不動産投資に必要な初期費用の相場は？安くするための方法も解説

不動産投資は他の投資商品と比べて、スタート時にかかる初期費用が高額になりがちです。
融資を利用することによって、少ない資金で不動産を購入できるメリットがありますが、ある程度の自己資金は必要になってきます。

不動産投資を始める際には、初期費用の具体的な相場を理解しておくことが重要です。
「どれくらいの資金が必要なのか」「少額から始められるのか」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

投資用の不動産を所有するためには、さまざまな諸経費がかかります。
不動産投資の入り口のイメージを明確にするためにも、初期に必要な費用を把握することが大切です。

この記事では、初期費用の目安や費用項目の詳細、費用を抑える方法について解説します。
不動産投資の基本を押さえて、計画的に始めましょう。

CONTENTS

• 不動産投資はいくらから始められる？
• 不動産投資にかかる初期費用の一覧
• 不動産投資の初期費用をシミュレーション
• 初期費用を抑えた不動産投資の始め方
• まとめ

不動産投資はいくらから始められる？

不動産投資を始めたいと考える際、「必要な資金はどれくらいかかるのか」と疑問を抱く方は少なくないでしょう。
不動産の種類や購入方法によって初期費用は異なり、自己資金やローンの活用も影響します。
ここでは、不動産投資に必要な金額の目安や資金計画のポイントについて解説します。

初期費用の目安は不動産価格によって変わる

不動産投資の初期費用は、物件の価格に応じて大きく変動します。
たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、一般的な初期費用は物件価格の7〜10％程度が目安です。
これには頭金、仲介手数料、不動産取得税、登記費用などが含まれます。
また、一棟アパートやマンションを購入する場合、初期費用はさらに高額になる傾向があります。

初期費用の割合は金融機関のローン条件や自己資金の準備状況によっても異なるため、事前にシミュレーションを行うことが重要です。
不動産価格に応じた初期費用の目安を把握し、無理のない資金計画を立てましょう。

自己資金が少なくてもローンが組める

不動産投資は、自己資金が少なくてもローンを活用することで始められる可能性があります。
不動産会社や金融機関では、不動産価格の一部を頭金として用意すれば、残額を融資する商品が提供されています。
たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、10％の頭金で200万円の自己資金が必要となります。

一方で、フルローンで融資を受ける選択肢もありますが、返済額が増加し、収支が悪化する可能性があるため、おすすめできません。
フルローンでの融資を検討しても良い人は、年収が高い、もしくは資産を潤沢に持っている場合です。

ローンを利用する場合は、物件価格の10〜20％ほどの頭金を用意するのが一般的です。
合計で物件価格の20〜30％を自己資金として準備しておくと安心でしょう。

不動産投資にかかる初期費用の一覧

不動産投資にかかる初期費用は、物件購入に関連するさまざまな経費を含みます。
頭金をはじめ、仲介手数料や税金、保険料、登記費用などが必要です。
これらの費用を正しく把握することで、投資計画をより具体的に立てられるようになるでしょう。
ここでは、不動産投資で発生する初期費用の項目を詳しく解説します。

物件購入にあてる頭金

不動産投資における頭金は、物件購入価格の一部を自己資金で支払う費用です。
通常、物件価格の10％～20％程度が目安とされています。
たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、200万円から400万円程度の頭金が必要です。

ただし、頭金の金額は金融機関の融資条件や自身の資金状況によって異なります。
頭金を多く用意することで、借入金額を減らし、毎月のローン返済負担を軽減できます。
また、頭金の支払いのタイミングは、不動産売買契約の締結時に行われるのが一般的です。
売主との契約内容にもよりますが、契約時に一部を支払い、残りを引き渡し時に支払うイメージを持っておくと良いでしょう。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社を介して物件を購入する際に発生する費用です。
売買契約が成立した際の成功報酬として、仲介手数料を支払います。
ただし、売主が不動産会社である場合は、仲介手数料はかかりません。
なお、不動産売買契約の締結後に支払うのが一般的です。

不動産の仲介手数料は、法律によって以下のように上限が決まっています。

この上限内で不動産会社が手数料を設定する仕組みであり、物件価格に応じて計算されます。
たとえば、2,000万円の物件を購入する際の仲介手数料は、約72万6,000円（消費税込み）になります。
あくまでも上限額であり、不動産会社によって手数料は異なります。
この費用を事前に把握しておくことで、初期費用全体の計画が立てやすくなるでしょう。

登記費用（登録免許税）

登記費用は、不動産を購入した際に法的な所有権を確定させるための手続きで必要な費用です。
登録免許税は「課税標準額×税率」で計算され、標準課税額は不動産の固定資産税評価額に基づいています。
また、税率については、土地や建物ごとに設定されています。

• 新築建物を購入する場合（住宅用家屋所有権保存登記）：2.0％
• 中古建物を購入する場合（住宅用家屋所有権移転登記）：0.4％
• 土地を購入する場合（所有権移転登記）：2.0％
• 融資を受ける場合（抵当権設定登記）：0.4％

一般的な税率は、土地・建物ともに固定資産税評価額の0.4％〜2％ですが、新築アパートや住宅の場合、軽減措置が適用されることがあります。
たとえば、固定資産税評価額が5,000万円の物件では、通常の税率を適用すると20万円の登録免許税が必要です。

さらに、この手続きには司法書士事務所への報酬も含まれるため、全体で30〜50万円程度を見込む必要があります。
正確な費用を知るには、事前に詳細を確認してください。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入した際に課される都道府県税です。
物件を購入後の数ヶ月～半年後に届く納税通知書で納めます。
不動産取得税は「課税標準額×税率（4％）」で計算され、特例によって下記の表のように軽減されます。

新築アパートや住宅を購入する際には、一定条件を満たせば評価額が控除されるため、税額を大幅に抑えられます。
たとえば、5,000万円の物件を購入する場合、軽減措置がない場合は200万円が課税額となりますが、適用後は大幅に減少することも。

さらに土地に関しては、令和9年3月31日までに取得した場合、標準課税額が2分の1になる特例措置が設けられています。
この税額を正確に把握するためにも、購入前に固定資産税評価額を確認しておきましょう。

ローン事務手数料

ローン事務手数料は、不動産投資ローンを利用する際に金融機関に支払う手数料です。
融資金額の1～3％に設定されることが多く、2,000万円の物件を購入する場合、約40万円程度が発生します。
金融機関ごとに料金体系が異なるため、事前に比較することが重要です。

• オリックス銀行：借入金額の2.20％（税込）以内
• セゾンファンデックス：融資金額の1.10％（税込）
• スルガ銀行：融資金額の0.55％（税込）

また、手数料の支払いは金銭消費貸借契約を結ぶタイミングで行われることが一般的です。
一部の金融機関では、事務手数料をローンに組み込むことも可能ですが、その場合は利息が加算されます。
この費用は初期費用のなかでも大きな割合を占めるため、正確な見積もりを取得し、総額を把握しておくことが大切です。

ローン保証料

ローン保証料は、不動産投資ローンを利用する際に、金融機関が保証会社を通じて融資を保証するために支払う費用です。
この費用は、借入金額に基づいて計算され、一般的に借入金額の2％〜3％程度が目安となります。
たとえば、2,000万円を借り入れる場合、ローン保証料は約40万円から60万円程度になります。

この保証料は一括で支払うケースが多いですが、月々の返済額に組み込むことも可能です。
金利に上乗せする場合は、0.2〜0.3％ほどを上乗せした利息を支払います。

一部の金融機関では、保証料を無料とする商品も存在しますが、その場合は金利が高めに設定される傾向があります。
ローン保証料は初期費用の中でも大きな割合を占めるため、複数の金融機関の商品を比較して、自身に最適な条件を選ぶことが大切です。

印紙代

印紙代は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書を作成する際に必要な費用です。
この税金は、契約書に記載された金額に応じて段階的に設定されています。

税額については、以下のとおりです。

たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、売買契約書には1万円分の印紙が必要です。
一方、借入契約書（ローン契約書）にも同様に印紙代が発生し、融資額によって金額が異なります。
印紙税は、契約書が複数ある場合、それぞれに必要となるため、事前に確認しておくことが大切です。
印紙税を正しく支払うことで、契約書の法的効力が確保され、不動産取引を安全に進められるでしょう。

印紙税で注意すべき点は、印紙の貼付や消印を怠ると、ペナルティが課されることです。
たとえば、印紙税を貼付しなかった場合、印紙税額の3倍に相当する過怠税を支払うことになります。
印紙税の税率は変更になる場合もあるため、国税庁のホームページで最新情報をチェックしながら、印紙を購入するようにしましょう。

各種保険料

不動産投資では、火災保険や地震保険などの各種保険料が初期費用に含まれます。
火災保険は、建物や家財を火災や水害から守るための重要な保険です。
保険料は建物の構造や保険金額によって異なり、一般的に年間1万円～3万円程度が目安です。
損害保険料率算出機構が算出する火災保険参考純率ベースに各社が算定するため、大きな違いはありません。

地震保険は、火災保険とセットで契約する必要があり、地震リスクの高い地域では保険料が高く設定される傾向があります。
また、ローン契約時には団体信用生命保険（団信）の加入が義務付けられることが多く、その保険料も考慮する必要があるでしょう。
通常の火災保険では地震などの自然災害が補償の対象外となっているため、別途で加入が必要です。

各種保険の内容や費用を事前に確認し、必要に応じて見積もりを比較することで、最適な保険プランを選択してください。

司法書士報酬

司法書士報酬は、不動産購入時に所有権移転登記や抵当権設定登記を行う際に必要な費用です。
不動産の登記申請は自ら法務局へ申請することもできますが、手続きが複雑なため、司法書士へ依頼するのが一般的です。

不動産会社へ支払う仲介手数料のように法律で決まっているわけではなく、司法書士によって異なります。
一般的な報酬額は、1件につき5〜10万円程度が目安です。
ただし、物件の価格や手続き内容によって金額が異なる場合があります。
たとえば、2,000万円の物件を購入する際には、登記費用を含めて総額15万円前後を見込む必要があるでしょう。

さらに、不動産売買契約に伴う書類作成や登録免許税の納付も司法書士が代行することが可能です。
事前に見積もりを取得し、報酬内容や手数料を確認することで、予算の計画を立てやすくなります。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税と都市計画税の精算金は、不動産を購入する際に必要な費用の一つです。
売主がすでに支払った費用について、請求されることがあります。
これらの税金は、売主と買主の間で所有期間に応じて日割り計算されます。
たとえば、1月1日から12月31日までの税額が24万円の場合、購入日が7月1日であれば、売主と買主がそれぞれ半年分ずつ負担するのが一般的です。

固定資産税の計算は、物件の固定資産税評価額に基づいて行われ、評価額が高い物件ほど税額も増加します。
また、都市計画税も同様に評価額を基準として課税されます。
精算金は、不動産売買契約時に発生することを覚えておきましょう。
購入前に評価額を確認し、初期費用に含めておくことが大切です。

管理費・修繕積立金の精算金

管理費や修繕積立金の精算金は、不動産を購入する際に売主と買主の間で精算する必要があります。
管理費は共用部分の清掃や維持管理の費用、修繕積立金は将来的な建物の修繕に備えるための資金です。

これらの金額は、物件の購入日を基準に日割りで計算されることが一般的です。
たとえば、管理費が月額1万円、修繕積立金が月額2万円の場合、購入日が月の中旬であれば、売主が前半、買主が後半分を負担します。
また、物件によって金額が異なるため、購入前に詳細を確認することが重要です。
これらの費用を正確に把握しておくことで、予算計画を立てやすくなるでしょう。

不動産投資の初期費用をシミュレーション

不動産投資を始める際、初期費用がどれほど必要か把握することは重要です。
物件の種類や価格によって初期費用は異なるため、具体的なシミュレーションが必要です。
ここでは、区分マンションと一棟アパートの場合の初期費用について解説します。

区分マンションの場合

<シミュレーション条件>

• 物件価格：1,500万円
• 物件タイプ：愛知県内の中古ワンルーム（築15年）
• 購入日：7月1日
• 借入金額：1,200万円（頭金300万円）
• 固定資産税評価額：1,050万円（物件価格の7割）
• 消費税率：10％
• 軽減税率：適用可能な税金は軽減額で計算

頭金を除いた初期費用の合計金額は162万6,000円で、物件価格の10.84％となりました。

一棟アパートの場合

<シミュレーション条件>

• 物件価格：7,000万円
• 物件タイプ：愛知県内の中古一棟アパート（築10年）
• 購入日：7月1日
• 借入金額：5,500万円（頭金1,500万円）
• 固定資産税評価額：4,900万円（物件価格の7割）
• 消費税率：10％
• 軽減税率：適用可能な税金は軽減額で計算

頭金を除いた初期費用の合計金額は676万7,000円で、物件価格の9.66％となりました。

初期費用を抑えた不動産投資の始め方

不動産投資を始める際、初期費用を少しでも抑えたいと考える方は少なくないでしょう。
実際に、さまざまな工夫をすれば初期費用を抑えることも可能です。
ここでは、初期費用を削減する具体的な方法について解説します。

頭金を減らす

不動産投資の頭金を減らすことで、初期費用を抑えることが可能です。
一般的には物件価格の10〜20％程度が必要とされますが、ローンを活用することで頭金を大幅に減らせる場合があります。
特に、不動産投資ローンを提供する金融機関のなかには、頭金ゼロで借り入れができるプランを用意しているところもあります。

ただし、頭金の割合を下げることには、次のようなデメリットがあることも考慮しなければなりません。
頭金が少ない場合、ローン返済額が増え、金利負担が長期化する可能性があります。
そのため、返済計画をしっかり立てることが重要です。

仲介手数料を値下げ交渉する

不動産投資を行う際、仲介手数料を値下げ交渉することで初期費用を抑えられる場合があります。
仲介手数料は物件の購入価格の3％＋6万円（税別）で設定されますが、法律上この金額が上限であり、値下げ交渉が可能です。
不動産会社によっては値引きに応じてくれる場合も多く、特に同じ会社で複数回取引する場合は成功しやすいでしょう。

値下げ交渉の際には、不動産売買契約書の内容や、物件価格の交渉状況も重要です。
また、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、比較検討することも有効です。
これにより、コストを抑えつつ満足度の高い投資が実現する可能性が高まります。
仲介手数料を削減できれば、自己資金の負担を軽減でき、少額の資金での投資が始めやすくなるでしょう。

不動産会社の直販物件を購入する

不動産投資において初期費用を抑える一つの方法は、不動産会社が直接販売する物件を購入することです。
通常の不動産取引では、仲介手数料が発生しますが、直販物件の場合、この費用が不要となります。
これにより、物件の購入価格にかかるコストを削減できるため、少額資金で投資を始めるハードルが下がります。

また、不動産会社の直販物件では、販売会社が物件管理や修繕履歴について詳細な情報を持っていることが多く、安心感も高まるでしょう。
さらに、直販物件は、新築アパートや中古ワンルームマンションなど、さまざまな選択肢が用意されています。
こうした物件を選ぶことで、自己資金を抑えながら収益性の高い投資を目指せるでしょう。

複数の保険会社に相見積もりを取る

不動産投資では火災保険や地震保険の加入が必要ですが、保険料を抑えるには複数の保険会社に相見積もりを取ることが重要です。
同じ物件でも保険会社ごとに保険料や補償内容が異なるため、比較することで最適なプランを見つけられます。

保険の見積もりを依頼する際には、物件の所在地や建物構造、固定資産税評価額などの情報を正確に伝えましょう。
また、物件の用途や投資方針によっては補償内容を調整することで、無駄な保険料を削減できる可能性もあります。

さらに、まとめて保険を契約することで割引が適用されるケースも。
不動産投資を始める際には、保険選びをしっかりと行い、初期費用の軽減を目指してください。

司法書士事務所も複数社を比較する

不動産投資の初期費用を抑えるためには、司法書士事務所の比較が有効です。
不動産売買契約に伴う所有権移転登記や抵当権設定登記などを依頼する際、事務手数料や報酬が司法書士事務所によって異なります。
そのため、複数の事務所に見積もりを依頼することで費用を抑えられる可能性があります。

特に、物件の購入価格や融資条件によって登記費用が変動することから、登録免許税や固定資産税評価額に基づいた詳細な見積もりを比較しましょう。
また、事務所の実績や口コミも確認し、信頼性の高い司法書士を選ぶことが大切です。
適切な事務所を選ぶことで、初期費用の目安を下回るコストでサービスを受けられる場合もあります。

事前に調査を行い、納得できる価格とサービス内容で契約することをおすすめします。

中古の区分マンションに投資する

中古の区分マンションに投資することは、不動産投資の初期費用を抑えるための有効な方法です。
新築物件と比較して購入価格が低く、頭金や物件取得費を大幅に削減できます。
また、少額から不動産投資を始めたい方にも適した選択肢です。

中古マンションでは、立地条件や管理状況が収益に直結します。
そのため、物件を購入する前に修繕履歴や管理体制を確認し、価値の維持が期待できる物件を選ぶことが重要です。
さらに、物件の固定資産税評価額やローン条件も事前に確認しておきましょう。
これにより、初期費用の目安を具体的に把握できます。

収益性を確保するためには、賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶのが効果的です。
適切な物件選びを行うことで、コストを抑えつつ安定した収益を得られるでしょう。

まとめ

不動産投資を始める際の初期費用を抑える方法はさまざまです。
頭金を減らしたり、仲介手数料を値下げ交渉したりすることで、自己資金の負担を軽減できます。
また、不動産会社の直販物件を選ぶ、中古の区分マンションに投資するなど、物件選びの工夫も効果的です。

さらに、複数の保険会社や司法書士事務所から見積もりを取り、最適なサービスを選ぶことでコスト削減が可能です。
不動産投資は初期費用の計画が成功の鍵を握ります。自分の資金や投資目的に合った戦略を立て、効率的な投資を目指しましょう。

初期費用に関する知識を深めることで、少ない自己資金で不動産投資を始めることができます。
不動産投資で初期費用を抑えつつ、収益性の高い物件を選ぶには、不動産会社との連携も大切です。
信頼できるパートナーを選び、間違いないスタートを切りましょう。
中山不動産では費用を抑えた不動産投資を提案可能ですので、お気軽にご相談ください。