不動産投資のランニングコスト一覧をチェック！内訳はどうなってる？
「ランニングコストにはどのようなものがあるの？」
「ランニングコストについて知らなくて大変な目にあった！」
このように、不動産投資の知識が不足していたり間違ったりしたという理由から、過去に苦い経験したという人も少なくありません。
不動産投資は他の投資に比べると支出の多い投資です。
この記事では、不動産投資を運用するうえで重要なランニングコストを解説します。
ランニングコストを税金面・管理費面と分けて詳しく説明したうえで、不動産投資でランニングコストを抑えるコツも紹介します。
思いもよらぬ支出に困ってしまわないように正しい知識を身につけておきましょう。
CONTENTS
不動産投資にはランニングコストが発生する
不動産投資にかかるコストは購入費だけではありません。
他の投資に比べて、不動産投資には多くの費用が発生します。
その代表的なものが、不動産の運営や維持管理にかかるランニングコストです。
ランニングコストがかかることを知っていても具体的にどのようなものにどれだけのお金がかかるのかまでは知らないという人も多いのではないでしょうか。
不動産にかかるランニングコストの額は大きいので正しく知っておかなければ不動産を手放さなければいけないような事態になってしまいます。
不動産投資にかかるランニングコストを税金面と管理費面に分けて説明します。
不動産投資のランニングコスト【税金】
具体的に税金面で必要になる不動産投資のランニングコストは「所得税」「住民税」「固定資産税」「都市計画税」の4種類です。
これらの税率はどのように決まるのか、どのような税金なのか説明します。
所得税
所得税は不動産のある都道府県が課税している税金です。
もし、副業で不動産投資をしているのであれば、不動産投資で得た利益だけではなく他の副業や本業などの収入もあわせて税率が決まります。
所得税は利益(収入)に対して課税されるので、総収入金額に対して、固定資産税・都市計画税などの必要経費を引いた額が課税対象になります。
経費をきちんと計上すれば多少の節税効果が期待できるでしょう。
住民税
住民税は自分の居住する地方自治体に納める税金です。
市区町村によって条例を定められるので税率が若干異なることがあります。
所得税と同じように住民税も必要経費を引いた利益に対して課税される税金です。
確定申告を行い、不動産投資の利益だけではなく、給与所得なども合わせた利益が課税対象になります。
基本的には、個人住民税の税率は市区町村税6％、都道府県民税4％で合計10％の税率です。
固定資産税
固定資産税は土地、家屋、償却資産に対して課される税金です。
1月1日時点で不動産の所有者に課税され、一括もしくは4期に分けて納税できます。
所得税や住民税と違い、固定資産税に関しては経費計上が可能です。
固定資産税の金額は、固定資産税評価額 ×標準税率1.4%です。
ただし、税率は市区町村によって変わる場合があるので注意してください。
固定資産税軽減の特例が適用される場合もあるため、気になる場合は市役所の資産税課などに問い合わせてみると安心です。
都市計画税
都市計画税とは、道路整備など都市計画事業のために課されている地方税です。
市街化区域内の土地や家屋に対して課されます。
毎年1月1日現在に不動産を所有している人は固定資産税と一緒に納める必要があります。
納期は固定資産税と同じです。
都市計画税の税額は、固定資産税評価額 ×制限税率0.3％で計算できます。
不動産投資のランニングコスト【管理費】
不動産投資で意外と大きな出費になるのが管理委託費を始めとするランニングコストです。
ランニングコストを正確に把握できることが不動産投資を成功させるポイントといっても過言ではないため、その内訳をしっかり確認しておきましょう。
管理委託費
管理委託費とは、PM業務やBM業務を管理会社に委託するときに発生する費用です。
PM業務とは、入居者に対するフォロー対応や賃料の回収、部屋の管理などがメインの業務のことです。
それに対して、BM業務とは、日常清掃、不動産に関する設備の管理・メンテナンスなど賃貸管理における不動産設備の管理業務のことを言います。
所有者が管理をすればかからない費用ですが、すべてを一人でこなすのは難しいでしょう。
そのため、PM業務・BM業務を専門的におこなっていて信頼ができる不動産管理会社に委託するほうが安心です。
入居者募集費用
入居者募集費用は不動産投資を始める最初だけと思う人もいますが、入居者は定期的に入れ替わるものです。
広告出稿料(広告宣伝費)、事務手数料などもここに含まれるので継続的に必要になるでしょう。
単身用のワンルームマンションの場合、特に短いスパンで入居者が入れ替わる可能性があります。
個人では手配できるものではないので、まずは不動産管理会社に相談し、必要に応じて代行してもらうなど対応してください。
修繕費
不動産は定期的に部分的な修繕や設備の修理や交換が必要になります。
ほかにも、入居者が退去するときの原状回復費用も修繕費に含まれます。
退去時の部屋の状態にもよりますが、壁紙の貼り換えやプロによる清掃(クリーニング)は必要なことがほとんどです。
ほかにも水回りの設備交換やフローリングの貼り換えが必要になることがあるでしょう。
しかし、退去時の原状回復に関してはすべてが所有者の負担ではなく、一部は入居者の負担になります。
共用部の水道光熱費
マンションやアパート経営の場合は共用部分の水道光熱費などもランニングコストとして必要です。
これらは大した額ではないと思うかもしれませんが、毎日かかる費用なので想像以上に大きな金額になっていることも多いので注意してください。
共用部の水道光熱費は節約しやすいところでもあるため、毎月の料金がかかり過ぎている場合は、一度見直してみることをおすすめします。
火災・地震のための損害保険料
地震など自然災害の多い日本では火災・地震のための損害保険料は欠かせないものです。
しかも、損害保険金は保障が手厚いものから最小限のものまで種類が多く、毎月のランニングコストとしては大きなウエイトを占めています。
火災保険だけで年間3〜５万円程度を目安にしましょう。
地震に関しては火災保険ではカバーできないので別に地震保険にも入っておくと安心です。
点検・清掃費
不動産設備の点検・清掃とは、エレベーターの法定点検や共有部分の清掃、1階部分の草むしりや木の剪定、貯水槽清掃、水回りの洗浄などがあります。
所有者が専業であれば自分でできるところもありますが、貯水槽清掃やエレベーターの点検は業者に頼む必要があります。
外部委託をする場合、マンションやアパートの規模にもよりますが、業者によって差があるのでしっかり比較検討しましょう。
不動産投資でランニングコストを抑えるコツは？
不動産投資においてランニングコストを抑えることは可能です。
少しでも節約したい方は、以下の3つのポイントを重点的に見直してみてください。
優良な管理会社を選ぶ
管理会社にマンションやアパートの管理をお願いするときは、同じ会社にすべての管理を一括で委託することも、PM業務とBM業務を別会社に委託することも可能です。
管理会社によって得意・不得意や金額の違いなどあるので、いくつかの会社に話を聞いて見積もりを取ることをおすすめします。
話を聞いたときの対応や会社の雰囲気もふまえて検討してみてください。
仲介手数料を抑える
マンションの入居者を募集するとき、不動産会社に払う仲介手数料が必要です。
この仲介手数料は不動産会社によって差があります。
仲介手数料はかからないけれど、入居者の募集のチラシやネットでの掲載がない不動産会社もあります。
逆に仲介手数料は少しかかるけど集客力があり、入居者がすぐ見つかるケースもあるでしょう。
仲介手数料が納得できる金額で、満足できるサービスを提供してくれる不動産会社を探してみてください。
定期的に保守点検を実施する
定期的に保守点検を実施することで、設備が故障してから買い替えるのではなく、点検と清掃でカバーできる部分もあります。
その結果、ランニングコストが安く済みます。
不具合に対するメンテナンスは迅速に行うのがポイントです。
年に一回のエレベーターの法定点検をはじめ、建物の保守点検や設備の管理および点検は定期的におこなうようにしましょう。
また、不動産投資は経費として計上できるため、節税効果が期待できます。経費については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：【一覧表付き】不動産投資家が知るべき「経費のルール」を徹底解説
まとめ
不動産投資では「税金面」「管理面」で必要なランニングコストがあります。
税金は具体的にどのくらいかかるのか、管理面でも見逃しがちな費用などについて把握することが重要です。
また、ランニングコストは少しの見直しで節約できることもあります。
とは言っても、不動産に興味を持ち始めたばかりの人にとっては「これってどういう意味？」と思うところもあったかもしれません。
中山不動産では定期的に初心者向けの不動産投資セミナーを開催しています。
個別での質問も受け付けていますので、相談会にてお気軽にご相談ください。