【2021年保存版】相続登記の義務化はいつから？罰則や問題点を詳しく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

2021年4月、相続登記の義務化を定めた法案が決定し成立しました。
従来の制度とはさまざまな点で異なりますが、相続登記が義務化されたことでどのような影響があるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。

この記事では、「いつから相続登記が義務化されるの？」「そもそもどのような内容になっているの？」なども含めて、相続登記の義務化について解説します。

罰則対象とならないためにも、しっかりと確認してみてください。

相続登記の義務化とは？

土地や建物が誰のものなのか、不動産の名義は法務局によって管理されています。

この登記記録には、不動産の所在地や面積といった基本的な情報だけでなく、その不動産を所有する人（所有権者）の氏名・住所なども詳細に記録されています。

その不動産の所有者が死亡すると相続が発生し、所有権が相続人に移転します。

故人から相続人へと不動産の所有権を移転することで法務局が管理する登記記録に記録され、そのための手続きが「所有者移転登記」、つまり相続登記です。

従来の制度では、相続登記をする法的な義務はありませんでした。

しかし、さまざまな問題が生じていたことから、法務省の法制審議会で法律の改正に関する要綱案が決定され、2021年4月に相続登記の義務化が国会で可決しています。

相続登記の義務化はいつから？

では、いつから相続登記は義務化されるのでしょうか。

前述のとおり、2021年4月に相続登記を義務化する法案は可決されていますが、改正法は公布されただけなので、2021年9月現在で新制度は開始していません。

具体的な施行日としては、公布されてから3年以内としています。

そのため、相続登記の義務化は2024年4月までに施行される予定です。

相続登記の義務化の背景

そもそも、なぜ相続登記の義務化に関する法案が可決されたのでしょうか。

現代の日本社会で直面する課題や現行制度の問題点から、その背景を解説します。

所有者不明土地の増加

所有者不明土地とは「登記記録で所有者がわからない、もしくは所有者が判明しても連絡がつかない土地」のことで、現代社会において問題視されてきました。

所有者不明土地が増えると、次のような問題が生じます。

• 土地の売却ができない
• 公共事業の実施や民間取引を妨げる
• 治安や景観が悪化する
• 固定資産税の未納が発生する
• 土地所有者を探すために時間・費用がかかる

平成28年に国土交通省が実施した調査では、登記記録上の所有者が不明な土地が約20％もあり、約410万ヘクタールまで広がっているとの試算を公表しています。

また、所有者不明土地問題の経済損失は年間約1800億円とも言われています。

所有者不明土地と相続登記の関係

深刻化する所有者不明土地問題ですが、相続登記と密接な関係にあります。

国土交通省の「平成30年版土地白書」によると、所有者不明土地が発生する原因として、不動産の相続登記がされていないことが約66％と半数以上を占めています。

従来の制度では、相続登記をする法的な義務はないため、相続人間でトラブルが生じるなどの理由で登記しないまま放置されるケースが少なくありませんでした。

このことが、所有者不明土地が増加する要因の一つとなっています。

そのような背景から、2021年4月に相続登記の義務化が成立しています。

不動産登記法の改正内容

国会で可決された法改正では、相続登記の義務化をはじめ、さまざまな変更点があります。

ここでは、具体的に不動産登記法で改正される内容を確認していきましょう。

相続登記の申請は3年以内に義務化

まず今回の改正においてポイントとなる、相続登記の義務化です。

新しい不動産登記法においては、不動産の相続人に対し「相続を開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければならない」と定めています。

相続登記をしていない罰則として、申請をすべき義務がある相続人が正当な理由がないにもかかわらず手続きを怠った場合、10万円の過料が科されます。

手続きの期限だけでなく、罰則も設けられているため十分に注意しましょう。

氏名や住所変更登記の義務化

従来の制度においては、不動産の所有者である個人または法人の氏名（名称）や住所に変更があった場合でも、登記をする義務はありませんでした。

しかし、所有者不明土地の原因の一つであるため、氏名（名称）や住所を変更したときの登記の義務化が2026年までに施行される予定になっています。

この場合、変更があった日から2年以内に登記をしなければなりません。

また、登記の義務があったにもかかわらず、正当な理由なく期限までに申請手続きをおこなわなかった場合、5万円以下の過料が科されます。

施行日以前の登記にも遡及して適用

今回の法改正で注意すべきポイントは、「新しい不動産登記法の施行前に相続が発生した不動産に対しても所有者移転登記（相続登記）が義務づけられる」ことです。

つまり、改正法では遡及が適用され、過去に不動産を相続して現時点で名義変更をしていない方も、相続登記をしないとペナルティの対象になります。

施行前に登記されていない不動産は、新法の施行日を基準に考えられます。

新法の施行日は2021年9月時点でまだ決定していませんが、相続登記は3年以内、氏名・住所変更は2年以内に登記をしないと、過料が科されるため要注意です。

遺産分割後の登記義務

遺言で個人の財産などを譲り受けた場合も3年以内に相続登記をする義務がありますが、遺産分割がまとまらないなどの理由で手続きができない場合もあるでしょう。

新設される「相続人申告登記（仮称）」という制度では、相続人であることを申告することで、相続登記の義務を履行したとみなされるようになります。

ただし、あくまで相続登記の履行をみなすだけで、登記をしたことにはなりません。

そのため、遺産分割協議が成立し不動産の所有権を取得したら、不動産の相続人は3年以内に相続登記しなければならない義務が発生します。

相続した土地を国庫帰属させられる

従来の制度では、相続した土地を手放したくても、利用価値が低いと判断されれば買い手が見つからず自治体への寄付も拒否される場合があります。

固定資産税などの費用がかかるだけの“負動産”となることから、適切な登記がなされず、そのまま所有者不明土地となることも少なくありませんでした。

法改正によって、土地の所有権を放棄して国庫帰属できるようになります。

ただし、相続または遺贈により土地を取得した所有者が承認申請をする際は、いくつかの要件をクリアしなければ国庫に帰属させられないため注意が必要です。

義務化前でも相続登記をしないとリスクがある

法改正の内容は施行前の登記にも遡及して適用されるため、過去の相続に対して名義変更をしていない方でも、過料を科されるので注意が必要です。

2024年まで時間があるからと、相続登記をしないのはおすすめできません。

相続登記をせず放置すると、以下のようなリスクが生まれます。

• 相続人が増加して話がまとまりにくくなる
• 相続人が認知症などになって遺産分割協議が難航する
• 公的書類の保存期間が経過して必要書類が準備できなくなる
• 相続した不動産を売却できない
• 無断占有者とのトラブルを解決できない
• 損害賠償請求の可能性がある
• 不動産の権利を失うことがある

このまま放置しておくと、土地を対象とする取引ができないばかりか、経済的損失を被る可能性もあるため、相続登記は早めにしておくことが大切です。

まとめ：相続登記は早めにしておくことが大切！

相続登記の義務化は2024年4月までに施行される予定です。

土地や不動産の相続を控える家庭だけでなく、過去に相続したにもかかわらず相続登記がまだの方は、改正内容をしっかりと理解しておく必要があります。

相続登記は申請方法や書類準備で混乱することも少なくありません。

法改正の内容を知らなかったでは済まされないため、トラブルを未然に防ぐためにも、登記を得意とする司法書士などに相談して対策を立てておきましょう。

また、不動産の管理については、専門の不動産会社への依頼をおすすめします。

今回の法改正に関して何か不明点があれば、中山不動産までお気軽にご連絡ください。