【2022年最新】住宅ローン控除でいくら減税される？手続きの方法は？

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

住宅ローンを利用して住まいを購入すると受けられる住宅ローン控除。
当初は2022年までの制度でしたが、4年間の延長が決まりました。
住宅ローン控除を利用して節税に取り組もうと考えている方もいるのではないでしょうか。
制度の延長にあたって、制度内容が変更になった点もあります。
入居のタイミングや住宅の性能によって借入限度額が異なるため注意が必要です。

今回は住宅ローン控除を受けるための要件や手続き、控除額の計算方法などを解説します。
ぜひ参考にしてみてください。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といいます。
住宅ローンを利用して住まいを購入した場合、年末の住宅ローン残高に応じて税金を減らしてもらえる制度です。
まずは、住宅ローン控除の基本について押さえましょう。

所得税や住民税が差し引かれる制度

住宅ローン控除の利用で支払った税金が戻ってくるとイメージしている方もいるかもしれません。
しかし実際には、これから支払う所得税や住民税から一定の金額が差し引かれるため、お金が戻ってくるわけではありません。

住宅ローン控除は、住宅ローンの年末残高の0.7％について所得税や住民税が控除される制度です。
まずは所得税から控除され、控除しきれない金額が住民税から控除されます。

住宅ローン控除が適用される期間は？

住宅ローン控除の適用期間は、物件によって異なります。
新築住宅もしくは買取再販の住宅では13年、中古住宅の場合は10年の住宅ローン控除が適用可能です。
買取再販とは、不動産会社などが買い取ってリフォームし、再び売りに出された中古住宅を指します。

また、2024年以降に入居する場合は、新築住宅・買取再販でも「省エネ基準を満たす住宅」でなければ控除期間が10年に短縮されます。

住宅ローン控除が受けられる要件は？

住宅ローン控除の適用には、所得金額・床面積・返済期間などの要件があります。
新築・中古・リフォームなど住宅によって異なるため、詳しく確認してみましょう。

すべてに共通する要件

まずは、合計所得金額2,000万円以下の所得要件です。
合計所得とは給与所得（給与所得控除後）のみならず不動産所得・譲渡所得・雑所得なども含まれます。
住宅ローンの返済期間が10年以上でなければ適用外です。
当初は返済期間が10年以上でも、繰り上げ返済などで返済期間が合計10年を切ると適用から外れます。

また、床面積は50㎡以上で、半分以上を居住用に使用している必要があります。
投資用マンションや土地のみの購入は適用外です。
減税を受ける本人が住む必要がありますが、家族が住んでいるなら転勤などで一時的に離れても問題ありません。

新築住宅・買取再販の中古住宅を購入した場合の要件

改正前の制度では、新築住宅は一般住宅と認定住宅の2種類に分けられていました。
改正後は良質な住宅である認定住宅が細分化され、性能に応じた借入限度額が設定されています。

2022〜2023年に入居する場合、借入限度額は省エネ基準適合住宅なら3,000万円、ZEH水準省エネ住宅なら4,500万円、長期優良住宅・低炭素住宅なら5,000万円です。
また、所得が1,000万円以下の場合、2023年内に建築確認を受けた新築住宅なら床面積の要件が50㎡から40㎡に緩和されます。

中古住宅を購入した場合に満たす要件

旧制度では築年数による要件や耐震基準に適合する証明が必要でした。
制度改正により2022年からは、1982年（昭和57年）以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であれば住宅ローン控除の対象になります。
また、中古住宅でも良質な住宅は一般住宅と区別され、借入限度額が差別化されました。

リフォーム・増築した場合に満たす要件

リフォーム・増築した物件については、工事内容の条件が細かく決められています。
省エネ・バリアフリー・耐震などのリフォーム、もしくは大規模な修繕や間取りの変更などです。
具体的には、壁・柱・床・階段・屋根などのうち一つ以上を全面的に修繕・模様替えすることを指します。

100万円以上の工事費要件から、ちょっとしたリフォームでは適用できないことがわかります。
また、住まいを店舗と兼用している場合は、リフォームの工事費用が住居に対して半分以上の割合を占めていなければなりません。
リフォーム・増築した場合の要件は新築・中古に比べて判断が難しいため、専門家への相談をおすすめします。

住宅ローン控除の適用でいくら減税される？

いくら減税されるのか具体的な金額が気になる方もいるかもしれません。
ここでは、住宅ローン控除の減税額の計算方法や最大控除額などについて説明します。
ぜひ計算して所得税や住民税の金額と比較してみてください。

住宅ローン控除の減税額はどうやって計算するの？

2022年から住宅ローン控除による控除額の計算式は、「年末時点の借入残高×0.7％」になりました。
たとえば、年末時点で住宅ローン借入残高が2,000万円なら、控除額は2,000万円×0.7％＝14万円です。
この金額がまずは所得税から差し引かれ、所得税から控除しきれなかった分は、住民税から差し引かれます。

ただし、住民税の控除額は「所得税の課税所得の5％（9万7,500円まで）」という上限があるため、金額によっては控除しきれない場合もあります。

住宅ローン控除が対象となる借入上限額はいくら？

住宅ローン控除における借入上限額は、住宅の種類によって異なります。
特に、新築住宅・再販買取の場合は入居のタイミングによって変わるため注意が必要です。

新築住宅・再販買取で2022〜2023年に入居した場合、借入限度額は以下のとおり。

• 一般住宅：3,000万円
• 長期優良住宅・低炭素住宅：5,000万円
• ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
• 省エネ基準適合住宅：4,000万円

2024〜2025年に入居した場合は、それぞれの借入限度額が減額されます。
さらに、2023年までに新築の建築確認がされていなければ、一般住宅の住宅ローン控除は認められません。

中古住宅の借入限度額は、2025年まで入居のタイミングに関わらず、一般住宅で2,000万円、優良住宅なら3,000万円です。
新築住宅・再販買取と違って優良住宅の性能によって限度額に差はありません。

住宅ローンは最大いくらまで減税されるの？

ここでは、住宅ローン控除による最大控除額を、住宅の種類ごとにまとめました。
あくまで概算の最大控除額で、実際は住宅ローンの年末残高や所得額によって異なります。

新築住宅・買取再販（2022年〜2023年に入居）

新築住宅・買取再販（2024年〜2025年に入居）

中古住宅（2022年～2025年に入居）

2022年以降に入居する場合、控除期間は新築住宅・再販買取で13年、中古住宅で10年です。
1年間の最大控除額は、個人の所得税・住民税の上限によって変わります。
そのため、上記の金額を必ず控除できるわけではありません。

また、制度改正の内容が適用されるのは、2022年1月以降に購入した住宅に入居し、新たに制度の申請をした場合です。

住宅ローン控除額をシミュレーション

2022年に新築の認定住宅を購入した場合を例に、13年間で受けられる控除額を年収別でまとめました。
借入条件は金利1.0%、返済期間35年、元利均等返済を想定しています。
ボーナス返済は考慮していません。

住宅ローン控除の適用を受けるには？

住宅ローン控除の適用には、確定申告や年末調整などで書類を提出する必要があります。
特に、1年目は会社員でも自営業でも確定申告が必須です。
事前に必要な手続きを確認しておきましょう。

1年目は確定申告の時期に申請する

1年目は、確定申告のときに必要書類を税務署へ提出します。
確定申告のタイミングは入居した年の翌年です。
たとえば、2022年6月に入居したら、2023年2〜3月に確定申告します。

会社員のなかには確定申告の経験がない方もいるかもしれません。
会社での年末調整とは別に、住宅ローン控除のために確定申告をおこないます。

2年目以降は年末調整と確定申告で分かれる

2年目以降は、会社員なら年末調整、自営業なら確定申告で住宅ローン控除を申請します。
確定申告は2〜3月ですが、年末調整は11月ぐらいにおこなう会社が多いです。
会社によってタイミングが異なるため注意しましょう。

自営業者などは確定申告が必要

自営業の方は、毎年の確定申告に住宅ローン控除の申請が加わります。
初年度と同様に、2年目以降も確定申告で住宅ローン控除の申請が必要です。
確定申告で申請を忘れてしまった場合には、「更正の請求」により改めて申請できます。
ただし、金額によっては更正の請求が認められない場合もあるため、まずは税務署に相談しましょう。

給与所得のみの会社員は年末調整で申請する

会社員なら、2年目以降の確定申告は不要です。
会社の年末調整によって住宅ローン控除を申請できます。
年末調整のルールは会社によって異なる部分もありますが、11月中旬から下旬にかけておこなうのが一般的です。
初年度に税務署から届く「年末調整のための住宅借入金控除証明書」は、9年分まとめられています。
毎年必要になるため大切に保管しましょう。

住宅ローン控除を受けるために必要な確定申告の流れ

ここでは、確定申告の流れを説明します。
スムーズな手続きには早めの準備が欠かせません。
必要書類を用意して、大切に保管しておきましょう。

ステップ①確定申告に必要な書類を集める

2022年までは「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の提出が必要でしたが、2023年以降は制度改正で不要になりました。
住宅ローンの年末残高証明書が、金融機関から税務署へ送る形に変更されたためです。
代わりに金融機関へ「住宅ローン控除申請書」の提出が必要になりました。

ステップ②確定申告書に必要事項を記入して提出

手元にある書類を参考に、控除額などの金額を確定申告書に記入します。
申告方法は2種類あり、税務署に直接書類を提出するか、e-Taxでオンライン申告が可能です。

確定申告は年に一度しかないこともあり、書き方に迷う方は少なくありません。
確定申告の時期は税務署が混雑するため、早めに窓口に相談しに行ったり、インターネットで記載方法を確認したりすることをおすすめします。

ステップ③還付金が振り込まれる（※還付金が発生した場合）

確定申告によって還付金が発生した場合、書類に記入した預貯金口座に振り込まれます。
確定申告から振り込まれるまでは、e-Taxでの申告なら3週間程度、それ以外なら1ヶ月〜1ヶ月半ほどです。
確定申告では所得税の控除が適用され、控除しきれなかった分は住民税から差し引かれます。
住民税の計算は6月で、所得税の控除とはタイミングが異なります。

住宅ローン控除で押さえておきたいポイント

ここでは、住宅ローン控除の適用を受ける際の注意点を解説します。
毎年の手続きをスムーズにおこない、住宅ローン控除を最大限に活用していきましょう。

年末調整を忘れた場合は確定申告が必要

住宅ローン控除について年末調整の手続きを忘れた場合、まずは勤務先に相談しましょう。
企業によっては1月末くらいまで年末調整の対応が可能な場合があります。
間に合わなければ確定申告が必要です。
確定申告では、最長で過去5年までさかのぼって申告できます。

万が一、年末調整を忘れてもスムーズに手続きできるよう、金融機関や税務署から送られてくる書類の紛失にお気を付けください。
紛失した際には再発行を依頼するなど、余計な時間や手間がかかってしまいます。

借り換えにも住宅ローン控除は利用できる

住宅ローンを借り換えても、当初の住宅ローンの返済であることが明確で、かつ当初と同じく返済期間が10年以上なら問題ありません。
引き続き住宅ローン控除の適用が可能です。
返済期間は、借り換え前の返済期間も合計して考えます。

10月中旬ごろに送付される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」は、住宅ローン控除に必要な書類です。
10月以降に借り換えをおこなうと、証明書に記載された残高と実際の残高にずれが生じるため再発行が必要になります。

住宅ローンの繰り上げ返済に注意

住宅ローンの繰り上げ返済をおこなうと返済期間を短くできます。
しかし、繰り上げ返済によって返済期間が10年未満になれば、住宅ローン控除の適用外になります。
繰り上げ返済の際には返済期間に注意しましょう。

また、借り換えと同じように、10月以降の繰り上げ返済は「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」と実際の残高が異なる原因になるため注意が必要です。

ふるさと納税で控除を受けるメリットがなくなる可能性も

ふるさと納税は「離れた場所にいても、ふるさとに貢献したい」という気持ちを応援する制度です。
好きな自治体に寄付できて、寄付金が住民税や所得税から控除されます。
自治体によっては地域の名産品などを返礼品として受け取れるため、近年人気が高まっています。

住宅ローン控除は所得税・住民税から控除されるため、ふるさと納税で控除を受けられる金額はその分だけ少なくなります。
場合によってはふるさと納税のメリットがゼロになる可能性もあり、税金額の把握はとても大切です。

まとめ

住宅ローン控除の適用を受けるには、確定申告などの手続きが必要です。
また住宅の種類によって適用期間は異なります。
合計所得金額が増えたり、返済期間が短くなったりすると、控除を受けられなくなる場合もあるため注意が必要です。
名古屋市内・愛知県内で住宅の購入のご相談がありましたら、中山不動産にご相談ください。