アパート大家さん必見！ゴキブリの大量発生した時の注意点【不動産賃貸】

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

夏のうだるような暑さが過ぎようとしており、秋がもうすぐかと感じるこの頃。
皆様はいかがお過ごしでしょうか？

暑い時期にはゴキブリが大量発生するそうです。（自社営業事務談）

そんなゴキブリが入居後にすぐ大量発生したらどうでしょうか？
すぐにでも引っ越したいと思いますよね。

そこで、今回はゴキブリの大量発生で賃貸借契約の解約ができるのかを解説していきたいと思います。

賃貸借契約における解約は３つ

1. 期間満了による賃貸借契約の終了
2. 合意解除
3. 債務不履行による解除

期間満了による賃貸借契約の終了

今回のようにゴキブリが大量発生した場合は期間満了まで住み続ける事は難しいかと思います。
そうなった場合は、大家さんとの合意解除、もしくは債務不履行に解除になってきます。

合意解除

一般的に合意解除は、大家さん（管理会社）へ1ヶ月前に解約通知を書面にて提出しての賃貸借契約の解除になります。
ただし、例え1ヶ月前通知後に賃貸借契約の解除をしたとしても住み続けるのは難しくないでしょうか？
その際は、1ヶ月分の賃料を支払って解約をするのがおススメかと思います。

債務不履行による解除

大家さんと賃借人との契約関係を見てみましょう
契約を締結すると大家さんと賃借人はその契約に従った権利や義務の責任を負います。

大家さんには、「賃貸借契約の目的物（マンションの部屋など）を賃借人に使用させる義務、部屋に不具合があれば修繕する義務」があります。その代わり、毎月賃料を受け取る権利を有します。

一方、賃借人には、部屋を使用する権利があると同時に、毎月賃料を払う義務があります。
これだけを見ると、貸し出す部屋が利用できる状態になってさえいれば大家さんの義務は果たされていることになり、そこにゴキブリが大量に発生したとしても、賃貸借契約に影響はないようにも思えます。

でも、それは違うんです！

賃借人としては部屋を借りたとしても、そこに安心して居住できなければ賃貸借契約の目的を果たせたとはいえず、大家さんとしてもできる限り安全安心な状態で部屋を貸し出す義務があります。

裁判の判例でも「賃貸人は賃借人に対して、賃貸借の目的物である建物を人の住居としての円満な使用収益ができる状態で引き渡すべき義務がある」とした裁判例が存在します（大阪地裁平成元年４月１３日判決）。

ゴキブリで、さすがに裁判までしてしまうことは避けたいところですが、実際に起こりうる話でもあります。
皆様も物件の内覧時は注意してみてください。