不動産投資は35年ローンを組むべき？メリットやデメリットを解説

2021.09.30

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産投資で35年ローンにすると、何がいい？」「長期間、返済し続けるのはリスクがあるから短い期間の方がいいのでは？」と、35年の不動産投資ローンが、「正しい選択」なのか、頭を悩ませていませんか。
不動産投資をこれから始める方にとって、返済期間はどれくらいが最適なのか、判断に困る点だと思います。

この記事では、不動産投資で35年ローンを組むメリットとデメリットを詳しく解説します。

「35年ものローンは期間が長過ぎなのでは？」と、ローン期間の選択に迷っている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

不動産投資で35年ローンを組む3つの条件

不動産投資で35年ローンを組むための3つの条件をご紹介します。
「35年ローンを組みたい」と要望した方のすべてが、希望通りの融資を受けられるわけではありません。
金融機関から融資を受けるのですから、まずは、どのような条件に当てはまる方が融資可能なのかをチェックしましょう。

条件①借り入れ条件

ローンの最も大きなウエイトを占める借り入れ条件は、安定した家賃収入が見込める物件かどうかです。
不動産投資ローンは家賃収入で、毎月返済をおこないますよね。
もし、空室が続きがちで不安定な家賃収入しか得られない物件だったら、毎月の返済が滞ってしまう恐れがあります。

やはり、金融機関は、返済がストップしてしまうリスクは避けたいと考えているため、安定した家賃収入は、大きな判断基準です。
そのほかの細かな借入条件は、金融機関によって異なるため、借り入れの相談時に確認してくださいね。

条件②年齢制限

融資を受ける方の年齢もローン借り入れに影響する要素です。
融資期間を30～35年に設定しているものの、申し込み時の年齢制限があったり、完済時の年齢に上限を設けていたりする金融機関も少なくありません。

たとえば、ネットバンキングの一つであるオリックス銀行と地方銀行のスルガ銀行の不動産投資ローンを見てみましょう。

金融機関名	借入時の年齢	完済時の年齢
オリックス銀行	満20歳以上60歳未満	80歳未満
スルガ銀行	20歳以上65歳未満	82歳未満

（参照：不動産投資ローン商品説明書、投資用不動産ローン｜商品・サービス｜個人のお客さま｜スルガ銀行）

どちらの金融機関も完済時の年齢の上限が80歳前後と決められていますね。
このように、年齢の上限を指定している金融機関があることを知っておきましょう。

条件③借り入れ上限額

住宅ローンと同じように不動産投資ローンでも年収や勤務先、家族構成などの属性が高いほど有利です。
しかし、購入物件の金額が極端に高すぎたり、物件の価値が低すぎたりしなければ、年収500万円の方でも35年ローンを組める可能性はあります。

【年収500万円以下の方向け】不動産投資で受けられる融資はいくらまで？

やはり、給与から返済する住宅ローンとは異なり、不動産投資ローンは、毎月の家賃収入がローン返済の原資です。不動産価値が高く、安定した家賃収入が見込める物件であるかが、借り入れ上限額を金融機関が決める大きなポイントと言えるでしょう。

不動産投資で35年ローンを組む3つのメリット

次に、不動産投資で35年ローンを組む3つのメリットをご紹介します。
「35年」と聞くと、返済期間の長さに「本当に契約していいのだろうか」とためらってしまう方もいることでしょう。
35年も長期間返済することで得られるメリットを把握して、ローン期間選択の参考にしてくださいね。

メリット①毎月の負担を減らせる

一番の大きなメリットは、毎月のローン返済の負担額を減らせることです。
同じ借入金額でも返済期間が長ければ長いほど、毎月の負担が軽くなります。

今後、不動産経営をしていく上で、予定外の支出が発生するかもしれません。
空室が出てしまい、一時的に家賃収入が下がることも。
そのような事態になった場合、10年や20年といった短期間のローン返済では、家賃収入だけではカバーしきれずに預貯金から持ち出しになってしまう恐れがあります。
毎月の負担が軽い35年ローンなら無理なく返済が続けられ、予定外のことにも慌てることなく対応できるでしょう。

メリット②資金計画が立てやすい

資金計画が立てやすい点も35年ローンのメリットです。
所有する物件は、年数が経過するとともに修繕が必要になってきます。
もし、修繕工事をおこなう時期が来たとき、その費用を負担するのは、物件の所有者であるオーナーです。
35年ローンなら、家賃収入から毎月ローン返済をしていても手元には資金が残りやすく、修繕が必要になったときに余裕を持った対応が可能です。
短期間の返済で毎月カツカツの返済をしていては、手元の資金がなく、修繕費用の捻出も難しいでしょう。

メリット③万が一のときでも安心

手元の資金に余裕が出やすい35年ローンは、万が一のときでも安心です。
例えば、天災が発生したり、環境の変化が起きたりなど、自分の力だけでは対応しきれないことが起きることもあるでしょう。
そのようなときでも、手元に資金があれば、ローン返済を続けられます。

10年や20年といった短期間の返済では、手元の資金残高に不安が残ります。
もし返済が困難になれば、物件を手放すことも検討に入れる必要があるでしょう。
せっかく手に入れた物件を、ローン返済が困難という理由で手放すのは、とても辛いですね。

不動産投資で35年ローンを組む2つのデメリット

35年という長期間のローンを組むため、デメリットも存在します。
ここでは、不動産投資で35年ローンを組んだときの2つのデメリットをご紹介します。
デメリットも知った上で「35年ローンは自分にとって良い選択か」を検討しましょう。

デメリット①返済期間が長い

「借金は、できる限り早く返済をしたい」とお考えの方は多いかと思います。
しかし、35年ローンは返済期間が長いため、なかなか完済できないことがデメリットです。
借り入れ時の年齢によっては80歳近くまで、返済を続ける方も。

高齢であればあるほど、万が一のことを考える必要があります。
ローンが完済しないまま、配偶者や子に相続することも起きるでしょう。
相続が発生してしまっては、残された家族の大きな負担に。
返済期間が長いローンは、毎月の負担が軽くなるメリットだけでなく、デメリットもある点もきちんと把握してくださいね。

デメリット②団体信用生命保険に加入すると金利が上がる

団体信用生命保険に加入すると、金利が上がってしまう点がデメリットです。
ローン契約時に、団体信用生命保険への加入が、強制の場合と任意の場合があります。
やはり、金利がごくわずかでも上がると、毎月の返済額や総返済額が負担に感じるでしょう。

しかし、団体信用生命保険は、契約者に万が一のことが起きた場合に、ローン返済が不要になる保険です。
金利が上がってしまうものの、万が一のときには、ローンが完済した物件を家族に残せるメリットはありますね。

不動産投資で35年ローンを組むときのコツ

最後に、不動産投資ローンで35年ローンを組むときのコツをご紹介します。
デメリットはありますが、それ以上に長期間のローンで得られるメリットは大きいもの。
メリットをうまく活かし、ここでご紹介する2つのポイントに注意しながら不動産投資を成功させましょう。

返済計画をきちんと立てる

長期間返済をする際には、返済計画をきちんと立ててください。
返済計画があやふやでは、ローン借り入れの審査も通りにくくなってしまいます。
入居率の予測や空室になってしまったときのリスクの把握などから「実際の家賃収入がどれくらいになりそうなのか」を入念に検討しましょう。

家賃収入から無理のない返済が続けられるかどうかをきちんと計画しておくことがポイントです。
筋の通った返済計画があれば、金融機関から「金銭感覚がしっかりした人」と良い印象を持ってもらいやすくなるため、融資を受けやすくなるでしょう。

資産価値の高い物件を選ぶ

資産価値の高い物件を選ぶことも、不動産投資で35年ローンを組むときのコツです。
融資が受けやすく、自分の属性に多少の不安があっても物件の不動産価値でカバーできます。
価格だけで判断しないようにしましょう。

例えば、入居需要がある物件は資産価値が高いとされています。
駅から近い物件であれば、電車で通勤する方や車を持っていない方が入居するでしょう。
また、大学や工場、大きな会社などに近い物件であれば、通勤通学する学生や会社員の方の入居が見込めます。
入居需要がある物件なら、空室になる期間が短く、家賃収入が途絶えてしまうリスクを抑えられますね。

また、不動産投資ローンの返済期間には、法定耐用年数も関係してきます。
詳しくは、下記関連記事をご覧ください。

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