【専門家が解説】住宅ローン控除は中古住宅の取得やリフォームの場合でも受けられる？
こんにちは。
中山不動産株式会社です。
物件情報サイトで広さや場所、予算などの希望条件で物件を探していると、中古住宅がその条件にぴったり当てはまることがあります。
中古住宅は新築に比べると、購入費用を抑えやすい点がメリットです。
しかし、以下のような疑問を抱いている人は多く、中古住宅の購入をためらっていませんか？
「住宅ローン控除は中古住宅では受けられない？」
「中古住宅を買って、リフォームをしたいけれど、その場合は？」
「中古住宅は最大2,000万円までしか控除の対象にならない？」
「築年数とか耐震基準の条件もあるの？」
せっかく、希望条件に当てはまる物件が見つかったのですから、購入機会を逃して後悔するのは避けたいものです。
そこでこの記事では、住宅ローン控除が中古住宅の購入やリフォームをした場合に適用されるのかをご紹介します。この制度の要件を理解せず買ってしまうと、適用外になってしまう場合もあるから注意が必要です。
損をしないために、減税制度を利用する際の条件を確認して、ずっと住みたくなる理想の住宅をお得に手に入れましょう。
住宅ローン控除の基礎知識
住宅購入を検討する際には一度は耳にする「住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）」というワード。
まずは、この制度がどのようなものなのか詳細をご紹介します。
税金の制度と聞くと、難しそうに感じてしまい身構えてしまいますが、損をしないためにも、基本的なことは知っておきましょう。
住宅ローン控除で控除される金額の上限
住宅ローン控除で控除される金額は、「年末時点でのローン借入残高✕1％」で算定されます。
一律ではなく、ローンの借入金額や返済のペースなどで、金額が変わってくるのです。
借入残高が5000万円あれば、50万円も控除してもらえるのかと期待が膨らみますね。
しかし、残念ながら控除額には上限があり、その金額は最大で40万円です。
支払う税金が抑えられるのは、上限金額が決められているとはいえ、購入の後押しとなる嬉しい制度と言えます。
（参照サイト：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁）
住宅ローン控除で控除対象の税金
ごく普通に生活しているだけで、消費税や所得税などのさまざまな税金を支払っています。
では、住宅ローン控除では何の税金が控除されるのでしょうか？
一言で税金と言っても種類が数多くあるので、どの税金が抑えられるのかがイメージしにくいものですよね。
住宅ローン控除の対象となる税金は所得税です。
もし、控除額が40万円もあるのに所得税が25万円だった場合、控除しきれなかった15万円はどうなってしまうのか気がかりですよね。
所得税から控除しきれず余った金額は、翌年の住民税の控除に適用されるので安心してください。
ただし、住民税から控除できる金額にも上限があり、その金額は「前年分の所得税の課税総所得金額等✕7％(136,500円を限度)」
所得税だけでなく住民税も住宅ローン控除の控除対象なので、支払う税金がかなり抑えられ、家計への負担が軽くなりますね。
（参照サイト：総務省｜所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方｜新築・購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ 個人住民税の住宅ローン控除がうけられる場合があります。）
住宅ローン控除の適用期間
住宅ローン控除の適用期間は、「居住の用に供した年が令和3年1月1日から令和3年12月31日なら、10年間が控除期間」と決められています。
「居住の用に供した」とは、購入した家に住み始めるという意味です。
購入した時期ではなく、住み始めたタイミング次第で、適用期間が左右されてしまいます。
実は、「居住の用に供した年が令和元年10月1日から令和2年12月31日の住宅であれば、最長で13年間が控除期間」となっていました。
ただし、適用を受けるための条件が、中古住宅は令和2年11月末までに取得していること。
適用期間内に購入すればいいというわけではないので、住み始めがいつなら可能なのかも考えながら住宅を購入する必要があります。
また、「住宅ローン控除で控除される金額の上限」で解説した控除額の算定方法（年末時点でのローン借入残高✕1％）ですが、13年間の控除期間の11年目から13年目に関しては、「年末時点でのローン借入残高✕1％」もしくは「建物購入価額×2％÷3年」の小さい金額が適用されます。
控除の適用期間や取得時期の期限などは、こまめに見直しがされているため、お客様が購入をされるタイミング次第では、制度内容に変更がある可能性も。
現在の制度がどのようになっているのかなど、購入前に不明に思うことを当社スタッフにぜひ、ご相談ください。
（参照サイト：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁）
当サイトでは住宅ローンについて詳しく解説している記事がほかにもあるため、そちらも是非参考にしてください。
新築・中古共通の住宅ローン控除適用対象の条件
次に、中古住宅に住宅ローン控除を適用する場合、どのような点に注意が必要なのか確認してみましょう。
新築住宅と中古住宅のどちらにも当てはまる条件と、中古住宅のみ当てはまる条件の2つがあります。
ここでは、新築住宅と共通の適用条件をご紹介。
購入しようとする住宅が新築か中古か関わらず、住宅ローン控除適用のための共通の条件は次の6つです。
- 住むための家であること
- 取得日から6カ月以内に住み、住宅ローン控除を受ける年は12月31日まで住んでいること
- 所得が3000万円以下であること
- 建物の床面積が50平方メートル以上であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上の残っていること
- 過去2年以内に土地家屋所得に関する税金の優遇措置を受けていないこと
別荘やセカンドハウスなど、住むことを目的としない建物の場合は住宅ローン控除の対象外です。
また、中古住宅は新築と比較すると購入費用を抑えられやすいため、短期間での返済を考えているお客様もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅ローン控除の適用には、借入期間にも条件があるため注意が必要です。
（参照サイト：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁）
中古住宅のみ要確認の住宅ローン控除適用条件
中古住宅のみに当てはまる条件は次の2つ。
- 築年数が20年以下、耐火建造物の場合は25年以下であること
- 建物が耐震基準に適合することが証明されたものであること
ただし、この2つを両方ともクリアする必要はなく、どちらかの条件を満たしていれば住宅ローン控除対象の住宅に。
ここでは、2つの条件を詳しく見ていきましょう。
また、どちらの条件もクリアが難しい中古住宅の解決策についてもご紹介します。
（参照サイト：No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁）
中古住宅の控除額の上限
適用条件を見ていく前に、中古住宅の控除額の上限について知っておきましょう。
「住宅ローン控除で控除される金額の上限」で上限は40万円と説明しましたが、中古住宅の場合は上限20万円になる場合があるので注意が必要です。
その違いは「建物価格に消費税がかかるかどうか」です。消費税がかかる場合は上限40万円ですが、消費税がかからない場合は上限が20万円になります。
中古住宅の消費税の有無は、売主が個人か課税業者かの違いです。
個人から中古住宅を買う場合は消費税がかからないため、上限が20万円になりますが、不動産会社などの課税業者から中古住宅を買うと消費税がかかるため上限が40万円になります。
中古住宅の売主の多くは個人であるため、消費税がかからず住宅ローン控除額が上限20万円になることが多いです。このことから、中古住宅の住宅ローン控除の適用ローン最大額は2000万円（2000万円×1%=20万円）といわれています。
築年数の条件
物件情報には築年数が記載されています。
築年数が20年以下あれば、住宅ローン控除の適用対象です。
また、鉄骨造やレンガ造といった耐火素材で造られたマンションなどの建物なら、築年数が25年以下であることが条件に。
「築年数が超えているから、住宅ローン控除が受けられない」とせっかく見つけたすてきな物件を、購入候補から外してしまおうとしていませんか？
実は、築年数の条件がクリアできていなくても、住宅ローン控除を受けられる可能性があります。
諦めずに、他の条件の内容を確認してみましょう。
耐震基準の条件
築年数は指定の期間を超えていても指定機関の検査を受け、耐震基準を満たす証明書が発行されると、今回の条件はクリアです。
証明書発行のための検査は、住宅の取得前のタイミングに受ける必要があります。
また、何年も前に受けた検査では、証明書の効力がなくなっている可能性も。
取得日の2年以内に受けた検査による証明書かどうか確認しましょう。
耐震基準をクリアしていることを証明するもう一つの方法が、既存住宅売買瑕疵担保責任保険への加入。
既存住宅売買瑕疵担保責任保険とは、購入した中古住宅に住み始めてから、保険期間内に重大な欠陥が見つかった際、修繕費や仮住まいのための費用を保険金として受け取れるのが特徴です。
この保険の加入で、住宅ローン控除を受けるには、現在の耐震基準を満たしている必要があります。
そのため、指定機関で検査を受けたのと同じ扱いに。
ただし、住宅の取得日より2年以内に加入していることが、今回の条件です。
耐震基準を満たしていない中古住宅
物件情報に掲載されいる中には、必要な耐震基準を満たしていない中古住宅もあります。
その場合は、「住宅の取得日までに耐震補強工事をする申請」を事前にすることで、住宅ローン控除対象の物件に。
耐震基準をクリアする方法はあるので、購入候補から外してしまう前に当社のスタッフとともに、解決策を一緒に考えていきましょう。
新築と中古のどちらが住宅ローン控除でお得？
今までの住宅ローン控除の話を聞いてきて、「はたして新築と中古のどちらがお得なの？」と思いますよね。
例えば同じ4,000万円の住宅ローンを組んだ場合、新築と中古では以下のような控除額になります。（10年間の控除期間で考えた場合）
［新築］40万円×10年＝400万円
［中古］20万円×10年＝200万円（個人から買った消費税なしのケース）
この時点で200万円の差があり、新築の方がお得と思いますが、新築の場合は消費税が10%かかりますから＋400万円の支払いになります。結果、新築の方が200万円多く払うことになりました。
これらのことから、住宅ローン控除のことだけを考えれば、個人から消費税なしで中古住宅を買った方がお得という事がわかりました。
リフォームをしたときの住宅ローン控除の利用条件
住宅ローン控除の対象は、住宅購入部分の借入費用のみだと思っていませんか？
実は、リフォーム代として借り入れた金額も住宅ローン控除の適用対象になります。
５年以上の住宅ローンを利用し、以下の要件に当てはまる場合は、控除率1～2%を５年間にわたり控除ができます。
・省エネ改修工事をした場合
・借入金を利用して省エネ改修工事をした場合
・多世帯同居改修工事をした場合
ただし、対象となるには以下の条件があるので注意しましょう。
- 100万円以上のリフォームであること
耐震補強を目的とした工事の他に、理想の間取りや内装を手に入れるためのリフォームが100万円以上の契約なら、住宅ローン控除の適用ができます。
お客様が少しでも税制の優遇措置が受けられるよう、中古住宅の購入からリフォーム工事までの手順や期間など、ひとつひとつ確認しながら進めていきますので、ご安心ください。
（参照サイト：No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)）
中古住宅のリフォームで理想の住まいを手に入れるなら中山不動産
中山不動産では、不動産売買の仲介や住宅のリフォーム・リノベーションを行っています。
お客様が住宅に求める理想は、数え切れないほどさまざまなです。
一生の買い物だからこそ、後悔はしたくないもの。
しかし、新築注文住宅とは違い、中古住宅ではなかなか希望通りの内装や間取りの物件に出会うのは困難ですよね。
「購入費用は抑えられるのは魅力だけれど、内装や間取りに納得がいかない」とお悩みの方は、実は多くいらっしゃいます。
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中山不動産は、お客様がどのような暮らしがしたいのか、どんな空間が理想なのかを丁寧にお伺いします。
生活・家事導線に配慮した間取りの工夫や快適に過ごせるための内装の選択など、女性ならではの視点を活かしたご提案が強みです。
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ぜひ、一度中山不動産にご相談ください。
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