アパート経営にかかる初期費用は?その内訳と自己資金の重要性を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

土地活用の選択肢として、アパート経営があります。
しかし、家賃収入を得るためにアパート経営を始めるうえで、「初期費用はどれくらいかかるの？」「自己資金はいくら必要？」など気になっているのではないでしょうか。
比較的少ない初期費用で始められるアパート経営ですが、事前にかかる費用を把握して具体的な収支計画を立てることが成功するためには必要不可欠です。

この記事では、アパート経営にかかる初期費用について解説します。

自己資金ゼロのデメリットについても触れていますので、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営にかかる初期費用の相場は？

アパート経営を始める場合は、建物の建築費用以外にも別途で諸費用がかかります。
ここでは、その内訳を確認するとともに、初期費用の相場について解説します。

【タイミング別】初期費用の項目一覧

まずは、アパート経営にかかる初期費用の相場を確認しましょう。

アパート経営を始めるには建築費用だけでなく、各種保険料や税金などさまざまな費用が必要になるため、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

建築費以外でかかる初期費用の目安は全体の5％程度

アパート経営の初期費用で、大きなウエイトを占めるのが建築費です。
しかし、上記でお伝えしたとおり、そのほかにも必要な費用項目は少なくありません。

建築費用だけを心配していると、資金不足になりかねず注意が必要です。

アパートを建てる際に、建築費でかかる初期費用の目安は全体の5％程度です。
たとえば、6,000万円のアパートを建てる場合は、300万円を予備費として用意しましょう。

ギリギリの状態ではなく、余裕を持ってアパート経営を始めることが大切です。

アパート経営で建築にかかる初期費用

アパート経営の初期費用でまず確認したいのがアパートの建築費用です。

アパートの建築費については、建てる建物が何坪なのか、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリートなど、どんな構造で建てるのかによって費用が変わります。

一度建てたら数十年は経営していくことになるため、しっかりと比較検討しましょう。

アパートの建築費は「坪単価」×「延べ床面積」

アパートの建築費は、坪単価で算出すると比較がしやすいです。

坪単価とは、建築費を延べ床面積で割った数値で、一坪あたりの建築費のことです。

建築費用の概算は、「坪単価」×「延べ床面積」の計算方法で算出します。

たとえば、坪単価30万円100坪のアパートを建てた場合、建築費用は3,000万円です。

坪単価を決める要素は？

アパート建築の坪単価は構造・間取り・規模・階数だけでなく、地域や建物の仕様によって大きく左右されるため、きちんとした比較検討が必要です。

たとえ初期費用がかかっても収益性が上がり成功することもあります。

とは言っても、坪単価だけにこだわりすぎると、入居者ニーズに合わないアパートを建築してしまいかねないため、綿密な計画を建てることが大切です。

構造による坪単価の違い

建物の構造には、木造・鉄骨造・RC造などがあります。

この代表的な3つの建物構造における坪単価の相場を確認していきましょう。

坪単価は木造、鉄骨造、RC造の順に価格が上がっていきます。

ただし、アパート建築に鉄筋コンクリートはあまり採用されません。

このように、どの構造を選ぶかによって建築費は大きく変わりますが、どのようなアパートを建てたいのか、どんな土地に建てるのかで絞っていくのがよいでしょう。

アパート経営で土地の購入にかかる初期費用

アパート経営は基本的に土地活用の選択肢の一つとしておすすめです。

しかし、土地探しからアパート経営を始めようと検討する方もいるでしょう。

土地ありと比較して初期費用が高くなりますが、土地探しのポイントを解説します。

土地なしでもアパート経営はできる？

先の表は、土地を持っている人がアパートを建てて家賃収入を得ることを想定していますが、土地なしの状態からでもアパート経営を始めることは可能です。

ただし、土地ありの場合と比較してデメリットもあるため注意が必要です。

土地は現金一括で購入する方法と、建物と同様に金融機関からの融資を受けて購入する2つの方法があるため、どちらがよいのかを比較検討してみましょう。

土地の購入費用も融資を受けると毎月の返済費用で圧迫され、ローン返済地獄に陥ることもあるため、事前に収支計画を立てることは忘れないでください。

土地は周辺ニーズを考えて選ぶ

もともと土地を所有している場合と違い、土地なしから始めるアパート経営は建てたい建物のイメージを計画しながら最適な土地選びができます。

初期費用はかかるものの、戦略的には大きなメリットでしょう。

狙っているエリアが都市部なのか、地方なのかによっても土地探しで見るポイントは違いますが、周辺ニーズを考えながら立地を選ぶことが大切です。

都市部でアパート経営を始めるなら駅から10分以内の場所がおすすめですが、公共交通機関が充実していない地方では駐車スペースも考慮した広さが必要です。

下記関連記事では、不動産投資をこれからスタートする方向けに、どこがおすすめの地域なのかを紹介します。
不動産投資で成功をするには、人気エリアを見極めることが重要です。

アパート経営で建築以外にかかる初期費用

アパート経営における諸費用とは、土地と建物以外にかかる費用のことです。

各種税金の他にもさまざまな諸費用がかかるため、事前に把握しておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、その名のとおり、土地や建物を取得したときにかかる税金です。

固定資産税とは違って、取得時に一度だけ支払えば済みます。

不動産取得税の計算方法は以下のとおり。

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際に基準となる評価額のことで、各市町村の担当者が一つひとつの物件を確認し、個別に決定しています。

また、2024年3月31日までに取得した不動産に対しては、3％の軽減税率が適用されます。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金です。

アパート経営においては、「売買契約書」「建築請負契約書」「土地賃貸借契約書」以外には、金融機関と融資契約する際の「金銭消費賃借契約書」にも必要です。

税額は契約書の記載金額によって以下のように変化します。

規定の金額の印紙を契約書の貼り、消印することで納付します。

登録免許税

登録免許税とは、取得した不動産を登記する際にかかる税金です。

税額は、原則として「固定資産税評価額×税率」の計算式で求められます。

不動産の登記にかかわる主な登記には、「所有権移転登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」があり、税率は登記の種類により異なります。

原則として現金で納付し、その領収証書を登記申請書に貼付します。

司法書士報酬

土地や建物の登記手続きは自分でおこなえますが、複雑で手間がかかってしまいます。
そのため、実際には専門家である司法書士に依頼するケースがほとんどです。

その場合は、司法書士への報酬が発生します。

一般的にはおおよそ5～10万円程度が相場と言えるでしょう。

アパートローン手数料

アパートローンの手数料には、保証料と事務手数料があります。

保証会社に借入額の2％程度の保証料を支払うことで、万が一ローンを返済できなくなった場合でも、保証会社が金融機関に残債を一括で返済してくれます。

また、融資金額の1～3％程度の事務手数料も必要です。

ただし、どちらのタイプの手数料も融資を受ける金融機関によって差があるため、不安に感じる場合は、各金融機関に事前に問い合わせてみてください。

各種保険料

購入した物件が災害によって損傷を受けることもあります。

アパート経営を始める際には、火災保険や地震保険といった損害保険に加入する必要があるため、初期費用として各種保険料の支払いが発生します。

火災保険・地震保険ともに、物件規模や構造によって保険料は異なるものの、一般的な補償内容なら10年契約でおよそ50万円前後は見ておくとよいでしょう。

管理委託費用

アパート経営は管理を専門的に請け負っている会社に委託すれば、サラリーマンでも気軽に始められますが、管理委託費用が発生します。

管理業務には、物件の定期的な清掃から家賃回収、入居者の対応まで請け負う範囲は多岐にわたり、費用は家賃収入の3～6％程度が目安でしょう。

他にも、管理会社が一棟丸ごと借り上げて家賃保証するサブリースもあります。

仲介手数料

アパート経営の初期費用でも大きな金額になるのが仲介手数料です。

もともと所有もしくは購入した土地にアパートを建築した場合は不要ですが、物件を購入した場合は、不動産仲介会社に手数料を支払う必要があります。

また、仲介手数料は以下のように上限が決められています。

下記関連記事では、不動産の売買を行った時に不動産会社に支払う「仲介手数料」についてその内訳や費用などについて詳しく紹介しています。

アパート経営を始めるのに必要な自己資金額は？

物件を購入するための初期費用として、自己資金が必要です。

アパート経営を始めるのに必要な自己資金額はいくらなのかについて解説します。

自己資金は購入価格の1～2割が目安

アパート経営を始めるためにはさまざまな初期費用が必要と紹介してきましたが、いくらくらいの自己資金を用意しておくべきなのかは気になるところ。

必要となる自己資金は、物件購入価格の1～2割が目安とされています。

また、アパート経営で毎月いくら儲かるのかという収支計画にもよりますが、安定した経営を望むのであれば、最低でも3割程度の自己資金は用意しておきましょう。

自己資金が少ないとローンに通りにくく、後のキャッシュフローにも影響します。

下記関連記事では、必要となる自己資金について詳しく説明しています。

「土地あり」と「土地なし」で必要な自己資金額は異なる

当然ですが、土地を所有している・していないでアパート経営の初期費用は異なります。
必要な自己資金額についても差が出るため、事前にシミュレーションしておきましょう。

土地なしで始める場合、土地の購入費用とアパートの建築費用が必要です。
2,000万円の土地に5,000万円のアパートを建てるなら、700万円は用意しておきたいところ。

一方で、土地を所有していれば、アパートの建築費用とそのほかの諸費用だけで済みます。

建築できるアパートの幅が広がるため、建物の質を高められるのはメリットです。

アパート経営で自己資金が足りない場合の対処法

土地がある・なしに関係なく、アパート経営の初期費用は高額になりがちです。
自己資金が不足している場合、金融機関のアパートローンを活用する方法があります。

アパートローンで初期費用を調達する

アパート経営の初期費用が自己資金でまかなえない場合、現金とアパートローンを併用しましょう。
アパートローンとは、アパート経営を始める際に利用できる融資のことです。

以下のような金融機関でアパートローンを取り扱っています。

• 民間金融機関：都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合など
• 公的金融機関：日本政策金融公庫、住宅金融支援機構など

金利や借入の条件は金融機関ごとに異なるため事前の確認が必要です。

民間金融機関のほうが商品は充実していますが、審査のハードルが高い傾向にあります。
不動産会社が金融機関と提携しているケースもあるため、相談してみるとよいでしょう。

アパートローンの融資限度額の相場は？

アパート経営では建物を担保にして金融機関からの融資を受けられるため、土地を所有していれば、少ない自己資金でも始められるのが特徴です。

アパートローンの融資限度額は、その資産価値の50～60％程度が相場です。

融資を申請する金融機関によってもその割合は異なりますが、アパート経営にかかる初期費用をアパートローンだけでカバーするのは難しいと考えておきましょう。

そのため、アパート経営を始めるには自己資金の準備は不可欠です。

アパートローンに諸費用は組み込める？

アパートローンに建築費以外の初期費用が組み込めるかどうかは、金融機関によって異なります。

組み込める金融機関もありますが、組み込み不可というケースも少なくありません。
組み込み可の場合でも一定の条件が設定されていることもあり、事前に確認が必要です。

アパート経営でかかる諸費用は以下のようなものが含まれます。

• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• アパートローン手数料
• 各種保険料
• 管理委託費用
• 仲介手数料

基本的に、上記の初期費用は現金で支払う場合がほとんどです。
諸費用のためローンを組む方法もありますが、毎月の返済負担が増えるため注意しましょう。

アパート経営でローンを組む際の注意点

初期費用を確保するために、金融機関でローンを組むこともあるでしょう。

アパート経営でローンを組む際に、いくつか注意すべきポイントを解説します。

オーバーローンは高リスク

諸費用も含めて融資を受けることを「オーバーローン」と言います。

アパート経営ではさまざまな初期費用がかかりますが、オーバーローンを利用すれば、自己資金なしで始められます。

ただし、オーバーローンは融資総額が増えることに注意が必要です。
毎月の返済額が増えるだけでなく、金利負担も大きくなるためおすすめしません。

また、自己資金なしは審査が厳しく融資を受けられない可能性が高まります。

金利上昇のリスクに注意

金利上昇リスクとは、アパートローンの融資を変動金利で受けた場合に発生するリスクのことです。
金利が上昇すれば、毎月の返済負担額が増加してしまいます。

たとえば、2,000万円を35年、金利1.9％の場合、月々の返済額は6万5,230円です。

しかし金利が3％に上昇すると、毎月の返済額は7万6,970円となります。

今後どの程度の金利が上昇するか想定することはできません。
しかし、1.1％上がっただけでも毎月の返済額が1万円以上も増えるため、十分に注意が必要です。

下記関連記事では、不動産投資ローンの金利相場について触れていきます。
また、低金利で融資を受ける方法も紹介します。

キャッシュフローを意識する

アパート経営で成功するには、キャッシュフローを重視しましょう。

毎月安定して家賃収入が得られていたとしても、月々の返済額が多すぎると赤字経営となります。
そのため、毎月手元に残るお金を考えながら経営をする必要があります。

キャッシュフローに余裕があれば、給与収入などを使わずに済みます。

頭金を多く入れたり、低金利のローンを選んだりといった経営努力はもちろん、信頼できる不動産会社に相談してサポートしてもらいましょう。

下記関連記事では、アパート経営で儲かる仕組みや失敗しないための方法を解説します。
儲かるためのノウハウを知りたい人は、ぜひ参考にしてみてください。

アパート経営で初期費用とは別に確保すべき資金

アパート経営を始めるにあたり、初期費用とは別に資金を確保しましょう。

どれくらいの資金を準備すればよいのか、その目安となる二つの考え方を紹介します。

半年～1年程度のローン返済額相当を確保

まず、アパートを建築してすぐに入居者が決まるわけではありません。

最初は軌道に乗らず十分な家賃収入が得られないことも十分に考えられます。
万一のローン滞納を防ぐためにも、半年～1年程度のローン返済額相当を確保しておきましょう。

自身の収入が途切れた場合でも柔軟に対応することができます。

ランニングコストもチェックして資金を確保

アパート経営では、維持管理などのランニングコストもかかります。

毎月の維持費用として光熱費や損害保険料、管理費などの支出があります。
また、修繕費やリフォーム費といった突発的に発生する費用なども考慮する必要があるでしょう。

安定した家賃収入を得られるようになれば、そこから費用の捻出が可能です。
しかし、アパート経営を始めたばかりの段階では自己資金から支払わなければなりません。

どのくらいのランニングコストがかかるのかを計算しておきましょう。

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まとめ

アパート経営は建物の建築費や諸費用など、多くの初期費用がかかります。
金融機関から融資を受けるケースがほとんどですが、できれば2割の自己資金は準備したいところ。

初期費用以外にも、アパートの維持費用としてさまざまな費用がかかります。
アパート経営で成功するためには、長期的な資金計画が大切です。

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