【専門家が解説】セットバックのある土地の注意点

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

新居を探すときには、不動産会社から購入土地の物件概要をたくさん渡されると思います。
資料には不動産の専門用語がたくさん並んでいて、土地購入に不安を覚える方も多いと思います。

今回は土地の建築制限に関する「セットバック」について、その概要、建築基準法上のルール、セットバックの条件が付された土地を購入するときの留意点について解説します。

今後、物件探しをするときには「セットバック」の条件付き土地を一度は目にすると思います。
事前にセットバックの概要を確認しておきましょう。

セットバックは建築基準法上の義務

「セットバック」とは、接道している道路の幅員が充分でない場合には、土地に建物を建築するときに、道路から一定程度後退させなければならないという建築基準法上のルールです。

なぜセットバックのルールがあるのか

建築基準法上、土地上に建物を建築する場合には、幅員４ｍ以上の道路に当該土地が２ｍ以上接していなければならないというルールがあります（接道義務）

これは、日照・通風のほか、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに入れるようにしたり、災害時の避難を円滑に行ったりするために設けられたものです。

また、開発がなされていない古くからの街区の場合には、４ｍ以下の狭い道路に接している土地に建物が建っている場合が多く見受けられます。

そのような土地については、古い建物を取り壊して建物を再建築するときに、接道義務をみたすようにするために、道路から一定の距離を空けて建物を建築しなければならないとしたのです。

このよう道路は「2項道路」もしくは「みなし道路」と呼ばれます。

逆に、一定の距離を空けると建物が建築できない場合には、「再建築不可物件」となります。

（再建築不可物件については以下のコラムもご覧ください。）

セットバックの規制内容

セットバックがなされた土地の部分については、門扉やブロック塀、生垣、ポーチ、外構、物置などの工作物、その他障害となるものは一切建築することができない決まりとなっています。

セットバックにより、どの程度後退させなければならないかは、向かい側の土地がどのような状況かによって異なります。

通常のセットバック

向かい側の土地に建物が建てられていたり、空き地であったりする場合には、道路の中心線から２ｍ後退した地点から建物の建築が認められます。

向かい側の土地が川・がけ地などの場合

一方で、向かい側の土地が河川や急傾斜面、がけ地、線路などの場合には、計算方法が異なります。

このような場合、向かい側の土地はもはやセットバックできない土地になっていますので、自分の土地のみで、４ｍの道路幅員を確保しなければなりません。

したがって、向かい側の土地と道路の境界線から４ｍ分後退した地点を測量して、建物を建築することになります。

セットバック土地の調査方法

セットバックしなければならないか否かは重要な事項ですので、通常は物件概要に記載があります。

しかし、インターネットに掲載されている販売物件の中には、記載が漏れているものもありますので、注意が必要です。

セットバック土地か否かについては、不動産業者に道路台帳の閲覧や現地確認、および担当行政窓口への確認を依頼することによって調査することになります

現地確認したときに、前面道路が狭いと感じたときには、不動産会社の担当者にセットバックについて確認してみるのが良いでしょう。

セットバック土地を購入するときの注意点

狭い道路に接道している土地についても、セットバックさせれば建物を建築できるため、土地の奥行（道路から見て土地が奥まっている部分の長さ）が長い土地でしたら、購入を検討する価値はあります。
セットバック土地の購入を検討する際には以下の点に注意しましょう。

セットバックの費用負担

セットバック部分については、道路として利用されるために、以下のような費用が必要になってくる場合があります。

・セットバック部分の測量費用・分筆登記費用
・隣地との境界確定費用
・アスファルトやコンクリートによる舗装費用

どの程度費用が掛かるかということは、その後の利用形態によります。

単に私道のまま使用貸借させるのみならば、測量のための費用のみが掛かるという場合もありますが、自治体との協議の内容によっては、セットバック部分の寄付や有償譲渡を求められる場合があります。
その際には、道路として問題なく使用できるように、隣地との境界確定、分筆登記、アスファルトの舗装費用まで負担を求められる可能性があります。

ちなみに、境界確定、分筆登記を行う場合の費用は40万円から60万円、アスファルト舗装は平米当たり5,000円から6,000円が相場です。
土地に段差があったり側溝を設置する必要があったりすると、段差解消工事、側溝設置工事などの追加費用がかかる場合があります。

土地購入後の措置は、自治体窓口との協議となりますので、早めに相談することが必要になります。

自治体によっては、セットバック費用について、助成金・補助金を用意しているところもあるようです。

セットバック土地の固定資産税

セットバック土地を行政に寄付、もしくは売却するときには問題になりませんが、セットバック土地の所有権をそのままにして、私道として利用する場合には、固定資産税の算出をする時の地積にセットバック部分が含まれてしまいます。

そのようなことを避けるために、市役所の固定資産税課に定められた書式によって固定資産税減額の申請をする必要があります。

その際には、セットバックをするときに協議窓口となった道路課との協議内容がわかる書類の添付を求められます。

セットバックの協議がまとまったからといって、自動的に固定資産税が減額されるわけではありませんので、ご注意ください。

セットバック土地の建ぺい率・容積率

土地上に建てることができる建物の範囲や延床面積は、都市計画上の用途地域などによって定められています。

敷地面積に対してどのぐらいの割合に建物を建築できるかを表したものを「建ぺい率」、敷地面積の何倍の延床面積の建物を建築できるかを表したものが「容積率」です。

この、建ぺい率・容積率に基づいた建築面積・延床面積の算出根拠となる敷地面積には、セットバック部分は含まれません。

実際に建築士に設計してもらった図面が、当初想定していた建物の面積と違う、と慌てないように、事前に確認しておきましょう。

販売価格は適正か

セットバック土地は、セットバック部分については自分の土地として活用できませんので、土地の㎡単価や坪単価を算出して土地の販売価格を比べるときには、後退部分を除外して考えなければなりません。

セットバックの条件付きにも関わらず、周辺土地と同じ相場価格で販売されている土地は、相場より高値で販売されていると判断されます。

思わぬ掘り出し物が見つかることも

セットバック土地にはさまざまな制約があるために、購入を検討する際には、現地調査も含めて、十分な調査が必要です。
しかし、セットバックが必要な土地は周辺土地相場よりも割引された価格で取引されることが多いために、思わぬ掘り出し物が見つかるかもしれません。

セットバックの条件が付されているからとすぐに候補地から除外するのではなく、まずは不動産の専門家に相談してみることをお勧めします。