【保存版】注文住宅の坪単価を徹底解説
こんにちは。
中山不動産株式会社です。
注文住宅を建てるときに収集する情報の中で「坪単価」は、気になる要素のひとつです。
建物の面積・坪数に坪単価を掛けるだけで建物価格が分かるなんて、一見分かりやすいように思えますが、そこは用心しなくてはなりません。
坪単価40万円の商品のほうが、他メーカーの坪単価50万円の商品より質が良いなんてこともあります。
今回は注文住宅の「坪単価」について解説していきます。
分かりやすいようで分かりづらい坪単価とは？
国交省が発表した令和元年（平成31年）の木造住宅全国平均工事費用は1平方メートルあたり171,000円で、1坪=3.305124平方メートルとすると、1坪約56.5万円の坪単価です。
鉄骨造は243,000円（約80.3万円／坪）、コンクリート造が254,000円（約84.0万円／坪）の平均工事費だそうです。
（令和元年建築着工統計調査報告「統括表」https://www.mlit.go.jp/report/press/joho04_hh_000885.html）より
30坪の木造住宅を建築するならば1695万円が全国平均の建物工事費になり、全国の坪単価の平均は56.5万円ということです。
思ったよりも安かったですか？
それとも高かったですか？
気をつけなくてはならないのは、ここで結論を出してはいけないということです。
この数字は全国で着工した住宅の床面積から平均的な工事費用を算出している結果ですが、注文住宅などで見られる坪単価はあくまでそのハウスメーカーが決定しているものです。
その坪単価の中には何がどこまで含まれているのか、また、20坪でも30坪でも40坪でも同じ坪単価で計算して良いのか、これらはハウスメーカーによって内容が異なります。
細かいことを言うと先述した1坪=3.305124平方メートルの基準も1坪=3.3124平方メートルや1坪=3.24平方メートルなど、会社によって違うことも。
ですので、坪単価を見るときのポイントは、その単価には何が含まれていて、何が追加になるのか、そして基準となる床面積と仕様を確認することです。
ちなみに30坪のピッタリの注文住宅でも1階と2階の大きさが異なったり、平屋であったり、3階建であったりといろいろなパターンが考えられます。
これらを単純に考えても、同じ30坪同じ価格で建築できないので、坪単価の概念はとてもアバウトなものということが分かります。
ですから、坪単価だけを信じてハウスメーカーを選択すると、思いも寄らない費用が発生してしまい、予算オーバーや仕様をダウンせざるを得ないこともありますよ。
そうならないように、もう少し坪単価と実際にかかる費用との差について掘り下げてみましょう。
坪単価×延床面積？坪単価×施工床面積？メーカーによって異なる対象面積
坪単価から総額を計算するのに掛け合わせるのは当然「坪数」ですが、その基準も会社によってそれぞれ異なること、ご存じでしょうか？
坪数の基準となるのは登記簿謄本などに記載される床面積、確認申請に記載される床面積、施工した部分の床面積などがあります。
どれも「床面積」ですが、実はこれらの数字も同じ基準で算出されないので、異なった数字が出ることもあるのです。
例えば、登記簿謄本ではバルコニーそのものや、ひさしの下など外部は床面積に含めませんが、一定の基準を満たすと確認申請上では床面積に含めます。
もちろんそれらの床面積に含まれなくとも、バルコニーを作る、ビルトインガレージを作る、屋根裏を作るなど、施工面積に含まれるので費用がかかって当然ですよね。
これらも注意して確認することが重要です。
ですからハウスメーカーには坪単価の基準について確認すると良いでしょう。
施工床面積の場合はもう少し注意が必要で、メーカーによって建物の標準仕様内に含まれているものと含まれていないものがあります。
例えばバルコニーならば2坪まで標準だけれども、それ以上はオプションという設定もあれば、すべて施工床面積で計算するところはバルコニー分も坪単価で計算されます。
そうすると一見割安感がある坪単価でも計算の対象が多くなり、総額が思ったよりも増えてしまうこともあるでしょう。
土地の形状によっては上から見たときに長方形の家が建たず、敷地に沿って家の角（出隅、入隅といいます）が多く、8角形や12角形の家になることがあります。
建築では入隅や出隅が多くなるとその分コストも増えるので、何箇所まで標準でオプションはどこからなのか、なども確認しましょう。
最近では凹状の建物やリビングと繋がった中庭を作りたい要望の人も増えていて、同じ30坪でも建物形状によって金額が異なることも覚えておきたいですね。
ハウスメーカーと工務店の違い
ちなみにハウスメーカーと工務店とは見積もりについてどう違うのでしょうか。
ここで言う工務店とは地域で建築工事を請け負っていたり、大工さんが直接請け負ったりなど、注文住宅を小規模で建築している会社を指します。
こういった工務店は坪単価や標準仕様などを決めているところもありますが、多くの会社は柱の一本から数量を数える見積もりを作成します。
いわゆるフルオーダーのような形式で、時間こそかかりますが金額自体に不明確な部分はありません。
どちらが良いとは一概に言えませんが、ハウスメーカーや工務店による違いと言えるでしょう。
坪単価と実際にかかる費用との差と参考例
建物を建てるのに坪単価やハウスメーカー各社の計算方法や仕様を確認することも重要ですが、建築費以外にも必要になってくる費用があります。
まずは設計費用で、設計図が無いことには建築できませんし、着工するためにも各種申請が必要になります。
これらも坪単価に算入し、ハウスメーカーからの紹介であったり専属の設計士がいることもありますが、個人で依頼することもできますよ。
土地の形状によっても費用が変わってくることがあります。
旗竿地で敷地が奥にある場合、給排水管やガス管も伸びますし、電気を引き込むのにも引き込み用の電柱を建てることも。
上棟時にクレーンなどの重機が使えなかったら手運びで資材を運ぶので、その分の人件費もかかります。
これらは道路と敷地に高低差があるときも同様です。
道路や隣地との関係性により、敷地内に盛り土が必要な場合や残土処分が必要なこともあります。
坪単価の中で処理できることもありますが、あまり盛り土や残土処分の量が多いと追加費用がかかります。
道路の状況によっても変わります。
道路が極端に狭く、資材運搬や上棟時のクレーンなどが進入できない場合には旗竿地と同様に手運び費用がかかるかもしれません。
逆に道路が広く交通量が多い場合などは、通常より多くの警備員の設置が求められることもあります。
建築費用を抑えるコツとしては、土地選びの段階からこれらの建築費以外に必要な費用も見越して検討すると良いかもしれませんね。
坪単価80万円を超えるような、高級と呼ばれる注文住宅ならばこれらも含まれているかもしれませんが、実際には確認や調査しないと分かりません。
設備仕様もそうですが、どこまでが含まれていてどこまでが含まれていないのか、しっかり確認することが坪単価を見るときのポイントとなるでしょう。
こうして確認していってみると注文住宅を坪単価だけで比較するのはとても難しく、一概に数値のみを比べるのは得策ではありません。
やはりモデルルームのみを参考にするのではなく、可能ならば希望予算内の家の例を実際に見たり、建築実例を見せてもらうのが良いでしょう。
とはいえ、注文住宅などで既に建った家には、当然、人が住んでいます。
実物を見るのが一番ですが、それが難しければ実例写真見せてもらうと良いですね。
設備仕様の確認をするときに大事なことは、将来のメンテナンスまで踏まえて考えることです。
構造に関わらず住宅にかかる費用として購入時の費用と、メンテナンスの費用が必要です。
特に外壁の塗装には100万円以上必要になることも。
仕様を確認するときは見た目や性能も含めて長期的なメンテナンスについても確認してゆきましょう。
まとめ
坪単価は一見分かりやすく見えて、実際はメーカーごとに面積の基準から標準仕様内容まで細かく異なり、比較がとても難しいものです。
その上で設計や敷地の状況などを判断し価格を計算することも難しく、それをしつつも全体の予算配分することは考えることが多すぎて検討が止まりかねません。
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