不動産投資の成功には現地調査が必要不可欠！見るべきポイントを紹介

2021.10.28

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産投資の現地調査って難しそう」
「わざわざ見に行く必要ないのでは……？」
現地調査と聞くと、専門知識が要るイメージがして、不動産投資の初心者ががするにはハードルが高い印象を受ける方も多いのではないでしょうか。
実は、不動産投資を成功させるには、現地調査は必要不可欠な項目です。

この記事では、不動産投資における現地調査で見るべきポイントを紹介します。

専門知識なくても問題ありません。ぜひ、自分の目でチェックしてみましょう。

不動産投資における現地調査の必要性

不動産投資では現地調査が必要だと言われている理由が二つあります。
インターネットや不動産投資会社から提示される紙などで物件の情報は手に入りますが、それだけでは不十分です。しっかりと自分の目で確認してください。

入居者目線で物件の魅力がわかる

入居者目線で物件の魅力がわかる点が現地調査が必要な理由の一つです。
確かに、物件の内装や周辺環境、収益の見込みは、写真や数値で簡単に表現できます。
これらは誰が見てもわかりやすい指標でしょう。

しかし、物件の魅力は写真や数字で表現できないものが多くあります。
たとえば、飲食店が多く賑やか、閑静な住宅街に囲まれ落ち着いた雰囲気、子どもが多く活気があふれるなど、どれも数値化できないものばかりです。
また、物件や周辺の清潔感や安心感も実際に体感しなければわかりにくいものです。
ぜひ、自分の目で見て確認してください。

入居者をイメージしやすい

購入を検討している物件の周辺を歩いてみることで、どんな雰囲気の人が多く住んでいるのかを体感できます。
そのエリアの物件への入居予定者をイメージしやすい点も現地調査が必要な理由です。

部屋のリフォームや入居者の募集の際には、ターゲットを絞る必要があります。
たとえば、女性の一人暮らしが多いエリアなら、内装を女性好みにしたり防犯対策をアピールしたりすると、入居希望者が現れやすくなるでしょう。
また、学生が多いエリアなら、学校までの近さをアピールして募集をかける方法もあります。
どのような魅力を訴えれば入居希望者が現れるのか、オーナー目線で物件を捉えることができます。

現地調査で見るべき物件のチェックポイント

「不動産のプロではない自分に現地調査なんてできるのだろうか」と、不安に感じる方も多少なくないでしょう。
ここでは、現地調査で見るべき物件のチェックポイントを紹介します。
大きく分けて、3つのポイントをチェックしてみてください。

物件全体を見たときの印象

まずは、物件全体を見たときの印象です。
「おしゃれ」「キレイ」「高級感がある」といった、パッと見た第一印象をしっかりと心に留めておきましょう。
入居希望者も初めて外観を見たときに、同じような印象を抱く可能性があります。

ほかにも、写真ではわかりにくい箇所もしっかりチェックしてください。
たとえば、外壁や屋上の状態などです。
タイルの汚れやひび割れ、修繕の跡は写真ではわかりにくく、見落としてしまいがちです。
修繕歴や清掃歴と照らし合わせて、不審な点があれば、不動産会社に確認を取ることを忘れずに。

共用部分の清掃状態

次に、廊下や階段、エレベーター、ごみ置き場などの共用部分の清掃状態を確認してください。
共用部分に清潔感がない物件は管理会社の質があまり良くなく、手入れが行き届いていない可能性があります。
清掃状態に問題があっては、その物件に入居希望者が現れても、近隣の別の物件を選んでしまうでしょう。

清掃状態が良くない物件は、入居者間のトラブルが連想され、問題が多い物件は敬遠されがちです。
また、入居者募集で苦心する恐れも出てくる可能性があります。

室内は隅々までチェック

最後に、室内は隅々までチェックしてください。
ベランダからの景色や日差しの入る量、壁紙や水回りの清潔感、ドアの開け閉めのしやすさなど、入居者目線になって細かく見て回りましょう。
自分がこれからこの部屋に住むつもりだという真剣な気持ちで、チェックするのがポイントです。

入居者募集をする前に修繕や交換が必要な箇所の把握や書類通りの室内設備がそろっているのかの確認をします。
ただし、賃貸中の物件では勝手に室内のチェックができません。
入居者の同意を得たうえで、立ち会いのもとおこなってください。

現地調査で見るべき周辺環境のチェックポイント

現地調査は、物件のほかに、周辺環境もチェックをします。
ここで紹介するは、現地調査で見るべき周辺環境のチェックポイントです。
物件のチェックと同じように入居者の気持ちになって、一つひとつ確認していきましょう。

生活の利便性

生活の利便性は、入居需要に影響を与える大きな要素です。
会社員が多いエリアならコンビニや24時間営業のスーパーが近隣にあると、買い物がしやすく住みやすいと感じます。
高齢者が多い地域では、スーパーが近いだけでなく、病院や駅、公民館などの公共の施設なども近くにある物件の入居需要が高くなる傾向があるでしょう。

現地調査をすることで入居者のターゲット層が定まり、そのうえで「何があれば生活の利便性が高いと言えるのか」を判断できます。

周辺施設の状況

購入を検討している物件の周辺施設の状況も確認しましょう。
ここでは、時間帯別にニオイや騒音、入居率に影響が出そうな嫌悪施設が周辺にないかを調査します。
嫌悪施設とは、ごみ処理施設や悪臭が出る工場、火葬場など、近くにあると入居者が敬遠してしまうような施設のことです。

昼間は静かでも、夜間や早朝に騒音を出す施設も近隣にあるかもしれません。
現地調査で周辺施設をチェックする際には、時間帯を変えて何度か訪れることをおすすめします。

最寄り駅までの道のり

「駅まで徒歩◯分」と交通の利便性をアピールしている物件を目にしたことがあるでしょう。
最寄り駅までの道のりは、地図上だけのチェックでは不十分です。
アクセス環境も重要ポイントのため、しっかりと自分の目で確認してください。
実際に駅まで歩いてみると、横断歩道の信号待ちや長い坂道などで、想定しているよりも時間がかかる可能性があります。

また、昼間は賑やかでも夜になると、街灯もなく真っ暗になることもあるでしょう。
最寄り駅と物件間を安心安全にアクセスできる環境であれば、そのことがアピールポイントにできます。

物件周辺の将来性

物件周辺の現在の環境だけチェックすれば良いというわけではありません。
将来性も見据える必要があります。
たとえば、大企業や大学など賃貸ニーズがあるかだけでなく、近くにどのような物件が立ち並んでいるのか、日当たりに影響するマンションの建設予定がないかなどをチェックしましょう。

購入時は不動産価値がそれほど高くなくても、大型の商業施設が建設されれば、不動産価値が上がるかもしれません。
大学の近くの物件は学生の需要がありますが、今後少子化の影響で大学が移転してしまったら、需要は一気に下がることも考えられます。

【保存版】不動産投資のおすすめ地域は？人気エリアを見極めるコツも詳しく解説

現地調査であると便利なもの一覧

現地調査をしようと決めても、何を持っていけば良いのか見当がつかず、悩むところ。
ここでは、現地調査であると便利なものを一覧で紹介します。
ぜひ、参考にして準備万端で事前調査に向かってください。

必ず持っていくもの
アイテム	用途
住宅地図	最寄り駅や周辺施設のアクセスのしやすさをチェック
デジカメ	内観や外観、周辺の景観などを記録
メジャー	天井高や奥行きなどの計測
デジカメ	内観や外観、周辺の景観などを記録
あれば現地調査がもっとしやすくなるもの
現地調査シート	調査でわかった内容をメモ ※確認事項をフォーマット化しておくと、何件も調査したあとの比較がしやすい
方位磁石	道路や日差しの向きの確認
クラック・スケール	建物の外壁や基礎部分のひび割れの幅の計測
双眼鏡	屋根の状態など地上からでは確認できない箇所をチェック
水平器	建物が傾いていないかの確認
スコップ	境界標がないときに地面を掘り起こす際に使用

地元の不動産会社に相談しよう

現地調査で、自分の目で物件や周辺環境をチェックをしているからといって安心はできません。
地元の不動産会社に相談をして、専門家の意見も取り入れましょう。
不動産業界の最新の動向や不動産投資のノウハウは、プロである不動産会社から情報収集するのが一番です。
入居需要の高さやその地域の将来性など、不動産投資に必要な情報が手に入るのは、地域に根ざした「地元の」不動産会社ならではの強みと言えます。