家賃収入がある人は確定申告が必要？やり方から節税方法まで完全解説

この記事では以下の疑問を解決します。

• 家賃収入で確定申告が必要なのはいくらから？
• 白色申告じゃダメ？
• 確定申告の方法は？何が必要？
• どういったものが経費になる？

最後まで読んで確定申告に必要な知識を付けましょう。

家賃収入と確定申告についての基礎知識

アパートを第三者に貸して家賃収入があった場合、金額を正確に集計して確定申告をしないといけません。

しかし、初めてなら何をすれば良いか分からない人もいるでしょう。

ここでは、家賃収入と確定申告の基礎知識を詳しく解説します。

家賃収入は不動産所得に分類される

不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶及び航空機の貸付けによる所得＝収入のことです。

そのため、アパートを第三者に貸して家賃収入があった場合、所得税法上では不動産所得に分類されます。

事業所得には分類されないので注意してください。

ただし「独身だと食事の用意が大変だから」など、まかないつきのアパートとして人に貸した場合は、事業所得または雑所得になります。

確定申告とは？

確定申告とは、1年間の収入と支出から利益（収益）と税金を計算し、国に納める手続きのことです。

サラリーマンの場合、税金は給料から天引き（源泉徴収）されるため、確定申告は必要ありません。

しかし、不動産投資で家賃収入があった場合は、その部分につき確定申告が必要です。

なお、所得税の場合、確定申告期間は毎年2月16日から3月15日（土日祝日なら休み明けの平日）です。

遅れるとペナルティがあるため期限通りに済ませましょう。

確定申告が必要な家賃収入はいくらから？

本来は確定申告をすべきなのに忘れると、ペナルティが科されます。

アパートを貸すことにより得られる家賃収入がどのくらいになれば、確定申告が必要になるのか正確な数字を知っておきましょう。

年間20万円以上の家賃収入がある場合は確定申告が必要

サラリーマンとして会社から給料をもらっている場合でも、不動産投資で年間20万円以上の家賃収入がある場合は（所得税の）確定申告をしないといけません。

つまり、その年（1月1日から12月31日まで）の家賃収入が20万円未満だった場合、確定申告は不要です。

ただし、1円でも家賃収入があった場合は最寄りの自治体に対し住民税の申告をする必要があるため注意しましょう。
自治体の担当文書に連絡すれば、申告書を送ってもらえます。

確定申告が不要でもしたほうが良いケース

サラリーマンなどの給与所得者かつ年間の家賃収入が20万円未満の場合、本来は確定申告不要です。

しかし、一定の条件に当てはまるなら、所得税の還付が受けられる可能性もあります。

以下の条件に当てはまるなら、確定申告をしたほうが良いでしょう。

• 寄付やふるさと納税をした
• 医療費控除を受けたい
• 新規で住宅ローンを組んだ
• 自己資金で認定住宅を購入した
• 年末調整で控除証明書等を出し忘れた
• 株式投資で赤字を出した

家賃収入を確定申告していないとどうなる？

家賃収入があったにもかかわらず申告していなかったり、期限までに手続きが終わらなかったりした場合、ペナルティが科されます。

状況に応じた加算税が課せられるため、確定申告は「期限内かつ正しく」おこないましょう。

名称	課税要件	課税割合
過少申告加算税	期限内申告について修正申告・更正があった	10％（期限内申告税額もしくは50万円どちらか多い金額を超える部分には15％）
無申告加算税	① 期限後申告② 期限後申告に対する修正申告・更正	50万円以下の部分：15％50万円超の部分：20％
重加算税	隠蔽など悪質な場合	過少申告加算税に代えて35％または無申告加算税に代えて40％
延滞税	法定納期限までに納税しない場合	納期限の翌日から完納までの日数に応じて2.4％～8.7％程度（2022年度参考値）

確定申告は「白色申告」と「青色申告」の2種類

確定申告といっても、白色申告と青色申告に分かれます。

手続きをする際に提出する書類や受けられる特別控除の範囲など、さまざまな違いがあるためしっかり理解しましょう。

違いの他にも、メリット・デメリットを紹介します。

白色申告のメリット・デメリット

実際のところ、青色申告の申請をしなければ自動的に白色申告になります。

特段手続きがいらないのが白色申告のメリットでしょう。

一方、青色申告では最高65万円または10万円の特別控除が受けられますが、白色申告では一切受けられません。

また、家族に不動産投資を手伝ってもらっているなど、一定の条件を満たせば専従者給与として給料を支払えます。

しかし、控除が受けられるのは年間86万円までです（専業専従者控除）。

加えて、災害で店舗が被災したなど、一部の例外を除いては、赤字を翌年以降に繰り越すこともできません。

青色申告のメリット・デメリット

青色申告における大きなメリットとして指摘できるのが、青色申告特別控除です。

青色申告をすれば最高で65万円の控除が受けられます。

なお、実際に控除を受けるには複式簿記による記帳など一定の条件を満たさないといけません。

また、赤字が出た場合も、翌年度以降最長3年間は繰り越せます。

加えて、一定の条件を満たせば、親族に支払う給料も青色事業専従者給与として経費にすることが可能です。

一方、青色申告をするには税務署への届け出や複式簿記での記帳が必須であるため、手間が掛かるのがデメリットでしょう。

白色申告と青色申告のどっちがおすすめ？

青色申告は条件を満たせば最高で65万円の控除が受けられます。

その他にもさまざまなメリットがあるため、ある程度事業規模が大きいなら青色申告のほうがおすすめです。

しかし、事前に税務署への届出が必要であり、記帳も複式簿記でおこなわないといけません。

そのため、事業規模によっては青色申告にする必要はないでしょう。

複式簿記が分かり、届け出もいとわないなら白色申告にする程度で構いません。

家賃収入がある場合の確定申告のやり方

難しそうなイメージがある確定申告。

初めて家賃収入で確定申告する方や、サラリーマンの給与所得しかなかったという方であればなおさら未知の世界に感じるかもしれません。

ですが、手順を追って一つずつ確実におこなえばそれほど難しいものではありません。

ここでは大まかな流れや必要書類、提出方法を解説します。

サラリーマンの不動産投資で得られるメリットを知りたい方はこちらをチェック

必要書類を用意する

次に必要な書類をチェックしていきましょう。

• 給与所得がある場合源泉徴収票
• 医療費の領収書
• ふるさと納税の受領証
• 本人確認書類
• 固定資産通知書
• 火災保険などの証券
• 交際費や交通費などの領収書

この他に必要な書類は以下のとおりです。

申告決算書を作成する

申告決算書とは、青色申告をおこなう人が提出する決算書のことです。

損益計算書と貸借対照表からなります。不動産所得がある場合は「不動産所得用様式」を使いましょう。

申告決算書を作成する際は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使うと便利です。

以下の画像のように、画面の指示に従い必要事項を入力していけば問題ありません。

完成した申告決算書は印刷して税務署に郵送・持参するか、e-Tax経由で送信できます。

確定申告書を作成する

実際に確定申告をおこなう際は、国税庁が定める様式に従って書類を作成し、申告決算書と一緒に提出しなくてはいけません。

このための書類が確定申告書です。
不動産所得がある場合は「確定申告書B」を使います。

なお、先ほど触れた申告決算書と同様、確定申告書を作成する際は、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使いましょう。

ガイダンスに従って入力するだけで完成します。
もちろん、無料で利用可能です。

確定申告書類の提出方法

確定申告の提出方法は3つあります。

• 近くの税務署に直接提出
  何か聞きたいことがある方は直接行くと良いでしょう。
• 税務署に郵送
  この場合控用の返信用封筒を同封しなければなりません。
• e-Taxで電子申告
  国税庁の「確定申告作成コーナー」で申告できます。

青色申告で特別控除を最大の65万円受けるにはe-Taxで申告する必要があります。

それ以外の申告だと特別控除は55万円になりますので注意してください。

家賃収入の確定申告で節税対策する方法

経費として扱われるものをしっかり把握することが節税対策には必須です。

とは言っても、どんなものが経費の対象になるのかわかりづらいかもしれません。

ここでは何が経費の対象となるのか具体的に説明していきます。

意外なものが経費としては認められなかったりするので、しっかりチェックしてください。

知ったうえで領収書などは大切に保管するようにしましょう。

家賃収入で経費計上できるものは？

家賃収入の確定申告で経費として扱われるものは主に以下のとおりです。

税金	固定資産税、都市計画税など
保険料	火災保険、地震保険など
ローンの金利	ローンの金利部分
通信費	経営にかかった通信費用
交通費・旅費	打ち合わせ場所などに行くときに発生した交通費や旅費
交際費	打ち合わせでかかった会食代など
勉強費用	書籍やコンサルティング費用など
自動車費用	ガソリン代、車検代など
減価償却費	耐用年数に応じた物件の減価償却費
管理会社への管理委託料	管理会社に払う管理委託料
仲介手数料	入居づけのための広告料など
司法書士などへの報酬	司法書士、税理士を依頼した際の報酬

毎月発生するもののほかに、年1回送られてくる書類や契約時にのみもらう領収書などもあるので、ギリギリになって焦らないよう日頃から整理しておきましょう。

経費についてもっと深く知りたい方はこちらをチェック

青色申告で経費計上できるものは？

青色申告では白色申告には計上できないものが経費として認められます。

青色申告を検討している方はこちらも確認して領収書などは保管するようにしましょう。

事業専従者(家族)への給与	上限なしで計上できる ※労働時間など常識の範囲内
自宅をオフィスにした場合の家賃や光熱費	業務上、明らかに必要な場合の家賃、水道代、電気代など
未納分の家賃	支払われていない分も計上できる
自然災害で被った損失分	地震などで物件に損失が出た分

家賃収入で経費として扱われないものは？

家賃収入の確定申告で経費として認められないものは主に次のとおりです。

スーツなどは一見経費として計上できそうですが、個人のファッションアイテムとみなされ認められません。

また、資格取得に関する費用も経費としては認められないため注意しましょう。

家賃収入の確定申告に関するQ&A

ここで、家賃収入がある人が確定申告をする際に直面しがちな疑問について回答します。

以下の2つを取り上げるため、困ったときは参考にしてください。

• 領収書を紛失した場合の扱い
• 家賃収入を得ている物件と住宅ローン控除

領収書を紛失した場合はどうする？

領収書を紛失したら、何らかの形で支払いの証拠を残しましょう。

考えられる方法をいくつか列挙しました。

• 領収書の再発行を依頼する
• レシートで代用する
• 利用明細や振込明細、通帳記帳で代用する
• 出金伝票やメモで代用する

「領収書のコピーを取り、金額を書き換える」「金額が空欄の領収書をもらい、金額を自分で書く」のは絶対にダメです。

有印私文書変造罪等が成立したり、脱税を疑われたりなど、深刻なトラブルに発展します。

家賃収入を得ている物件は住宅ローン控除を受けられる？

結論からいうと、一部の例外を除き受けられません。

住宅ローン控除はあくまで「一定の条件を満たした居住の用に供する住宅を購入した」場合に特別控除が受けられる制度です。

つまり、人に貸して家賃収入を得るための物件では、この条件を満たさないことになります。

例外として、賃貸併用住宅であれば住宅ローン控除を受けることが可能です。

ただし、自宅部分のみが控除対象となり、賃貸部分については対象となりません。

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まとめ

不動産所得が20万円以上の方は確定申告が必要です。

毎年のことなので余裕をもって準備していきたいところ。

青色申告で節税対策を万全にかしこく経営していきましょう。

また、健全な不動産経営をするためには、信頼できるパートナー探しが重要です。

中山不動産では、不動産投資の専門家が初心者でも成功できるようにサポートしていきますので、何かわからないことがあればいくつでもお気軽にご相談ください。

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