ワンルームマンション投資は得か損か？失敗しない戦略の立て方とは

2021.10.08

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「ワンルームマンション投資は損をする」「ワンルームマンション投資は避けるべき」などのネガティブな情報を目にしていまい、不動産投資を始めることに悩んでいませんか。
ワンルームマンション投資だからといって、必ず失敗するものではありません。

この記事では、ワンルームマンション投資は得だと言える投資なのか、損をしてしまう投資なのかを詳しく解説します。
失敗しない戦略の立て方もあわせて紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資は得か損か？

自己資金を出したりローンを組んだりして始めるため、投資をするからには利益を得たいと思うもの。
まずは、ワンルームマンション投資のメリットやデメリットを把握しましょう。

ワンルームマンション投資とは？

マンションの一部屋だけ購入し他人へ貸し出す投資方法が、ワンルームマンション投資です。
マンションを一棟購入するには、多額の資金や金融機関からの借り入れが必要です。
しかし、一部屋だけなら少額で投資をスタートできます。
そのため、投資初心者や年齢が若い方でも始めやすい投資と言えるでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット

一棟買いとなると、最低でも数千万円は必要になります。
しかし、いきなり多額の投資を始めるのは、投資初心者にとってはなかなかハードルが高いもの。
その一方で、ワンルームマンションなら、一棟買いよりも少額で購入ができる点がメリットです。

また、たとえ一部屋だけだとしても入居者がいれば、毎月安定した家賃収入があります。
ワンルームマンションの需要が多いエリアであれば、万がいち空室になっても次の入居者がすぐに見つかることも少なくありません。
「家賃収入ゼロの期間が長い……」と悩むことも空室期間に悩むこともそれほどない点もメリットでしょう。

ワンルームマンション投資のデメリット

不動産投資には、空室や家賃滞納により収入が途絶えてしまうリスクがあります。
家賃収入がゼロの期間でもローン返済が続く点がデメリットです。
ワンルームマンション一部屋しか持っていなかった場合、他の部屋の家賃でカバーもできません。
税金などの支払いで収支がマイナスになってしまう恐れがあります。

また、短期間で大きな収益を得ることが難しい点もデメリットの一つ。
収入源である家賃から、税金や維持費、修繕費などの費用も出さなくてはいけません。
そのため、ワンルームマンションは長期間運用し続けることで、少しずつ利益を出していく性質であることの理解が必要でしょう。

下記関連記事では、ワンルームの不動産投資でマイナス収支を避けるコツを紹介します。
ワンルーム投資を始める前にリスク軽減の方法を知って、成功への道を歩んでください。

【保存版】ワンルームの不動産投資でマイナス収支を避けるコツとは

ワンルームマンション投資は儲からない？

「ワンルームマンション投資は儲からない」「やめとけ」というネガティブな内容を目にした方も多いことでしょう。
実は、ワンルームマンション投資は、ノウハウを持っていれば、リスク回避ができるもの。

やはり、初期費用を安く抑えられるため、値段だけで購入してしまうと失敗の原因に。
購入時の費用だけでなく、収支のバランスも重要です。
無理なく返済が続けられるのかを事前にしっかりシミュレーションして把握しましょう。
また、空室のリスクを少しでも減らすために、入居需要の多いエリアかどうかも外せないポイントです。

下記のページで、ワンルームマンション投資のリスク回避方法を詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資は危険？初心者が成功するためのコツを解説

ワンルームマンション投資で失敗する理由

気軽に始めたワンルームマンション投資でも、中には運用に失敗してしまい「もう辞めたい……」と頭を抱えている方もいらっしゃいます。
なぜ、ワンルームマンション投資で失敗してしまうのか、その理由をここで紹介します。

物件価格の安さだけで購入した

物件価格だけを見て「安いから、これなら買える」と判断していませんか。
値段だけで判断し購入するのは、不動産投資の失敗の大きな原因です。
まずは、入居需要の多いであるかが大切。
入居希望者がいなければ、せっかく購入したワンルームも空室のままです。
空室の期間は家賃収入もなく、赤字経営になってしまいます。

また、設備の充実度を軽視してしまうのも失敗の原因です。
オートロック機能やトイレバスが別などの入居者が希望する設備があると、需要が高まり空室のリスクが減ります。

入居需要の低いエリアで不動産を購入してしまった場合、今後、そのワンルームマンションを売りに出す出口戦略にも影響を与えてしまいます。
需要が低いエリアの不動産を「買いたい」と希望する人が現れにくく、希望価格で売却が難しくなってしまうでしょう。

新築ワンルームマンションを購入した

「新築でピカピカなら需要がある」と思って、新築ワンルームマンションを購入するのも危険です。
なぜ、ワンルームマンション投資に新築が危険なのでしょうか。
「新築」というアピールができるのは、入居者一人目だけです。
入居者が二人目以降は、どんなに築年数が浅くても中古物件扱いに。

購入した当初は新築でも、入退去が繰り返され中古物件となれば、家賃の設定金額が当初よりも下がることが予想されます。
せっかく収益を見込んだ計画を立てても、家賃が大きく値下がりしてしまっては、マイナス収支になってしまうかもしれません。
このことから、ワンルームマンション投資を新築物件で始めてしまうのは大きなリスクがあると言えるでしょう。

ワンルームマンション投資の収支を確認していない

ワンルームマンション投資の収支のバランスを確認せずに購入してしまうことも失敗の原因です。
不動産投資は、「物件を購入したら終わり」ではありません収支のバランスの判断には、チェックすべき値があります。
それは、利回りです。

不動産投資の利回りには、表面利回りや実質利回りなどがあります。
中でも注目したいのが実質利回り。
実際の運用に近い値が算定できるので、収支のバランスを事前に把握するのはおすすめです。

家賃保証の意味を理解していない

購入者の不安な気持ちをカバーするため、「万が一、空室になっても家賃は保証します」と家賃保証サービスを勧める不動産会社があります。
空室になっても一定額の家賃は保証してもらえるサービスです。
しかし、この家賃保証の本当に意味を理解していないことも、ワンルームマンション投資の失敗につながります。

契約時に、しっかり保証内容を確認しましょう。
更新時に家賃の保証額が減らされていたり保証期間が短くなっていたりすることもあります。
家賃保証を付帯する際には、メリットばかりではなく、デメリットも丁寧に説明をする保証会社を選ぶようにしてください。

ワンルームマンション投資で失敗しない戦略の立て方

いくら初期投資が抑えられるワンルームマンション投資だとは言え、失敗は避けたいところ。
最後に、ワンルームマンション投資で失敗しない戦略の立て方を紹介します。
不動産投資家として成功するには、戦略がとても重要です。

着実に収益を上げられるプランを立てる

ワンルームマンション投資は、一気に収益が得られるものではありません。
少しずつ着実に収益を長期間積み上げることで、成功できるものです。
そのため、長期的なプランを立てた運用が大切です。

今後、所有しているワンルームマンションの修繕費用の負担が発生することもあるでしょう。
また、築年数が経過したり入居者が入れ替わったりなどで、家賃の設定金額が投資を始めた頃よりも値下がること可能性があります。
将来に発生しそうな費用を含めたプランを立てて、長い期間をかけて収益を上げるようにしましょう。

表面利回りに惑わされない

一年間空室がゼロだと仮定をしたとき、年間の家賃収入を物件購入価格で割ったものが表面利回りです。
この表面利回りでは、税金や維持費などの必要経費の出費がカウントされていません。
そのため、表面利回りに惑わされ「利回りが高いから儲かる」と思っても、実際は利益が出ず、マイナスになってしまうことも。

不動産を購入する前には、より実際の運用に近い「実質利回り」をチェックしましょう。
維持費や必要経費を含めた利回りで事前にシミュレーションすることが失敗を避けるポイントです。

不動産会社選びを軽視しない

ワンルームマンション投資での成功への第一歩は、不動産会社選びからです。
投資の基本的な情報は、自分自身で調べることはできるでしょう。
しかし、入居需要の多いエリアはどこなのか、最新のワンルームマンション投資の動向はどのようになっているのかといった詳しい内容は、その道のプロである不動産会社が熟知しています。
不動産会社選びを軽視してしまっては、不動産投資成功へ道から大きく外れてしまいます。

空室のリスクが少しでも回避し、安定した家賃収入が得るためには、その地域の特性をよく理解した不動産会社を選びましょう。
口コミ評価だけでなく、不動産会社が実施しているセミナーや相談会に参加して「信頼できる不動産会社かどうか」を判断するのもおすすめです。