【専門的が解説】セットバックとは？注意すべきポイントや費用をわかりやすく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産情報でときどき見かける「セットバック」という文字。「よく分からない」とスルーした経験があるという人も多いのではないでしょうか。
セットバックは、狭い道路に接している昔ながらの土地で関係するかもしれない不動産用語です。
古くからある住宅地に戸建て住宅を購入しようと考えているなら、物件選びの段階で「セットバック」については知っておいた方がいいでしょう。

今回は、どんな意味や注意点があるのか、わかりやすく解説していきます。

セットバックとは？

セットバックには、「後ろに下がる」という意味があります。

家を建てるときには、道路に接しているところから後退させ、自身の土地を道路として提供しなければなりません。

つまり、購入した面積よりも、家を立てるために使える面積が狭くなってしまいます。

更地の状態で購入する場合、これから建築することになるでしょう。
その際は、道路として使用する土地を考慮して家を建てる必要があります。

このときに気になるのが、セットバック要と書かれた中古住宅を購入したときです。
「すでにある住宅を取り壊さなければならないの？」と不安になることも。

セットバックが必要な中古住宅は、将来的な建て替え時にセットバックが必要になる意味を含んでいます。
建て替えをしないのであれば、そのまま住むことも可能です。

セットバックの目的

そもそも、なぜ自分の土地を道路として提供する必要があるのでしょうか。
使える敷地が減ってしまうのは、何だか「損をしているような…」と疑問に思いますよね。

それでは、セットバックの目的について、ひとつずつ説明していきます。

道路の幅を4m以上確保するため

セットバックの目的が、狭い道路幅を4ｍ以上確保することです。

建築基準法では、家を建てるとき「幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接すること」という条件を設けています。
これを「接道義務」と言い、災害時に消防車などの大型の緊急車両が通れるようするためです。

新しい宅地では道路の状態が整っているケースが多いですが、古くからある住宅地では、道路幅が狭くなっていることは珍しくありません。
このような土地の道路条件を解消するためにセットバックが必要となります。

斜線制限を緩和するため

もう一つの目的が、斜線制限を緩和することです。

斜線制限とは、日当たりや風通しに支障がないように建物の高さを規制することを意味します。

道路幅が狭い土地の場合、高さのある建築物により、周辺へ圧迫感をもたらしてしまう可能性があります。
家の階数や屋根の勾配を斜線制限で規制しなければならず、思い通りの家が建てられないこともあるでしょう。

家の土地は狭くなるものの、斜線制限に引っ掛かりにくくするためにセットバックが行われます。

セットバックの幅はどのように決められる？

そもそもセットバックの幅はどのように決められるのでしょうか。
セットバックする幅は、土地と道路、反対側の土地との関係性で異なります。

主に、「道路を挟んだ向かい側に宅地がある場合」と「道路の向こうに宅地がなく、水路や線路などの場合」というパターンとなるでしょう。
では、それぞれについて、見ていきましょう。

道路の反対側が宅地の場合

道路を挟んで宅地がある場合、道路の中心線から平等に土地を提供する形となります。
つまり、道路の中心線から2ｍのところまで下がれば問題ありません。

たとえば、現在の道路幅が2ｍであれば、「こちら側の土地」「反対側の土地」がそれぞれ1mずつ下がることで、道路幅が4ｍになります。

道路の反対側が水路や線路などの場合

道路の反対側に家がなく、水路や線路、川、崖地などは、住宅側をセットバックして道路幅の確保が必要です。

現在道路幅が2ｍしかなければ、4ｍ以上の確保を目的として、住宅側の境界線を1ｍ下げなければいけません。

公道や私道に面する場合

セットバックは公道だけでなく、私道でも同じく守る義務があります。

私道の場合、建築基準法において公道と同様に扱われる「位置指定道路」と認定されているケースもあります。
位置指定道路は「私道」のくくりですが、4ｍ満たないときにはセットバックにより建築基準を満たさなければ建築ができません。
ただ、セットバックをした後の管理が公道とは違う点も多いので、事前に確認しておいた方がいいでしょう。

セットバックの注意点

セットバックによって道路が広がるといったメリットがあります。

そのため、「大型車両が通れる」「向こう側の家が火事になったときに被害が及ぶのを防げる」など、防災の観点で安心です。

また、かなり狭い道路の場合、車の出し入れがしやすくなることもセットバックを行う理由の一つでしょう。
ただ、一方ではいくつかのデメリットもあるため、注意が必要です。

セットバックは拒否できない

「セットバックをすると土地が狭くなるのなら拒否できないの？」と考える人もいるのではないでしょうか。
しかし、セットバックの拒否はできません。

中古住宅を買った場合、現時点ではそのまま使うことができます。
ただ、購入時に建て替えを視野にいれていればセットバックをしなければ建築はできないので注意が必要です。

セットバックにより、土地の面積が狭くなることからも、新築・建て替えに伴う建物を建てられる面積などの条件をしっかりリサーチしておくことをおすすめします。

セットバック部分には駐車できない

セットバックをすると、その部分は「道路」なので、駐車をするなど自分の自由に使うことはできなくなります。
車を所有するケースでも、ほかに駐車場を確保しなければならないでしょう。

また、フェンスや植栽などもはみ出すことができません。
自分の土地ではあるものの公共の道路となるため、自己所有のものがはみ出さないように注意が必要です。

建蔽率や容積率はセットバック後の敷地で計算する

セットバック後は、敷地面積が変わることを理解しておきましょう。

一般的に、建物を建てる際には、建蔽率や容積率を守らなければなりません。
建蔽率や容積率は、敷地面積に対して「どの大きさの家を建てられるか」という割合です。

セットバックをした場合、道路として提供した面積を除いた敷地面積で計算することになります。
セットバックが必要な物件は建て替え可能ですが、建築のための有効面積が狭くなってしまいます。

セットバックの費用について

セットバックをすると実質的に自分が使える土地が減るので、損をした気分になる人も多いかと思います。
それに、今後、セットバックをするときには、測量や舗装のための費用がかかるかもしれません。

そこで気になるのは、セットバックにともなう費用負担ではないでしょうか。

セットバックにかかる費用は誰が払う？

セットバックにともなう道路の舗装費用や、境界を調査するための測量費用などに関しては、自治体が道路管理者の場合は全負担してくれるケースが多いです。

ただ、自治体によっては負担をしてくれないこともありますし、私道の場合はなおさら費用負担については複雑な問題となる可能性も覚えておきましょう。

セットバックが必要な土地を購入する場合、「費用負担は？」を不動産会社からしっかり確認してもらいましょう。

セットバック部分の固定資産税はどうなる？

固定資産税についても気になるところでしょう。

セットバックをした部分に関しては、固定資産税の対象外です。
自分の土地とは言え、公道として利用するため、税負担は免除となります。

ただ、注意したいのは、自分で申請しなければならないという点です。
固定資産税の対象外なのに申請をしていなければ、固定資産税がずっと課税されたままとなります。

固定資産税の納税先となる自治体に、非課税の適用のための申請を忘れずに届け出るようにしましょう。

まとめ

セットバックが必要な物件を購入する場合、土地面積や費用負担など確認しなければならない点がたくさんあります。
セットバックの意味や注意点が大まかに分かったとしても、細かいところまでは個人でリサーチするのは難しい点が多いです。

古くからある住宅地に戸建て住宅を購入しようと考えているなら、物件選びの段階で「セットバック」については知っておいた方がいいでしょう。