【保存版】6つのオススメ土地活用方法　更地・遊休地の収益化方法

2021.06.10

こんばんは。
中山不動産株式会社　売買事業部です。

せっかくご両親やご親戚の方から譲り受けた土地を、そのまま放置していませんか？
ギクッとしたあなたは、おそらく活用したくても方法が分からずお困りかと思います。

実は更地・遊休地は上手く活用しないと、ただデメリットが発生するだけ。
今回は、そんな土地活用にお困りの方向けに6つの活用事例をご紹介します！

「更地」を放置するリスクとは？

「更地」をそのままにしておくのは良くない…漠然とそう思っている方は、多いかと思います。
ここでは、そんな更地を放置するリスク・デメリットについておさらいしましょう。
理由は2つあります。

税金（固定資産税）がかかる

更地をそのままにしておくと毎年「課税」されてしまいます。
所有しているだけなのに、税金がかかってしまうのです。
住宅用の土地（アパート・マンションなど）であれば、固定資産税は最大1/6まで減額されますが、更地にはそのような措置が取られないからです。
そのため、利益はゼロむしろ損失がかさむ一方になってしまうのです。
このリスクを考えただけでも、今すぐに対策を取りたくなりませんか？

まさかの近隣トラブル発生？

「更地」で近隣トラブル？…そう思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、更地といえども状態をキープするためには、ある程度の管理が必要になります。
具体的には、雑草の手入れや、投げ込まれたゴミの回収、むやみに他人が侵入しないように柵を設けるなどです。
手入れを怠ると景観が損なわれたり雑草が伸びることによって虫が棲みついたりといった事態が発生します。
場合によっては、ご近所からクレームが入ることもあるでしょう。
このように、更地とは言え近隣トラブルがゼロとは言えないのです。

「古家」付きの場合、どうしたらいい？

もし、ご実家など今は空家となった「古家」が建つ土地をお持ちの場合、解体した方がいいか迷ってしまうのではないでしょうか。
ここでは、解体OKかNGかといったパターン別の最適な方法を解説します。

解体NGなら、売却へ！

古家付きの土地は、そのまま売って新しい所有者に「解体」するか委ねることができます。
近年はリフォーム・リノベーション事業の人気が高まっており古家の購入を希望する方も多い現状です。
もちろん、購入後に別の活用方法へシフトチェンジし解体することもできます。
つまり、古家付きの土地のまま売り出せば、「更地」を購入したい層と「戸建て」を購入したい層、どちらにもアプローチできるのです。
一旦更地にすると、自らアプローチできる層を狭めてしまいますので、売却には不利な状況となってしまいます。

解体OKなら、活用を！

売却ではなく、土地の「活用」を検討している場合は、解体して更地にした方が有用性が生まれます。
なぜなら、古家が建ったままだと他の用途で利用することができないからです。
また、更地にすれば、活用までに一定期間がかかっても維持管理の手間が省けます。
古家が建ったままの状態で土地を所有する場合、定期的な家の換気や郵便物の片づけ、通水などの作業が必要になります。
このような作業を怠れば、ご近所からクレームが入り近隣トラブルに繋がりかねませんので早急に解体した方がいいでしょう。

ポイントは「都会」or「田舎」？

ここからはいよいよ！
おすすめの土地活用方法について解説していきます。
更地・遊休地の活用方法には、「地域性」と「目的」の判断が大切です。
分かりやすく都会と田舎エリアに分けて見てみましょう！

「都会」エリアの土地の場合

都会エリアとは、人口密度が高かったり交通量が多かったりなど流動性の高い地域のことです。
このエリアでは「高収益化」や「儲かる」土地活用が期待できます。
おすすめの土地活用方法は、3つあります。

一つ目は、賃貸マンション・アパート経営です。
この活用方法では、マンション・アパートを新たに建設してから入居者を集い家賃収入を得ることで収益を上げることができます。
初期投資として、建設費用が数千万～数億円かかることが見込まれますが、上手く経営すれば安定した高収益を上げることができます。

二つ目は、駐車場経営です。
月極駐車場の場合は、基本的に道路の舗装と車止めを設置し白線を引くだけで事業を始められます。
コインパーキングの場合は、上記に専用の機材を導入する必要があります。
しかし、どちらにしても初期費用が少なく狭い土地でも活用できます。
ただし、住宅地用の特例を受けられないことが多いので、固定資産税の負担が大きくなるというデメリットもありますのでご注意ください。

三つ目は、コインランドリーです。
建物を建築してコインランドリー設備を設置すれば事業を始められます。
近年は単身者だけでなく、ファミリー層にも市場が拡大していて小型or大型の設備のどちらを導入するか、また近隣に競合店は無いかといったマーケティン・リサーチが大切です。
初期費用はマンション・アパート経営ほどかかりませんが、周辺住民に認知され売上が安定するまで時間がかかる傾向にあります。

四つ目は、トランクルームです。
マンション・アパートが建てにくい変形地や狭小地でも活用でき近年増えてきた土地活用方法です。
マンション・アパート経営に比べて、設置費用・維持管理費用が少額で済むというメリットがあります。
ただ、トランクルームとして利用するコンテナは、建築物に該当します。
エリアによっては、「低層住居専用地域」など設置できない場合がありますのでご注意ください。

「田舎」エリアの土地の場合

田舎エリアとは、都会エリアと反対に人口密度が低く流動性の少ない地域のことです。
よって、至便性が必要な方法ではなく基本的に手間のかからない活用方法がおすすめのエリアです。
土地の面積が広くなる傾向にあり高収益化というよりは、安定した収入を望む人向きです。
ベストな活用方法は、3つです。

一つ目は、太陽光発電です。
ソーラーパネルの設置費用が高いことと、天候・立地条件によって生産できる電力量に差が生まれるというデメリットはありますが、非常に安定した収益が見込める活用方法です。
生産した電力は、一定期間（20年間）買い取って貰うことができます。
日当たりのいい土地や広い土地をお持ちの方におすすめです。

二つ目は、資材置き場です。
資材を置く場所を探している会社に、そのまま貸すだけで賃料が発生する活用方法です。
需要はそこまで高くなく、なかなか会社が見つからないことが考えられますが、初期費用がかからず、どんな土地でも始められるというメリットがあります。
また、高額な収益は見込めませんが、長期的に安定した収益が得られます。
ローリスク・ローリターンを希望する方や、管理の手間を極力抑えたい方におすすめの方法です。