【要注意】訳あり物件とは？告知義務や見極める5つのポイントを解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

家賃が相場より低くなっていることも多い訳あり物件ですが、どのような条件で「訳あり」になるのかご存じでしょうか。
訳あり物件に対して「嫌な事件・事故があった物件」というイメージを持つ方もいるかもしれません。
実は、訳あり物件になる理由は事件・事故の他にもたくさんあります。

そこで今回は、訳あり物件や告知義務について詳しく解説します。
訳あり物件を借りて家賃を安く抑えたい方も、快適な暮らしのために訳あり物件を避けたい方も、ぜひ参考にしてみてください。

訳あり物件とは？

そもそも訳あり物件とは、具体的にどのような物件を指すのでしょうか。
まずは訳あり物件の定義や、国が示すガイドラインについて説明します。
ここでは訳あり物件の基本を押さえましょう。

訳あり物件に明確な定義はない

実は、訳あり物件に明確な定義はありません。
訳あり物件と聞いて「事故物件」が思い浮かんだ方もいるのではないでしょうか。
前の住人がその部屋で亡くなっていたり、怪奇現象が起きたりする部屋を事故物件と呼ぶことも多いですが、こちらも法律的な定義はありません。

訳あり物件・事故物件のどちらにしろ、住む人にとってマイナスになる要素が含まれているのは同じです。
事件や事故の有無に限らず周辺の環境や建物の構造など、「訳あり」にはさまざまな理由があります。

国交省が事故物件のガイドライン案を作成

訳あり物件の定義がないため、どこまでを訳あり物件とするか厳密なルールもありません。
住人が亡くなったといっても、死因としては事故死や自然死など恐ろしい事件があったとは限らず、感じ方も人それぞれです。

そこで国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。
ガイドラインによると、基本的に自然死や事故死の場合は告知不要ですが、それらによって特殊清掃や大規模リフォームをおこなった場合は告知が必要です。
ガイドラインに強制力はありませんが、他にも告知すべき内容が具体的に示されています。

訳あり物件にはどんなものがある？

訳あり物件は「瑕疵物件（かしぶっけん）」ともいいます。
瑕疵とは傷・欠点・欠陥などを意味し、訳あり物件の抱える瑕疵は内容によってカテゴリー分けが可能です。
ここでは訳あり物件の具体的な内容を説明します。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件は、法律に関する問題がある物件を指します。
法律とは主に建築基準法や消防法、都市計画法などで、これらの法律が定められる前に建てられた物件に多いです。
法律の施行後に建てられた新築物件には、基本的に法的瑕疵物件は存在しません。
あるとしたら違法建築になります。

法的瑕疵物件の代表的な例は、古い下町などにある「再建築不可物件」です。
安全基準や建ぺい率などが守られていない場合でも、法律の施行・改正前に建てられた物件なら違法物件ではありません。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、物件の周辺環境によってマイナスに感じられるかもしれない物件を指します。
「近くに火葬場や墓地がある」「ごみ処理場や工場の異臭がする」「高速道路や鉄道などの振動・騒音が大きい」などが挙げられます。
このような環境を気にしない方もいるかもしれませんが、不快に感じる方は少なくないでしょう。
どの程度生活に影響があるか、感じ方は人それぞれです。

心理的瑕疵物件

多くの場合、訳あり物件・事故物件と聞いてイメージされるのは心理的瑕疵物件でしょう。
具体的には、「室内・共用部で自殺や殺人があった」「すぐ近くに反社会的勢力の事務所がある」「過去に殺人犯が住んでいた」などの物件を指します。
物件周辺で起こったできごとも含まれます。
間取りや環境が良くても「できれば住みたくない」と思う方は多いのではないでしょうか。

【要注意】訳あり物件に法律的な告知義務がない

訳あり物件には法律的な告知義務がありません。
先に述べたガイドラインにも強制力はなく、どこまでを告知するかは不動産会社や大家さんなどの貸す側に委ねられています。

これまで不動産業界では、「事件が起きて次に入居する人には、訳あり物件であることを告知する」ことを慣例としてきました。
つまり、告知したうえで次の入居者が入ってしまえば、そのあとの入居者には告知しなくて良いという考え方です。
また「賃貸物件なら事故・事件から2〜5年経過した場合は告知不要とする」といった期間の目安もあるといわれています。

訳あり物件を見極める5つのポイント

訳あり物件には特徴があるため、ポイントを押さえておけば告知されなくても「訳あり物件かもしれない」とわかることがあります。
ここでは、訳あり物件を見極めるための5つのポイントを紹介します。

①家賃が相場よりも安すぎる

周辺の似たような物件に比べて、3割〜5割も家賃が安い場合は訳あり物件かもしれません。
たとえば、家賃相場5万円の地域・間取りで、同じ条件なのに3万円を切っている場合です。
特に建物内で一部屋だけ安い場合には、訳あり物件の可能性が高くなります。

近年ではバス・トイレ別の物件が人気を集めているため、3点ユニットバスの物件の家賃が相場より低くなる傾向にあります。
とはいえ、1LDKでも安くなるのは1万円〜2万円程度です。
家賃が相場よりも安すぎる物件には、必ずそれなりの理由があります。

②物件概要に記載がある

事件・事故などが起きたら、そのあとにはじめて入る住人に対して告知するのが慣例です。
そのため、募集情報に訳あり物件だとわかるように書かれている場合もあります。
ただし、訳あり物件ではなく「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」「特別募集」などの言葉が使われることが多いです。

ほとんどの場合、物件概要ではなく備考欄に記載されています。
具体的な内容については聞いてみないとわかりません。

③建物の名前が変わっている

物件内で事件や事故が起きると、ニュースになって建物の名前が世間に広まるケースがあります。
たとえ現場が一部屋だけであっても、建物全体に悪い印象が残ってしまいます。
そのため、建物の名前を変えるオーナーは珍しくありません。

建物の名前が変わっていれば、インターネットで「物件名＋事故」と検索してヒットしないのは当然です。
気になる場合は、昔の地図を利用して物件名を調べたり、近隣の人に聞いたりしてみましょう。

④定期借家契約になっている

定期借家契約の場合、契約期間が終了すると更新ができません。
不動産業界の慣例では、訳あり物件の告知義務は事故・事件の次に入る入居者までです。
安い家賃で入居者が入れば、早めに次の人へ通常の家賃で貸したいと考える貸し手もいます。
定期借家契約なら安い家賃のまま長期間の契約になる心配がありません。

もちろん物件に問題があるわけではなく、「取り壊しや建て替えが決まっている」「大家さんの都合による」などの理由で定期借家契約になっている場合もあります。

⑤一部だけリフォームされている

事件や事故によって部屋が傷つき、一部だけリフォームされていることがあります。
たとえば、全体的に古びている割にフローリングだけが真新しければ、不自然に感じられるのではないでしょうか。
壁の一部だけ、ドアの周辺だけなど、部屋の一部だけがきれいになっていたら、その理由を確認することをおすすめします。

もちろん、建物の構造から劣化しやすい部分である場合も多いです。
特に水回りは経年劣化が進みやすく、部分的にリフォームすることは珍しくありません。

まとめ：訳あり物件だけでなく「おとり物件」にも要注意

不動産ポータルサイトで物件を探すとき、「安い順」で検索結果を表示させる方もいるのではないでしょうか。
格安物件のなかには訳あり物件のみならず、来店を促すための「おとり物件」が紛れている場合もあります。

家賃が安いのには必ず理由があるはずです。
中山不動産ではお客様が納得できるよう、物件について詳しく説明しています。
物件や周辺環境など、気になることがあれば遠慮なくご相談ください。