不動産投資の始め方｜初心者が失敗しないために知っておくべきこと

この記事では、初心者向けに不動産投資の始め方を7つのステップで解説します。

不動産投資を始める際に必要なこと

近年、幅広い層が不動産投資を始めています。
どの投資にも共通することですが、無計画で始めれば痛い目を見るかもしれません。
見切り発車で始めるのではなく、何事にも事前準備が重要です。
ここでは、不動産投資を始める際に必要なことを解説します。

不動産投資の目標を決める

不動産投資の知識が習得できたら、次は投資金額や目標を決めます。
なぜ不動産投資を選ぶのか、目的を明確にしましょう。
老後のために資産形成をしたい、本業以外の副収入を得たいなど、目的は人それぞれです。
目的が異なれば、投資の目標額も違いが出てきます。

目標額が明確になることで、投資金額が定まり、購入する物件も決めやすくなります。
収支バランスが取れた物件を選択するためにも、金額や目標を決めることは重要です。

必要な費用を把握して資金を準備する

不動産投資を始めるためには、投資物件を購入する必要があります。
一棟投資などの種類によっては、投資物件の購入費用は数千万円単位です。
中古のワンルームマンションから始めれば、数百万円で物件の購入ができます。

また、不動産投資は金融機関から融資を受けられるのがメリットです。
一般企業に勤めている会社員であれば、ローン審査に通りやすく有利といえます。

フルローンでの購入は困難ですが、物件価格の1〜2割程度を頭金として用意しましょう。
最初の段階で無理のない資金計画を立てることが大切です。

不動産投資のリスクについて理解を深める

不動産投資は、株式投資やFXと比べるとリスクは低いとされています。
しかし、利益を見込んで自己資金を投じる以上、リスクはゼロではありません。
不動産投資で失敗しないためには、どのようなリスクがあるのかを把握しましょう。

代表的なリスクに「空室リスク」が挙げられます。
賃貸経営をしていても、家賃を払ってくれる入居者がいなければ経営は成り立ちません。
不動産投資で想定し得るリスクについて理解を深めて、事前に対策を講じることが必要です。

始め方ステップ1：不動産投資について情報収集する

不動産投資を始めるための最初のステップは、知識を習得することです。
普段目にしない専門知識をどのように習得すればよいのか悩む方も少なくないでしょう。
ここでは、効率的に不動産投資について情報収集できる方法を解説します。

おすすめの勉強方法｜本で勉強する

不動産投資に関する本が数多く売られています。
初心者向けなら専門用語がわかりやすくまとめられており、読んでいても「理解できない」と悩むことは少ないでしょう。
不動産投資の基本的な流れを掴むのにも適しています。
隙間時間に自分のペースで進められるのがメリットです。
ただし、本での情報収集は、自己学習の意欲の高さを求められます。

おすすめの勉強方法｜情報サイトやブログを読む

もっと手軽に不動産投資の勉強をするなら、情報サイトもおすすめです。
当サイトでも、不動産投資の初心者向けに数多くのコラム記事を提供しています。
無料で見られるのはもちろん、常に情報が更新されていることもメリットです。

実際に物件を運用している投資家のブログも参考にしてみてもよいでしょう。
成功のためのルートや失敗談などリアルな話を目にできるのは、ブログならではです。
ただし、ブログに掲載されている情報は古いものもあるため注意が必要です。

おすすめの勉強方法｜不動産投資セミナーを受講する

不動産会社が開催する不動産投資セミナーへの参加もおすすめです。
セミナーでは専門家の話を直接聞けるうえ、不明点があればその場で質問できます。

物件選びのコツや節税対策など、不動産投資を始める際に必要な知識は少なくありません。
書籍やブログから吸収するには膨大な時間がかかります。
セミナーを受講すれば、要点を絞ったわかりやすい説明で頭に入りやすいでしょう。

始め方ステップ2：投資物件を探す

ある程度の知識を習得できたら、次に投資物件を探しましょう。
どのような投資物件を購入するかで、不動産投資のやり方も変わってきます。
初心者はとくに慎重な見極めが求められます。
ここでは、投資物件の選び方として3つの軸に分けて解説します。

築年数｜新築と中古

投資物件を探すうえで、新築と中古のどちらにするかは迷いどころです。

一見すると、入居者が集まりやすい新築物件のほうが魅力に感じるでしょう。
しかし、購入価格は中古と比べると割高で、購入後に資産価値は大きく下がります。

一方で、中古物件は新築物件と比べて購入価格が安く、利回りも高い傾向にあります。
老朽化に伴う修繕工事で想像以上のコストがかかりやすいのに注意が必要です。

新築物件と中古物件の違いを理解したうえで、自分に合った物件を選びましょう。

種類｜区分所有と一棟所有

不動産投資で扱う投資物件は多くの種類があります。
一般的には、ワンルームマンションの区分所有とアパート・マンションの一棟所有が基本です。
それぞれの違いやメリット・デメリットを理解したうえで、投資スタンスに合った物件を選びましょう。

	メリット	デメリット
区分投資	・比較的少額から始められる・管理に手間がかからない・好立地の物件も手に購入しやすい	・一室のみだと、空室リスクが高い・利回りが低い傾向にある・共用部分の管理は自由度が低い
一棟投資	・空室リスクに強い・金融機関から融資を受けやすい・出口戦略の幅が広がる	・多くの資金が必要・建物の維持管理コストが高い・売却時に時間がかかる

一棟投資は初期費用こそかかりますが、大きな収益を上げられるのが魅力です。

区分投資は物件価格が安く、比較的始めやすい投資手法となっています。
また、管理業務も委託すれば手間がかからないため、初心者や忙しい会社員におすすめです。

年間の収入｜利回り

投資物件の購入価格は、利回りや収益性も判断材料にしましょう。
利回りとは、投資した金額に対して、年間で得られる収益の割合のことです。
不動産投資における利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

• 表面利回り：年間の家賃収入（空室を考慮）÷物件購入価格×100＝表面利回り（％）
• 実質利回り：（年間賃料収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋諸費用）×100

理想の利回りは立地や投資物件で違ってきます。
たとえ高利回りの投資物件でも、収益性の低い物件だと安定した利益は期待できません。

あくまでも利回りは投資物件選びの目安として捉えることが大切です。

始め方ステップ3：投資物件の内覧・現地確認をする

不動産投資を始める際、投資物件を数字だけで判断するのは危険です。
インターネットである程度のことはわかりますが、実際に見なければ良い・悪いを判別できないこともあります。
ここでは、投資物件の内覧・現地確認をする際のチェックポイントを解説します。

物件内部のチェックポイント

玄関	・玄関周りのスペース・シューズボックスの有無、収納量・モニター付きインターホンの有無
居室	・コンセントの位置・エアコンの位置、仕様・照明器具の有無・収納スペースが十分にあるか・近隣の生活音が聞こえないか
窓・ベランダ	・日当たり、眺め・ベランダの防犯性・窓開放時のニオイ
水回り	・キッチンの使い勝手、ガスコンロの口数・トイレの仕様・バスルームの使用感・洗面台の使い勝手

共用スペースのチェックポイント

エントランス	・オートロック、モニター付きインターホンの有無・宅配ボックスの有無・エントランスの明るさ・清掃が行き届いているか
ごみ出し場	・ごみが分類、曜日ごとに管理されているか・外部が侵入できないようになっているか
駐車場・駐輪場	・適切に使用されているか・雨よけの屋根があるか・機械式or平置き・毎月の使用料金もチェック

周辺環境のチェックポイント

交通アクセス	・最寄り駅やバス停との距離・主要駅までのアクセス
周辺の施設	・スーパーやコンビニまでの距離・銀行や郵便局などの施設の有無
その他	・交通量や騒音・夜間における治安・近隣に競合物件の有無

始め方ステップ4：不動産投資ローンの事前審査を受ける

不動産投資を始めるための投資物件は高価なものであり、現金一括払いとはなかなかなりません。
多くの人が不動産投資ローンを組むことになるでしょう。
実際に借入希望額を融資してもよいのかを判断するために、金融機関の事前審査を受けることが必要です。

なぜ事前審査があるのか？

不動産投資ローンは、物件が本人の所有物になってから、契約へと進みます。
売買契約が完了後に、ローン審査が通らない事態が発生するかもしれません。
本人だけでなく、物件の持ち主や不動産会社も損害を被ることを防ぐために事前審査で先に確認をおこないます。
借入者が不動産投資ローンを受ける一定基準を満たしていることを調査するためのものです。

事前審査に必要な書類

必要書類は金融機関によって異なりますが、共通する提出書類は以下のとおりです。

• 本人確認書類（運転免許証、健康保険証、パスポートなどの写し）
• 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書、課税証明書など）
• 他の借入がある場合（返済予定表、残高証明書）
• 不動産の登記事項証明書
• 不動産の賃貸借契約書

本審査まで進むと公的証明書が必要ですが、事前審査の段階では上記の書類でひとまず大丈夫です。
金融機関によっては、最初から本審査と同等の書類が必要なこともあります。
窓口での相談時などに、どの書類が必要なのかを確認しておきましょう。

事前審査での審査項目

審査項目は金融機関ごとに異なりますが、共通する内容は以下のとおりです。

• 借入者の年齢、健康状態
• 借入者の年収、勤続年数、雇用形態
• 他の債務の状況と返済履歴
• 投資物件の購入価格に対する借入金の割合
• ローン対象物件の担保評価

基本的に事前審査では、信用情報や返済能力など、申込者に関する内容を確認されます。
たとえば、過去に延滞履歴や借金の経験がある人は要注意です。
自営業者は過去3年間の所得の状況も合わせて判断されるため審査は厳しくなります。

また、ローン対象となる投資物件の担保評価も審査項目の一つです。
仮に不動産投資ローンの返済ができなくなった場合に、担保の不動産を売却して金融機関は融資額を回収します。

始め方ステップ5：投資物件を購入する

ローンの申請が終わったら、投資物件の購入に向けて契約を進めていきます。
事前審査を受ける前に、購入したい投資物件に買い付けを入れるのが一般的です。
ここでは、売買契約の締結までの流れを2つのステップに分けて解説します。

重要説明事項を受ける

まずは、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けることから始まります。
重要説明事項は口頭だけでなく、書面を交付して説明するのが法律で決まっています。
物件や取引条件に関する詳細や注意事項を買主へ共有することです。

重要事項説明では、さまざまな事項が説明されます。
それぞれの事項を入念にチェックすることはもちろん、他の重要書類と内容が一致しているかどうかを確認しましょう。

売買契約を結ぶ

重要説明事項の内容に問題がなければ、不動産売買契約書を締結します。
この際に、買主は手付金を支払うことになり、売買価格の5〜10％が目安です。

最後まで説明を受けて書類に押印をしたら、すべて理解したうえで契約したとなります。
あとから「忘れた」「聞いてなかった」は通用しません。
重要な手続きであるため、不明点をそのままにせず、何度も見直すことをおすすめします。

また、売買契約の内容に「融資特約」が盛り込まれているかどうかを確認しましょう。
融資特約とは、融資を受けられなかった場合に契約を白紙にできる特約のことです。
融資特約を付けていないと、投資物件を購入できないケースでも、手付金は返還されません。

始め方ステップ6：不動産投資ローンの本審査を申し込む

売買契約を締結したら、不動産投資ローンを正式に申し込んで本審査を受けます。
本審査では事前審査より厳密な審査がおこなわれるため、手続きも複雑です。
ここでは、本審査に申し込んで融資が実行されるまでの流れを解説します。

本審査に追加で必要な書類

本審査では、事前審査の書類に追加して以下のような書類が必要です。

• 実印
• 住民票・印鑑証明書
• 課税・納税証明書
• 売買契約書
• 賃貸借契約書
• 重要事項説明書
• 手付金領収書

より詳しい審査をおこなうために、公的証明書に加えて投資物件に関連する書類の提出が求められます。
事前審査と同様に、必要な書類は金融機関ごとに異なります。
提出漏れを防ぐためにも、必要書類の準備は金融機関の指示に従いましょう。

本審査での審査項目

本審査での審査項目は、事前審査と内容が同じになる場合がほとんどです。
借入者の返済能力や担保となる投資物件の価値などが調査されます。
ただし、本審査で重視される項目や基準は、各金融機関が独自に設定しており公開されていません。

書類の不備はもちろんのこと、事前審査と本審査で情報が異なると否決される可能性が高まります。
新たな借入をおこなったり、転職や退職をしたりなどが当てはまります。
事前審査に通過したからといって気を緩めることなく、慎重に準備を進めていきましょう。

金銭消費貸借契約を締結する

借入者は、受け取ったお金を消費し、同額の金銭を返還する約束を交わします。
これが、金銭消費貸借契約の締結です。
金銭消費貸借契約書には、以下の内容が記載されます。

• 金銭消費貸借の合意とその金額
• 返済期日と返済方法
• 連帯保証の定め
• 利息の支払い
• 遅延損害金
• 協議合意による時効の完成猶予について

売買契約と同様に、書類に押印した時点ですべて納得したとなります。
どのようなルールになっているのかを確認し、不明点はそのままにしないことが大切です。

物件の引き渡し・融資の実行

金銭消費貸借契約の締結が完了すれば、いよいよ物件の引き渡しと融資の実行です。
融資による資金を受けることで、投資物件の購入が可能となります。

また、これらに並行して代金の決済もおこないます。

• 手付金を除いた残代金
• 登記費用
• 仲介手数料
• 固定資産税清算金

固定資産税清算金とは、年度途中で不動産が売買された際、売主が負担する固定資産税の未経過分を、買主が売主に対して支払うものです。

始め方ステップ7：投資物件を管理する

投資物件の購入後は、実際に入居者を募集して家賃収入を得ていきます。
投資物件の大家として管理業務をおこなわなければなりません。
管理業務は大家が自分でおこなう場合もありますが、賃貸管理会社への委託がおすすめです。

管理業務は賃貸管理会社に委託する

投資物件の管理業務は多岐にわたります。
専業大家でもトラブル対応などが難しく、副業として始めるのであればなおさらです。

賃貸管理会社に委託すれば、以下のようなサポートを受けられます。

• 入居者募集
• 入居審査
• 賃貸契約関係の手続き
• 家賃集金、滞納者への督促
• クレーム対応
• 退去立ち合い、清算
• 修繕工事の手配

管理委託費用はかかりますが、管理業務は委託するのが賢明です。
賃貸管理会社に支払う費用は「管理委託費用（家賃の3〜5％）」と「仲介手数料」があります。

賃貸管理会社の選び方については、以下の記事で詳しく解説しています。

入居者を募集する

不動産投資で重要な業務の一つが入居者募集です。
投資物件を購入しても入居者がいなければ家賃収入を得られません。
正しい知識と戦略で空室対策を講じることが大切です。

一般的に、入居者の募集は賃貸管理会社が代行してくれます。
ただし、すべてを任せっきりにするのではなく、大家としてできることは対応しましょう。

• 家賃や敷金・礼金を見直す
• 募集用の資料をアップデートする
• 入居者から人気の高い設備を追加する
• 築古物件はリノベーションを検討する

詳しい内容に関しては、以下の記事を参考にしてみてください。

不動産投資の初心者が知っておきたい基礎知識

不動産投資を始める際に、基礎知識を勉強することは重要です。
とくに、不動産投資に関係するお金周りの知識は、必須で覚えておきましょう。
不動産投資で学ぶべきことは多岐にわたりますが、そのなかでも重要な3項目について解説します。

不動産投資で利益を得る仕組み

まずは、不動産投資で利益を得る仕組みを理解しましょう。
不動産投資で利益を得る重要なキーワードとなるのが「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

利益を得る方法	特徴
インカムゲイン	・物件を貸し出して家賃収入を得る・安定した利益を継続的に出しやすい・利益が得られるかどうかは入居者の有無に左右される
キャピタルゲイン	・物件を購入時より高い価格で売却して利益を得る・インカムゲインより大きな利益を得られる可能性がある・物件価格の減少により損失が出るリスクがある

近年、主流になっているのは安定した利益を出しやすいインカムゲインです。
短期的な利益を期待するよりも、長期的な視点で戦略を立てていきましょう。

不動産投資で課される税金

不動産投資では、物件の取得時・保有時・売却時それぞれに税金がかかります。
いつ・どのような税金が・どのくらいかかるのかを事前に把握することが大切です。

• 不動産取得税（取得時）
• 印紙税（取得時）
• 登録免許税（取得時・売却時）
• 所得税（取得時・売却時）
• 住民税（取得時・売却時）
• 固定資産税・都市計画税（保有時）
• 個人事業税（保有時）
• 消費税（保有時）

他にも、投資物件の相続や贈与時にも税金がかかります。
相続税対策を目的に不動産投資を検討している人は、以下の記事を参考にしてください。

不動産投資ローンのレバレッジ効果とは？

投資で「レバレッジを効かせる」という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。
小さい資金で投資効果を上げて、さらに収益性を高めることがレバレッジ効果です。

不動産投資では融資で投資物件を購入できるため、レバレッジ効果が期待できます。
投資効率が上がるなどのメリットがある一方で、借入リスクが高まります。
投資物件を購入する際は、レバレッジが高くなるほどリスクが高まると肝に銘じましょう。

レバレッジ効果に関する詳しい内容は、以下の記事で解説しています。

初心者が陥りがちな不動産投資の失敗例

不動産投資は「やめとけ」「リスクが高い」といわれることが多々あります。
実際に、過去に不動産投資を始めて失敗した例は少なくありません。
ではなぜ失敗してしまうのか、初心者が陥りがちな不動産投資の失敗例を確認しましょう。

不動産会社の言われるがままに投資物件を購入した

不動産投資で成功するためには、不動産会社との連携も大切です。
必要な情報を聞き出し、参考にしながら投資物件の購入から運用までしていきます。
ただし、営業マンは「売る」ことを目的にしており、すべてを鵜呑みにするのは危険です。

何も知らない状態だと受け身になりがちなため、最低限の知識は身につけましょう。
また、営業マンの言葉に惑わされないよう、慎重に判断することが大切です。

手元に現金を残さず突発的な支出に対応できなかった

不動産投資では、定期的にメンテナンス費用や修繕費などがかかります。
順調に賃貸経営をしていても、毎月の利益を残さずにいると突発的な支出に対応できなくなります。
どれだけ利益を上げていても、最終的にはマイナスになる可能性があり注意が必要です。

このような事態を避けるためにも、無理のない資金計画を立てましょう。
いつ・どの場面で支出があっても問題ないように、手元に現金を残すことも大事です。

利回りだけ追い求めて投資物件を購入した

投資物件を購入する際、数字だけで判断していませんか。
とくに、利回りだけを追い求めて物件選びをしていると、不動産投資で失敗する可能性が高まります。
利回りは不動産投資の物件選びにおける指標の一つですが、万能なものではありません。

利回りが高いという理由だけで、投資物件を購入するのは危険です。
利回りが低くても魅力的な物件は少なくないため、総合的に判断して購入するかどうかを決めましょう。

初心者が不動産投資を成功させるためのコツ

初心者が不動産投資での失敗を防ぐには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。
ただ闇雲に投資物件を購入して運用するのは、効率的な投資とはいえません。
最後に、初心者が不動産投資を成功させるためのコツを解説します。

リスクを前提とした資金計画を立てる

資金にある程度の余裕を持っておくことは大切です。
生活において必ず必要になるお金を投資に回さないのは最低限のルールとして覚えておきましょう。

不動産投資では投資物件の購入時以外にも、さまざまな場面で費用がかかります。
また、リスクが付き物であるため、リスクを前提とした資金計画を立てることも大切です。
常に一定の資金を手元に確保しながら、想定リスクに備える準備をしておいてください。

若いうちに始める

不動産投資をいつ頃から始めようと考えていますか。
一般的には、収入も安定して預貯金が増えてくる30～40代がベストとされています。
40歳で35年ローンを組んだ場合、ローンの完済は75歳です。
定年後もローン返済を続けるのは、資金計画として厳しいでしょう。

若いうちに不動産投資を始めることで、定年前にローン返済が可能になります。
また、投資の開始が早いほど長期間かけて資産形成ができるようになるのもメリットです。

メンターとなる不動産会社の選定は慎重におこなう

不動産投資を始めると、徐々に専門的な知識が必要になります。
また、信ぴょう性が不確かな情報も混在し、何が正しいのか判断に迷う場面も少なくありません。
正確な判断をするためにも、信頼して相談できるメンターを見つけることも重要です。

不動産投資会社は、投資を成功に導いてくれるメンターになり得ます。
不動産投資会社ごとに得意とするエリアや物件の種類は異なります。
一般的な知名度の高さではなく、自身のライフプランに沿った提案をしてくれるかどうかで選びましょう。

信頼できる不動産投資会社の選び方として、以下の記事を参考にしてください。

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まとめ

不動産投資を始めるにあたって、学ぶべき内容は多岐にわたります。
不動産投資の始め方として流れを把握するのはもちろん、それぞれの注意点も押さえておきましょう。
ちょっとした躓きで失敗に陥りがちなため、一つずつを深く理解することが大切です。

初心者で不動産投資を始める場合は、信頼できるメンターを探すことが第一歩です。
独学ですべてを身につけることは難しいため、不動産投資のプロに相談してみましょう。

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