【保存版】名古屋市の固定資産税はいつ決まる？

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

マイホームを購入してからしばらくたった後、税金の納付書が送られてきて慌てた経験のある方は多いようです。

その税金とは……そう、固定資産税です。

住宅を購入するときに確かに説明はあったものの、忘れたころに固定資産税の納期はやってきます。

今回は、特に住宅を購入したときの固定資産税について、その概要、支払時期、計算方法などについて紹介します。
マイホームを購入後きちんと納税の準備ができるよう、固定資産税の内容を確認しておきましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地・家屋・償却資産（会社や個人が事業を営むために所有している構築物・機械・工具・器具・備品などの資産）を所有している場合に、その資産の評価額に応じて支払う義務が生じる税金です。

固定資産税は市町村税のため、納付先や相談窓口は市役所、町役場の固定資産税課あるいは市税事務所（名称は自治体によって異なります）になります。

都市計画税とは

固定資産税と同じ時期に課される税金として都市計画税があります。

都市計画税とは、都市計画法で定められた市街化区域内に所在する土地または家屋を所有している場合に支払う義務が生じる税金です。
多くの場合、固定資産税と合わせて納付します。

固定資産税はいつ支払う必要があるのか

固定資産税は、1月1日に土地・家屋を所有しているかによって納税義務があるか否かが決定されます。
具体的には次のように考えます。 

新築住宅の場合

新築住宅の場合、土地を購入してから、建物を建設します。
土地購入と建物完成が同じ年の場合には、翌年の1月1日には土地・家屋を所有している状態となりますので、翌年に土地・家屋の固定資産税が課税されることになります。

一方、土地購入と建物完成の間に1月1日をまたいだ場合はどうなるでしょうか？1月1日には土地は所有していますが、建物は所有していません。
したがって、この場合、土地購入の翌年に土地のみに固定資産税が課され、さらに建物が完成した年の翌年に土地・家屋両方の固定資産税が課されることになります。

マンションや中古住宅の場合

マンションや中古住宅の場合、土地・建物を同時に購入するために、一方のみ課税されるということはありません。
マンションや中古住宅を購入した翌年の1月1日に土地・家屋を所有している状態となりますので、翌年に納税義務が生じます。

固定資産税の支払時期

固定資産税の納期は市町村によって異なりますが、一括納付か第1期から第４期に分割して納付するかを選択することができます。

名古屋市の場合、毎年4月に納税通知書が送られてきます。各期の区分は以下の通りです。　
第1期：4月1日から4月30日まで
第2期：7月1日から7月31日まで
第3期：12月1日から12月31日まで
第4期：翌年2月1日から2月末日まで

固定資産税を期限内に支払わないとどうなるのか？

固定資産税を期限内に支払わないと、延滞税が発生します。
最悪の場合、土地家屋を差し押さえられてしまう事態に発展してしまうこともあり得ます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は「課税標準額」に税率をかけて計算されます。
「課税標準額」とは、土地や家屋の評価額にいろいろな軽減措置を考慮して算出された価額です。
税率は市町村によって異なる場合がありますが、名古屋市の場合は1.4％です。

土地・家屋の評価額は国が定める固定資産評価基準に従って定められ、3年に１度評価の見直しがされます。
土地については地価が下落しない限りそれほど評価額が変わることはありませんが、家屋については、築年数が経過すると評価額は年々下がっていきます。
特に木造住宅の場合は下がり方が顕著です。

自宅の土地・家屋の評価額を正確に計算することは難しいですが、おおむね以下のような基準によって決定されます。

土地（住宅用地）の固定資産税の評価額

土地の固定資産税の評価額は、おおむね市町村の地価公示価格等の7割の水準で決定されます。

土地（住宅用地）の固定資産税の軽減措置

さらに、住宅用地の場合には、条件を満たせば住宅1戸につき200㎡までの部分につき課税標準額が評価額の６分の１になる特例があります（200㎡以上の部分は3分の１に軽減）

この特例は、一般的な一戸建ての住宅のみならずマンションを区分所有で購入した場合や1階部分が店舗・事務所等で2階以上に人が居住している併用住宅(ただし、居住部分の床面積の割合が家屋の床面積の４分の１以上であることを要する)にも適用されます。

家屋の固定資産税の評価額

家屋の評価額は、実際のマイホームの建築費や購入費用とは異なります。

実際には、もう一度その場所に対象の建物を建築したらいくらかかるか（再建築価格）に築年数を考慮した補正をして評価額が決定されます。
実際どれぐらいになるかは、新築住宅か中古住宅か、また建物の構造が木造か鉄筋コンクリートかによっても大きく異なりますが、新築の場合には、購入価格の７割から8割程度になる場合が多いようです。

家屋の固定資産税の軽減措置

家屋についてもいくつかの軽減措置があります。

まず新築の住宅については、諸条件があるものの、一戸建ては3年間、マンションは5年間、課税標準額が2分の１になります（居住面積が120㎡の部分まで）。

また、主に一戸建ての住宅に関してですが、定められた要件を満たすバリアフリー改修工事、省エネルギー改修工事を行った住戸には、工事の翌年の家屋の固定資産税につき3分の１の税額が減額されます。
定められた要件を満たす耐震改修を行った住戸は、工事の翌年の家屋の固定資産税につき２分の１の税額が減額されます。

家屋の固定資産税の軽減については詳細な条件があり、また工事の前に指定された機関に申請書類を提出しなければならないことがあるため、事前に役所や市税事務所の固定資産税担当課に確認しておく必要があるでしょう。

固定資産税の支払方法

固定資産税は銀行に納付書で払い込むほか、名古屋市の場合はコンビニエンスストア、クレジットカードでも支払いが可能です。

納付書の期限が切れている場合でも、3か月以内であれば銀行振込にて納付書で支払うことができます。
コンビニエンスストアでの支払いやクレジットカードの支払いは期限切れの納付書ではできませんが、役所や市税事務所に連絡し再発行の手続きをとることによって支払いが可能となります。

いわゆるタワーマンション節税について

以前、タワーマンションを相続税の節税目的で購入する手法が増え問題になったことがありました。

家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額を基に算出します。
当時は、タワーマンションの上層階と下層階とで固定資産税評価額が同じであったために、上層階の高額なマンションを購入すると固定資産税評価額との差が大きいために、相続税評価額を圧縮することが可能だったのです。

現在はこのような手法を防止するために法改正され、タワーマンションの上層階は固定資産税評価額が高くなるように補正されています。

タワーマンションを購入する場合は、上層階のほうが固定資産税は高くなりますので、その点に留意して住戸を選ぶ必要があるでしょう。

固定資産税の納税も資金計画に加えよう

固定資産税はマイホームを所有している限り支払い続ける税金です。
３年ごとの見直しの度に減額されていきますが、それでも年間10万円以上の出費は覚悟しておかなくてはなりません。
納税時期と納税額をしっかり把握して、資金計画に織り込んでおく必要があります。
納期になって慌てないよう、事前に資金の準備をしておきましょう。