【保存版】住宅ローンを繰り上げ返済する場合について

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

家を購入するとなると、現金一括で支払いができる人はほとんどいないため、多くの人は住宅ローンを組むことになります。
「住宅ローンってどんな種類があるの？」
「繰り上げ返済って得なの？損なの？」
「返済シミュレーションってどこでできるの？」
という疑問や不安をお持ちではありませんか？

そこで、この記事ではそんな「住宅ローン」に関するお悩みを、基本的なことからすっきりと解決します。

具体的には
・ローン金利の種類は大きく分けて3つ
・住宅ローンの繰り上げ返済って必要？
・繰り上げ返済で注意をするべきこと
・住宅ローンの借り換えどうする？
・返済シミュレーションはここから！

の順番にご紹介していきます。

住宅は高額な買い物です。
知っていれば節約につながる可能性が高いので、まずは最後までご覧ください。

住宅ローンと金利の種類

家を購入するときや、リフォームをするときに住宅ローンを利用する人がほとんどです。
大きな金額になるので金融機関から借金をして、毎月利子を含めて返済していきます。

住宅ローンには「公的ローン」と「民間ローン」があります。
公的ローン(財形融資・自治体融資)は2007年に住宅金融公庫が廃止されて以来、限られた自治体でしか受けることができず、いまは民間のローンが主流になっています。

住宅ローンの利子には種類が複数あり、自分で選ぶことができます。

変動型・固定期間選択型・全期間固定型の3種類です。
ここでは、この3つについて詳しく説明します。

変動型金利

変動金利は一定期間で金利の見直しがされることが特徴です。

金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額も増えます。
半年ごとに金利の見直しがありますが、実際に支払う金利が変更されるのは5年に1度の場合がほとんどです。

返済額が増える場合には上限があり、従来の返済額の1.25倍以上には、上がらないようになっています。

メリット

• 固定金利よりも変動金利のほうが金利は低く設定されている。
• このまま低金利が続けば金利が低いまま。

デメリット

• 将来の返済スケジュールを立てづらい。
• 金利の変化に対応できる資金・貯蓄が必要。

固定期間選択型金利(3年・5年・10年)

固定期間選択型金利は3年・5年・10年と一定の期間は固定金利で、決められた期間が終わると固定期間を延長するか、変動金利に変更するのか決めることができます。

固定期間中は、どれだけ金利水準が上昇しても金利は一切変わりません。

メリット

• 一定期間、金利が固定されているので先の見通しが立てやすい。
• 固定期間中は金利上昇の不安がない。
• 貯蓄に余裕がない場合は固定金利がおすすめ。

デメリット

• 変動金利よりも設定されている金利が高い。

全期間固定型金利「フラット35」

代表的な商品は「フラット35」です。

完済まで金利が一切変わらないので、全返済期間の金利と返済額が明確に分かります。
返済額が変わらないので、子どもに教育費がかかる場合など、支払いの見通がつきやすくなります。
親子リレー返済も可能です。

メリット

• 今後の金利に関する心配がない。
• 低金利の今、人気のあるプラン。

デメリット

• 金利が高く設定されている。
• 借入金額が8000万までと決まっている。
• 物件によってはフラット35が申し込めないものもある。

複数ローンの組み合わせ資産(ミックスローン)も可能

住宅ローンは、変動金利+固定期間選択型金利10年などのように組み合わせることも可能です。

ローンを申し込む際には、変動金利1000万、固定期間選択型金利2000万というように金額を分けて借入金が2口になります。

各金利のメリット・デメリットを把握くしたうえで金利の種類やその割合を決めましょう。

借入れする銀行や条件などによっては利用できない場合もあるので、借り入れを考えている銀行や金融機関に一度相談してみると安心ですね。

住宅ローンの繰り上げ返済とは？

住宅ローンを組んでいて、資金に余裕かあると「繰り上げをするかどうか」という悩みが出てきます。

繰り越し返済は借りているお金の一部を繰り上げて返済することで、支払う総額を減らすことができます。
借りているお金を予定よりも早く返すことで、その元金にかかる利息を支払わずに済みます。

繰り上げ返済をすることで住宅ローンを借りた当初よりも支払う総金額が減ります。
そう考えると、もし、家計に余裕があればぜ繰り越し返済しようかな？と思いますよね。

住宅ローンの繰り上げ返済には2つの種類があります。
「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」です。

同じように繰り上げ返済をしてもこの2つのどちらにするのかで、繰り上げ返済をするメリットが変わってきます。

また、借りている銀行や契約の内容によっては最低返済額や、手数料にも差があります。

手数料がかからないプランが多いですが、せっかく繰り越し返済をしても手数料がかかってしまっては損をしてしまうケースもあるので気をつけましょう。

返済期間短縮型

繰り越し返済をすることで、毎月の返済額はそのままで、返済期間を短くするのが「返済期間短縮型」です。

返済期間が短くなるので、老後のお金を貯める期間が増えます。
さらに、利息軽減効果が高いので、支払う金額の総額が減ります。
これは、繰り越し返済をする時期が早ければ早いほど効果が高くなります。

返済額軽減型

繰り越し返済をすることで、毎月の返済金額を減らすことができます。

利息軽減効果は期間短縮型をよりも低いものの、毎月の支払い金額が安くなると生活にゆとりが出ますね。

返済期間短縮型と返済額軽減型、どちらにするか迷ったら

どちらのほうがご自身のライフプランに向いているのか、考えて繰り越し返済をしましょう。

返済期間短縮型が向いている人

• 老後に資金が必要。
• 定年前にローンを終わらせたい。

返済額軽減型が向いている人

• 金利が上昇した場合を考えている。
• 家計の見直ししたい。

繰り上げ返済で注意しておきたいことは

繰り上げ返済で注意しておきたいことは控除期間があること、はやめの繰り上げ返済のほうが、ローン返済の総金額が少なくなることです。

繰り上げ返済のメリット

• 繰り越し返済の時期が、早ければ早いほど総支払額が減る。

繰り上げ返済のデメリット

• 手元のお金が少なくなる。
• 手数料がかかる可能性もある。
• 住宅ローン控除の適用期間中だとあまり得にならない可能性もある。

入居時期によって、住宅ローン控除の期間は異なりますが、2020年12月31日までに入居する場合は13年間の控除を受けることができます。

金利が1%未満の場合は、繰り越し返済をせずに、住宅ローン控除のほうが得をするケースがあります。
その場合は住宅ローン控除がなくなってから繰り上げ返済をするのがおすすめです。

また、ライププランによっては車を買い替えるタイミングや家の修理、子供の進学などで現金が必要になってくることもあります。

手元に現金がない子とで不自由こともあるので、手元にある程度の現金を残しておくことも大切なことです。

住宅ローンの借り換え　メリット・デメリット

ローンを組んだタイミングや金額によって金額は変わりますが、「ローンが1000万以上残っている」「ローンが10年以上残っている」人であれば、住宅ローンの借り換えを検討してみると得をする可能性が高いです。

ここではメリットとデメリットについて説明します。

借り換えのメリット

• ローンの返済額が安くなる可能性。
• 安い金利でリフォームのお金も合わせて借りられる。

借り換えのデメリット

• 手数料がかかる。
• 契約手続きに手間がかかる。

住宅ローンのシミュレーションをしてみよう

住宅ローンの借り換えでも参考になるのが、住宅ローンのシミュレーションです。

 住宅ローンシミュレーションでは、毎月の支払額や金利、頭金、年収や毎月の返済額などを入力することで、住宅ローンの試算をしていきます。

あくまでも目安ですが、住宅ローンを組む時に金利の種類はどうするのか、固定と変動を組み合わせると毎月の支払いはいくらくらいになるのか、とても参考になりますよ。

ローンシミュレーションはこちらからできます。
参考：愛知銀行
https://www.aichibank.co.jp/loan/simulation/

住宅ローンを含め、不動産に関することはご相談ください

住宅ローンには知っていれば得をすることがたくさんあります。金利の種類や、ミックスローンや繰り越し返済もそうです。

しかし、メリットもある反面、デメリットがあることもあります。やはり、不動産の専門家に相談することが一番です。

住宅ローンやローンシミュレーションなど、不動産売買に関するお悩みがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。