担を軽減したい場合に、借り換えを行うことで大きなメリットを得られる可能性があります。
借り換えによりキャッシュフローの改善が期待できる一方で、手数料や諸費用が発生します。
そのため、損益分岐点を慎重に見極めなければなりません。

この記事では、最適な借り換えのタイミングや注意点について具体的に解説します。
不動産投資ローンを見直したいと考えている方にとって、役立つ情報をご提供します。

CONTENTS

• 不動産投資ローンの借り換えとは
• 不動産投資ローンを借り換えるタイミング
• 不動産投資ローン借り換えのメリット
• 不動産投資ローン借り換えの注意点
• 不動産投資ローンの借り換え手順
• まとめ

不動産投資ローンの借り換えとは

不動産投資ローンの借り換えとは、現在利用しているローンを新しい条件のローンに変更することです。
金利や返済期間などの条件を見直すことで、より有利な条件のローンに変更することを目的としています。
少しの金利差でも借り換えを行うことで、数十〜数百万円のローン返済額の差が生まれることも少なくありません。

ローン借り換えの際は、現在の金融機関にローン残高を一括返済するのが一般的です。
そのお金も新規で契約する金融機関から借り換えで借り入れた資金を充てることができます。

ただし、借り換えには手数料や諸費用が発生するため、全体のコストを慎重に計算し、目的に合った判断をすることが大切です。
適切な金融機関を選び、十分な計画を立てることで、より良い条件を得られるようになるでしょう。

不動産投資ローンを借り換えるタイミング

不動産投資ローンの借り換えを成功させるためには、適切なタイミングが重要です。
金利や収入の変化、物件の状況を見極めることで、より有利な条件を得られる可能性が高まります。
ここでは、不動産投資ローンを借り換えるタイミングについて解説します。

金利の固定期間が終了する

不動産投資ローンの金利が固定されている場合、固定期間の終了は借り換えを検討するタイミングです。
固定金利選択型の場合、固定金利期間終了後は、固定金利と変動金利のいずれかを選択します。
このタイミングで借り換えを検討する方は少なくありません。

また、変動金利を選択している場合、年2回の金利見直しが行われます。
この際、金利が上昇傾向にある場合、毎月の返済額が増加するリスクがあります。
そのため、より低い金利を提供する金融機関に借り換えることで、返済負担を軽減できることもあるでしょう。

一方、全期間固定金利の場合は、金利が一定であるため、借り換えの目的が異なる場合があります。
たとえば、金利は一定でも返済期間を見直したり、キャッシュフローを改善したりしたい場合には借り換えが有効な手段となるでしょう。

キャッシュフローのマイナスが続いている

キャッシュフローのマイナスが続いている場合も、不動産投資ローンの借り換えを検討する必要があるでしょう。
家賃収入から経費や返済額を差し引いた際にマイナスが続くと、資金計画が崩れ、経営が困難になるリスクがあります。

借り換えを行うことで、金利や返済期間を見直し、キャッシュフローの改善を図ることが可能です。
特に、より低い金利や条件を提供する金融機関に借り換えを行うと、毎月の返済額を軽減できる可能性があります。

ただし、諸費用が発生するため、すべてのコストを正確に把握し、慎重に判断することが重要です。
計画を立てることで、不動産投資の経営を安定させることが期待できます。

年収が上がって与信が良くなった

年収が上がったタイミングも、借り入れを検討すべきタイミングの一つです。
与信が改善されることで、より有利な条件で新たな借り入れができる可能性があります。

金利の引き下げや返済期間の見直しにより、毎月の返済額を削減し、キャッシュフローの改善を図れるでしょう。
これにより残債を効率的に返済できる計画を立てることも可能です。

ただし、借り換えには費用がかかるため、費用対効果を考え、判断する必要があります。
適切な金融機関を選び、具体的な検討を進めることで、投資効率の向上が期待できます。

物件購入から10年以内で金利差が1％以上

物件購入から10年以内で金利差が1％以上ある場合、不動産投資ローンの借り換えを検討する価値があります。
金利が低下している場合、早ければ早いほど借り換えによる毎月の返済額の削減効果が期待できます。

また、キャッシュフローの改善を図ることも可能です。
特に、返済期間の残りが長いほど、金利差の影響は大きくなり、借り換えのメリットを得られるでしょう。

ただし、物件購入から一定期間が経過すると、借り換え条件が厳しくなる場合もあります。
そのため、タイミングを見極め、適切な金融機関を選び、計画を立てることが重要です。
また、借り換え後の金利差が1％に満たない場合、大きな効果は期待できません。
金利差が1％を下回るようであれば、諸費用などの負担で損する可能性があり注意が必要です。

不動産投資ローン借り換えのメリット

不動産投資ローンを借り換えることで、多くのメリットを得られる可能性があります。
たとえば、返済負担の軽減やキャッシュフローの改善などが挙げられます。
ローンの条件を見直すことで、不動産投資の成功率を高めるきっかけにもなるでしょう。
ここでは、不動産投資ローンで借り換えをするメリットについて解説します。

返済負担を軽減できる

不動産投資ローンを借り換える最大のメリットの一つは、返済負担を軽減できる点です。
金利が低い金融機関に借り換えることで、毎月の返済額を削減できる可能性が高まります。
また、返済期間を見直すことで、無理のない返済計画を立てることも可能です。

このような調整はキャッシュフローの改善にもつながり、安定した不動産経営を実現するための基盤となるでしょう。
特に、金利が上昇傾向にある場合は早めの検討が必要です。

実際にどのくらい減るのか、具体的な例でシミュレーションしてみましょう。
ある金融機関Aで借り入れしているローン残高を、別の金融機関Bに借り換えるとします。
それぞれの金利、月々の返済額および総返済額を比較した表は以下のとおりです。

月あたりの返済額だけで約1万５千円、総額では約268万円を減額できています。
元金がより高額で金利が高い場合は、大きな減額が期待できるでしょう。

ローンの金利タイプを見直せる

不動産投資ローンを借り換える際、ローンの金利タイプを見直す機会が得られます。
たとえば、固定金利から変動金利、またはその逆に変更することで、金利変動リスクや毎月の返済額を調整できる可能性があります。

固定金利は安定性を重視する投資家に適しており、金利が上昇傾向にある場合には有効な選択肢となるでしょう。
一方、変動金利は低金利が続いている局面で有利になることがほとんどです。
このような借り換えを行うことで、キャッシュフローの改善や資金計画の柔軟性を高めることが期待できます。
さまざまな理由から金利タイプを変更したい場合も、借り換えは有効な手段と言えるでしょう。

キャッシュフローの改善につながる

不動産投資ローンを借り換えることで、キャッシュフローの改善が期待できます。
より低い金利で借り換えを行うと、毎月の返済額が削減され、余裕資金を確保できる可能性が高まります。
この余裕資金を修繕費に充てることで、不動産経営の成功率を高められるでしょう。
また、積極的なリフォームやリノベーションもできるようになります。

借り換えに伴う条件の見直しは、長期的な資金計画を立てるうえでも有効です。
ただし、諸費用や借り換え手続きのコストを考慮する必要があります。
総合的な判断を行うことで、経営の安定化が期待されます。

信用力の向上が期待できる

不動産投資ローンを借り換えることで、投資家の信用力が向上する可能性があります。
返済実績を積み重ねたうえでの借り換えは、新たな金融機関との取引において有利な条件を得る助けとなるでしょう。
審査が厳しい傾向にある大手金融機関と契約を結ぶことができれば、その契約自体によって高い信用力を得ることになります。

信用力が向上すれば、さらなる借り入れが可能になり、資金計画の幅が広がることが期待されます。
また、金利タイプや返済条件を見直すことで、毎月の返済額を最適化し、キャッシュフローを改善することも可能です。

不動産投資ローン借り換えの注意点

不動産投資ローンの借り換えのメリットが多い一方で、注意すべき点も存在します。
手数料や金利条件、審査の可否など、事前に確認しておくべき重要な要素は少なくありません。
ここでは、不動産投資ローンを借り換える際の注意点について解説します。

手数料や諸費用が発生する

不動産投資ローンを借り換える際には、手数料や諸費用が発生する点に注意が必要です。
まず、現在契約しているローンの繰り上げ返済に対して、残高の1〜2％がかかります。
借り換えで新規契約を結ぶ際にも、諸費用が発生します。
「金利が低くなっても、諸費用が高額で損をした」とならないよう、事前に正確な金額を見積もっておく必要があるでしょう。

不動産投資ローン借り換えで発生する費用の内訳は以下のとおり。

これらの費用は総額で数十万円に達することもあり、借り換えによるメリットを相殺する可能性もあります。
そのため、総合的なコスト計算を行い、借り換えが経済的に合理的であるかを慎重に判断することが重要です。
特に、残りの借入期間が短い場合には、発生する費用がメリットを上回るケースもあります。
諸費用を抑えるために金融機関の比較を行うことも有効な手段です。

金利が高くなって損をする可能性がある

「金利が安いから」という理由で借り換えを検討していませんか。
不動産投資ローンを借り換える際、金利が高くなるリスクに注意が必要です。
特に、固定金利から変動金利に切り替える場合、金利が上昇した場合に毎月の返済額が大幅に増加する可能性があります。

このような事態を回避するためには、現在の金利状況や将来の金利動向を十分に調査することが重要です。
また、借り換えによるメリットが短期的なものである場合、長期的な負担増加につながるリスクを検討しておくべきでしょう。

さらに、借り換え先の金融機関が提供する条件を比較し、最適な選択肢を選ぶことで、金利上昇による損失を最小限に抑えることが可能です。

金融機関からの信用・信頼を失う可能性がある

不動産投資ローンを借り換える際には、金融機関との信頼関係に影響を与える可能性があります。
頻繁な借り換えや一方的な契約解除は、金融機関からの信用を損なう要因となりかねません。
金融機関からの評判を落とせば、今後の融資審査で不利な条件を提示される可能性も。
特に、長期的な資金計画を立てている場合、信頼関係の維持は重要な要素です。

そのため、借り換えを検討している場合は、慎重に判断し、金融機関の条件や対応をよく確認する必要があります。
また、借り換えによるメリットとデメリットを比較し、十分に検討したうえで行動することが求められます。

審査に落ちて借り換えできない可能性がある

不動産投資ローンを借り換えようとした場合、審査に落ちて実行できない可能性があります。
特に、返済能力や収入に関する審査基準が厳しい金融機関では、基準を満たさないと判断されることも。
また、過去の返済実績が悪い場合や与信情報に問題がある場合も、借り換えが難しくなる要因となります。

個人属性だけでなく、不動産投資の実績も審査基準の一つです。
もし賃貸経営の実績が芳しくない、空室が多く入居が安定しない場合は、審査に落ちることがあります。

このリスクを回避するためには、事前に審査基準や必要書類を確認し、万全の準備を整えることが重要です。
さらに、複数の金融機関を比較し、自身の条件に合う選択肢を見つける努力も必要でしょう。
また、返済期間やキャッシュフローの改善を目的とした計画を立てることも、審査成功率を高める有効な手段です。

不動産投資ローンの借り換え手順

不動産投資ローンを借り換えるには、いくつかの手順を踏む必要があります。
現状の把握から新規金融機関との手続きまで、段階的に進めることが重要です。
これらの手順を適切に行うことで、借り換えによるメリットを最大限に得ることができるでしょう。
ここでは、不動産投資ローン借り換えの手順について解説します。

現状を把握する

不動産投資ローンを借り換える際、まずは現状を正確に把握することが重要です。
現在契約している金融機関に、現在の借入金額、金利タイプ、返済期間、残債などを確認しましょう。
これらの情報を把握することで、借り換えによるキャッシュフローの改善効果や金利差によるメリットを計算するための基礎が整います。

また、現状を把握することで、無理のない返済計画を立てるためのデータを得ることが可能です。
さらに、現在の返済状況を見直し、改善点を把握することで、今後の資金計画をより現実的に設計する助けになります。
これを怠ると、借り換えによる効果を十分に得られないリスクが生じる可能性があります。

金融機関への相談や審査をする際に必要となる、物件情報や収支状況（レントロール）に関しても整理しておきましょう。
他にも、賃貸経営以外の給与収入や金融資産がある場合は、収入と資産のリストも作っておくことをおすすめします。

借り換え効果をシミュレーションする

不動産投資ローンを借り換える際、借り換え効果をシミュレーションすることが欠かせません。
シミュレーションでは現在と借り換え後の以下のような項目を比較します。

• 新しい金利での毎月の返済額
• 残りの返済期間
• 総返済額

上記の内容を踏まえながらシミュレーションを行うことで、借り換えによるメリットが得られるかどうかを判断する基準が明確になります。

また、諸費用を考慮しないシミュレーションは正確性を欠くため、手数料や登記費用も計算に含めることが大切です。
さらに、将来的な金利上昇のリスクも考慮し、複数のシナリオを比較することで、より現実的な判断がしやすくなります。

正確なデータに基づいたシミュレーションを行えば、借り換えが資金計画に与える影響を把握しやすくなるでしょう。

ローン借り換えができる金融機関を探す

ローン借り換えを成功させるためには、自分の条件に合った金融機関を探すことが不可欠です。
都市銀行、地方銀行、信用金庫・信用組合、ネット銀行など、それぞれの特徴を比較することが重要です。

特に、金利は金融機関によって大きく異なる傾向にあります。
独自の利用条件や基準が設けられていることにも注意し、より自分の条件に合った金融機関を選ぶことが大切です。

ここでは、各金融機関の基本的な特徴について確認していきましょう。

都市銀行

都市銀行は、不動産投資ローンの借り換えを検討している方にとって、低金利の選択肢を提供する重要な金融機関の一つです。
特に、大手都市銀行では、安定した金利プランや長期固定金利が選べることが魅力です。
金利の目安は1％台と低金利で借り換えができます。

ただし、都市銀行での借り換えには、厳格な審査基準が設けられていることが一般的です。
安定した収入や高い信用力が求められる場合が多いため、事前に必要な条件を確認しておくことが重要です。
さらに、諸費用や手続き期間についても把握しておくことで、スムーズな借り換えが実現します。
都市銀行の提供する条件を他の金融機関と比較し、最適な借り換え計画を立てましょう。

地方銀行

地方銀行は地域密着型のサービスを提供しているため、特定のエリアでの不動産投資ローンの借り換えに適しています。
地方銀行では、都市銀行にはない柔軟な条件や独自の融資プランを提案されることが特徴の一つです。
また、地元での実績や信用力を考慮した審査が行われるため、条件によっては借り換えがしやすくなる可能性があります。

さらに、地方銀行は金利が比較的低い場合もあり、諸費用を含めた全体的なコストを削減できる可能性があります。
地域特化のサービスを最大限に活用し、自身の借り換え計画に合った選択をする必要があります。

信用金庫・信用組合

信用金庫・信用組合は市町村単位をメインとした金融機関であり、地域住民や中小企業への支援を目的としています。
不動産投資ローンの借り換えを検討している場合、信用金庫や信用組合では独自の融資基準や柔軟な条件を提案してもらえることがあります。

地元での事業実績や信用力を重視するため、他の金融機関よりも条件が良くなることも。
一般的な銀行と比べると「お付き合い」が重視される傾向にあり、長い期間の取引経歴がある場合は誠意のある対応をしてもらえるでしょう。

また、固定金利や変動金利を含む多様な選択肢が用意されているため、自身の資金計画に合ったローン条件を選ぶことが可能です。

ネット銀行

ネット銀行は、利便性が高く、競争力のある金利を提供していることが特徴です。
不動産投資ローンの借り換えを検討している場合、ネット銀行は選択肢の一つとなります。
特に、店舗を持たないため、運営コストを抑えた結果として低金利のローン商品が多く提供されています。
借り換えの際に発生する事務手数料が無料なこともネット銀行の強みです。

また、オンラインでの手続きが中心であるため、忙しい方でも簡単に手続きが進められます。
一方で、諸費用や条件の確認が必要であり、詳細な比較と判断が求められます。
ネット銀行は、キャッシュフローの改善に貢献する可能性が高い選択肢の一つです。

ノンバンク

ノンバンクとは、預金の受け入れを行わず、お金を貸すなどの業務に特化した金融機関のことです。
銀行よりも審査基準が柔軟な場合が多く、特定の条件に該当する投資家にとって有利な選択となることがあります。
特に、収益性の高い物件を持つ方や柔軟な返済計画を希望する方に適しているでしょう。

一方で、ノンバンが貸しているお金にはすでに金利がついています。
そのため、一般の金融機関と比べて金利が高めに設定されている場合がほとんどです。
借り換えを検討する際は返済期間や諸費用を考慮する必要があります。
ノンバンクを活用することで、資金調達の選択肢が広がり、投資の成功率を高める可能性があります。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、不動産投資ローンの借り換えを検討する際の選択肢の一つです。
公的な金融機関であり、他の金融機関と比べて低金利のローンが利用できる可能性があります。

ただし、利用するためには公庫が定める条件を満たす必要があります。
たとえば、事業性を重視した審査が行われるため、事前にしっかりとした計画を立てておくことが重要です。

また、借り換えを行うことでキャッシュフローの改善が期待できるため、現状の返済負担を軽減したい投資家にとって魅力的な選択肢となるでしょう。
諸費用についても検討しておく必要があります。

借り換えに必要な書類を準備して審査を受ける

不動産投資ローンを借り換える際には、必要な書類を揃えて審査を受ける必要があります。
物件に関する書類と個人に関する書類が必要となるため、不足のないよう準備しておきましょう。
それぞれに必要な書類は以下のとおりです。

金融機関によっては追加書類を求められる場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。
借り換えの効果を最大化するためには、自分の返済計画を明確にしておくことが審査を通過するポイントとなります。
事前準備をしっかり行うことで、返済負担の軽減やキャッシュフローの改善が得られるでしょう。
また、必要書類は申込する数だけ準備します。

現在の金融機関で解約手続きを行う

現在の金融機関で解約手続きを行う際には、いくつかの注意点があります。
まず、不動産投資ローン解約手続きには事前に準備する必要のある書類があるため、金融機関の指示を確認してください。
残債の清算が条件となる場合が多く、借り換え先からの融資をタイミングよく受け取る計画を立てることが重要です。
解約に伴う諸費用が発生する可能性もあり、事前に見積もっておくと良いでしょう。

この手続きをスムーズに進めることで、借り換えによるキャッシュフローの改善が期待できます。
無駄な費用や時間を抑えるためにも、詳細を金融機関に問い合わせておきましょう。

新規借り入れ先との手続きを行う

新規借り入れ先との手続きを行う際には、次のポイントを確認しておきましょう。
まず、借り換えの審査が通ったあと、新しい契約書に署名する必要があります。
手続き中には、固定金利や返済期間などの条件を再確認し、納得できる内容かどうか判断してください。

また、新規契約に伴う諸費用が発生することがあるため、これらを事前に確認し、総返済額にどのように影響するかを考慮することが重要です。
手続きが完了すると、新規借り入れの資金が旧ローンの残債に充当される形となります。
スムーズな進行のため、事前に必要な情報を揃えておきましょう。

まとめ

不動産投資ローンの借り換えは、長期的な資金計画を見直す良い機会です。
借り換えを成功させるためには、各金融機関の条件を比較し、自分に最適なプランを選ぶことが重要です。
キャッシュフローの改善を目指す場合、金利タイプや返済期間の見直しが鍵となります。

また、借り換えに伴う諸費用や手続きの手間も考慮する必要があります。
特に、現在の返済状況や残債を正確に把握し、最適な借り換えタイミングを見極めることで、得られるメリットはさらに大きくなるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えについて不明点があれば専門家に相談し、慎重に判断してください。
不動産投資の成功には計画的なローン管理が欠かせません。