【専門家が解説】農地転用とは？転用の許可基準や申請手続きについて詳しく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社　営業企画室です。

両親や親せきなどから「農地」を相続したりご自身で買ったはいいけれど農地として使わない、活用方法を考えている、転用の許可基準や費用が気になる、という方もいるのではないでしょうか。
農地を転用するにも許可の条件、決まった手続きなどがあり、相談に来られる方も少なくありません。

そこで、この記事ではわかりにくい「農地転用」の許可、期間、費用などについて分かりやすく解説します。
農地転用の手続きを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも農地転用ってなに？

農地は農業のために使われる土地ですが、そもそも「農地転用」とはどういう意味でしょうか。

農地転用とはどのような意味なのか、まずはこの言葉の意味をわかりやすく解説します。
すでにご存じの方も、再度確認しておきましょう。

農地転用とは？

農地は工作の目的に供される（きょうされる）土地のことで、農地転用とは農地を農地以外のものに変えることを意味します。

ここで言う耕作の目的に供される土地とは、現在耕作が行われていなくても耕作しようと思えばできる土地のことも含まれます。

反対に、以前は農地として使っていた土地でも耕作放棄であると認められた土地については耕作の目的に供される土地に含まれません。

農地であるかどうかは登記謄本の地目が田や畑と記載されているのか、土地の現状はどうなのか、という点をもとに判断されます。

農地転用できる土地の有効活用方法

農地転用できる土地の有効活用方法はさまざまです。

農地でない場合は所有者が使えるように整えたり、市民農園として貸し出したりもできます。

農業以外なら駐車場、資材置き場、太陽光発電用地、宅地、工場などがあります。

宅地の場合はマンション、アパート、介護施設などを建てます。
高さ制限がある場合、資材置き場や太陽光発電用地に転用するとあまり費用をかけないで済みます。

農地転用できる土地で注意したいことは、更地にして売却できないという点です。

農地法転用許可の手続きについて

「農地法転用許可の手続き（届け出）」について費用、必要書類、農地法、許可証（受理通知書）の発行期間、保管なども含めて解説します。

気になっている方も多い「農地転用の許可基準」についてもわかりやすくお伝えしますので、ぜひご確認ください。

農地転用許可申請をする

農地を農地以外へ転用をするには農地法により「許可」を得る必要があります。
また、手続きは農地の面積、立地する場所によって異なります。

・農地転用許可申請
許可申請は、転用したい農地のある市町村の農業委員会を経緯して都道府県知事等に必要書類を出すことで可能です。
申請者は（農地法第4条）農地を転用する者、（農地法第5条）転用する農地の譲渡人と譲受人（連署で申請）です。

・市街化区域内における農地転用
市街化区域内における農地転用をする場合も「届け出」をする必要があります。
農地のある市町村の農業委員会に必要書類を添付して届け出ることができます。
農地転用許可申請後に都道府県等の知事から「受理通知書」が来て、初めて農地転用ができます。

・農地転用申請許可が不要
一部の農地に限っては「農地転用許可申請が不要」です。
詳しくは農地のある各市区町村のホームページ等でご確認ください。

申請に必要な書類は？

農地転用許可申請に必要な添付書類一覧は以下のとおり。

• 法人にあっては、法人の登記事項証明書及び定款又は寄付行為の写し
• 土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書（全部事項証明書に限る）
• 申請に係る土地に設置しようとする建物その他の施設及びこれらの施設を利用するため必要な道路
• 用排水施設その他の施設の位置を明らかにした図面
• 資金計画に基づいて事業を実施するために必要な資力及び信用があることを証する書面
• 申請に係る農地を転用する行為の妨げとなる権利を有する者がある場合には、その同意があったことを証する書面
• 申請土地が土地改良区の地区内にある場合には、その土地改良区の意見書
• その他参考となる書類

市街化区域内における農地転用の届出に必要な添付書類一覧は以下です。

• 土地の位置を示す地図及び土地の登記事項証明書（全部事項証明書に限る）
• 賃借権が設定されている場合には、解約の許可等があったことを証する書面
• 都市計画法第29条の開発許可を必要とする場合には、その許可を受けたことを証する書面（農地法５条の場合のみ）

農地法第4条と第5条とは？

農地転用許可について知るためには、「農地法」と呼ばれる法律の理解が必要です。

農地法第4条と第5条については違いがわかりにくく、困っている人もいるのではないでしょうか。
農地法第4条と第5条の違いは農地を所有者自身が使うのか、所有者以外が使うのか、という点です。
ここでは、農地法第4条と第5条の違い、それによる許可や届け出について解説します。

権利者が農地を設定する「農地法第4条」

農地法の「農地の転用の制限」が第4条です。
農地法第4条は、所有者が農地を宅地や工場などに転用する場合（自己転用）で、届け出が必要になります。

以下は法令検索サイトより引用

～農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。～
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC0000000229_20200401_501AC0000000012&keyword=

農地を転用するために権利を設定する「農地法第5条」

農地法の「農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限」が第5条です。
農地法第5条は、農地の所有者が事業者等に売ったり貸したりして買主や借主が転用する場合で、届け出が必要になります。
採草放牧地を採草放牧地以外のものにする場合も同様です。

農地法に違反した際の罰則

個人が許可を受けずに農地の転用を行った場合、農地法第51条（違反転用に対する処分）により3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)が課せられます。

農地転用の許可基準

農地転用の許可基準は大きく以下の2つに分類されます。

• 立地基準：申請された農地を営農条件および周辺の市街化の状況から見て転用の可否を判断
• 一般基準：申請目的実現の確実性や周辺農地等への被害防除措置等について審査して判断

これら二つの基準に適合しなければ農地転用の許可されません。
それぞれについて解説していきます。

①立地基準

立地基準とは、農地転用の予定地がどのような営農状況にあるのか、どこに位置しているのか、周辺の市街地化の状況（開発の度合い）はどの程度なのかに応じて農地を5つ（農用地区域内農地・甲種農地・第一種農地・第二種農地・第三種農地）に区分したものです。

それぞれの区分に従って農地転用が許可か不許可なのかが変わってきます。

農用地区域内にある農地

農用地区域内にある農地を「農用地区域内農地」と呼びます。
農用地区域内農地は面積が20ha以上あり、市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地のことです。

農用地区域内農地は農業上の用途区分が定められていて、原則として転用は許可されません。
ただし農用地利用計画において指定された用途等のために転用する場合はこの限りではありません。

農業以外の目的で使用する場合には農用地区域からの除外（農振除外）が必要となります。

甲種農地

「甲種農地（こうしゅのうち）」は市街化調整区域内にある良好な営農条件を備えている農地で、農業公共投資後8年以内の集団農地（集団的に存在する農地）のことです。

甲種農地は土地基盤整備事業を計画中だったり、特に生産性が高く特定の農産物の生産適地として保存する必要があると考えられる農地でもあります。
そのため甲種農地は原則として転用は許可されません。

第1種農地

「第1種農地」は面積が10ha以上ある一団の農地、土地改良事業等の対象となった優良な営農条件を備えている農地のことです。

第1種農地は原則として農地転用は許可されませんが、土地収用法対象の事業、公共性の高い事業等のために転用する場合（国道や県道沿いでサービス施設を建てるなど）はこの限りではありません。

第2種農地

「第2種農地」とは、面積が10ha未満で、近い将来に市街地として発展する環境にある農地のことで、農業公共投資の対象となっていない、生産力の低い小さな集団農地です。

農業公共投資の対象となっていない場合の例として、市役所、駅、バスターミナル、船舶の発着場が約500m以内にあるなどがあげられます。

第2種農地は基本的に転用許可はされません。

第3種農地

「第3種農地」とは市街地化が進んでいる区域内にある農地のことです。
具体的には次の4つに当てはまります。

• 上下水道又やガス管のうち2種類以上が前面道路まで埋設されており、かつ500ｍ以内に2つ以上の教育、医療、その他の公共施設がある
• 駅、官公庁、インターチェンジ等から300ｍ以内
• 街区の面積に占める宅地化率が40％以上の区画内
• 用途地域内にある（土地の用途地域が定められている地域内）

②一般基準

「一般基準」とは、転用事業の確実性かつ周りの農地への影響を考えて許可・不許可を判断される基準のことで、具体的には以下の点から判断されます。

• 転用事業の実施の確実性がある（工場や宅地などに転用するための資力と信用性がある）
• 周辺農地などへの被害防止（周りの農地に流水や土砂崩れなどの支障を生じさせないこと）
• 一時転用（農地転用後に確実に農地に復元されること）

申請（届け出）に必要な費用は？

農地法の（農地の転用の制限）が第4条です。

農地法第4条は、所有者が農地を宅地や工場などに転用する場合（自己転用）で、届け出が必要になります。

一方で農地法第5条は、農地の所有者が事業者等に売ったり貸したりして買主や借主が転用する場合、届け出が必要になります。

農地法4条と5条の違いは所有者が使う場合、所有者以外が使うという点です。

農地転用の許可証の発行期間は？

・「受理通知書（転用の許可書）」が発行されるまでの期間

なお、農業委員会から「農地転用の受理通知書（転用の許可書）」が発行されるまでの期間は、各都道府県にもよりますが届け出から約1週間です。

農地転用の許可証の保管

「受理通知書（転用の許可書）」は地目変更登記をする際に添付書類として必要なので、手元に保管されることをおすすめします。

農地転用に関する問い合わせ先

もし農地転用許可の手続きで不明な点がある場合は農林水産省農村振興局、地方農政局、沖縄総合事務局に相談窓口があるので相談されることをおすすめします。

詳しくは以下の農林水産省のサイトをご覧ください。https://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/nouchi_tenyo.html

まとめ

両親や親せきなどから相続したり購入したりした農地の活用や転用方法、許可基準や費用など疑問点が解消されたでしょうか。

農地を転用するにも定められた許可の条件や基準などがあるため、将来問題が起こらないために一つひとつ手続きなどの対処をしたいもの。

「農地転用」に関して不明なことや相談したいことがありましたら、中山不動産へお気軽にお問い合わせください。