【必見】敷金はいつ・いくら返ってくる？退去時に返金してもらうコツを解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパートやマンションなどの賃貸住宅を借りる際は、敷金が必要になることがほとんどです。
しかし、そもそも敷金が何か、返してもらえるのか、返してもらえるならいつ・いくらになるのかで不安を感じている人も少なくないでしょう。

この記事では、敷金についての基本的な部分を解説するとともに、退去時に返金してもらうコツを解説します。
これを読めば、実際に物件を借りる前に困らなくて済むでしょう。

敷金は返ってくるもの？

最初に、敷金とは何か、そして、部屋を退去する際には返ってくるものかについて基本的な部分を解説します。

敷金とは「退去時の原状回復費用」のこと

敷金とは、大家さんにあらかじめ担保として預けるお金のことです。
物件を契約する際に生じる初期費用の一つですが、退去時の原状回復費用としての性質も有しています。

つまり、物件を借りていた人が何らかの不注意で部屋を汚してしまった場合、退去後におこなう修繕やクリーニングの費用に充てられると考えましょう。

敷金は礼金と違って返ってくる

敷金と間違えられがちなものに、礼金があります。
礼金も、物件に入居するにあたって大家さんに支払う初期費用の一つです。
ただし「大家さんへのお礼」の性質を有しているため、基本的に戻ってきません。

一方、敷金の場合は退去時の原状回復費用に充てたうえで、余った分は戻ってきます。
敷金と礼金の違いを図にまとめました。

敷金はいつ・いくら返ってくるの？

敷金は「何もなければ戻ってくるもの」という前提に立った場合、具体的にいつ・いくら返ってくるのかについても確認しましょう。

敷金の相場は「家賃1～2ヶ月分」

敷金は家賃の1〜2ヶ月分程度が相場ですが、地域によってもかなり差があります。
東京だとおおむね1ヶ月分、大阪だと約0.8ヶ月分程度です。
もちろん、物件や大家さんの方針によって実際の額は異なります。

なお、関西や中国、九州地方などの一部の地域では、敷金・礼金の代わりに補償金を支払うシステムが用いられています。
退去する際には「補償金－敷引き（礼金に相当）－原状回復費用」で求めた額が戻ってくると考えましょう。

敷金が返ってくるタイミング

敷金が返ってくるタイミングは、契約書の内容次第です。

「敷金は退去後〇日以内で返還しなくてはいけない」という法律上の規定はありません。
契約書に「退去後1ヶ月以内に返還する」と書かれていれば、1ヶ月後に戻ってきます。

また、具体的な返還の時期・期限の記載がない場合でも、だいたい1〜2ヶ月後には返ってくると考えておきましょう。

敷金は無条件で全額返ってくるわけではない

ここまでで説明したとおり、礼金は「大家さんへのお礼」という性質上、基本的に戻ってはきません。
一方、敷金は「退去時に原状回復費用に充てるためにあらかじめ差し入れるもの」であり、戻ってくる可能性は十分にあります。
ただし、どんな場合でも敷金が無条件で全額戻ってくるわけではない点にも注意しましょう。

敷金が返ってきた人の割合は約7割

株式会社リクルートの「SUUMOリサーチセンター」がおこなった調査によれば、賃貸住宅を退去するにあたって全部または一部の敷金が戻ってきた人は69.0％です。
ただし、全部戻ってきたのは12.2％に過ぎません。

一方で、まったく戻ってこなかった人は全体の31.0％となっています。
このようなデータを見ても「無条件で全額返ってくるとは限らない」ことがわかるでしょう。

返ってくる敷金の金額は「原状回復費用」に左右される

実際のところ、どれだけ敷金が戻ってくるかは、原状回復費用にも左右されます。
つまり、退去時に修繕やクリーニングをおこない、次の入居者を迎えるために行う作業の費用がいくらかかるか次第です。

そこで、原状回復とは何か、原状回復にあたってかかる費用はどのように負担すべきかについても解説します。

原状回復＝借りたときの状態に戻すのではない

国土交通省は、敷金の返金に関するトラブルを防ぐために「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」(以下「ガイドライン」)を定めています。
そのなかでは、原状回復が「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義づけられました。

つまり、原状回復は入居者が借りた当時の状態に戻すことではないと明言されています。

自然な消耗の修繕費用は大家さんが負担する

加えて「ガイドライン」では、どこまでが通常の使用かについても明確にされています。

下記の図からもわかるように、入居していた人が通常の住まい方、使い方をしていて生じた自然な消耗の修理費用は、大家さんが負担すると考えましょう。

自然な消耗の具体例をいくつか挙げてみます。

• 壁にカレンダーやポスターを貼るために画鋲を使った時の穴
• 家具を置いたことによる床、カーペットのへこみ
• テレビや冷蔵庫などの後ろの黒ずみ

入居者が負担する修繕範囲は「故意・過失」によるもの

一方、住まいの消耗が故意・過失で発生した場合、原状回復費用は入居者の負担になります。

たとえば、子どもが壁に絵を描いてしまったケースを考えましょう。
子どもはあくまで遊びやいたずらの一環として壁に絵を描いたはずです。
しかし、本来は保護者が子どもにそのような行為を止めさせる義務を負う以上、その消耗は故意・過失で発生したと考えられます。
したがって、退去にあたっては原状回復費用を負担しなくてはいけません。

原状回復費用と6年ルール

敷金を返してもらううえでは経過年数が重要になります。
クロス(壁紙)をはじめとした建物の各部品は年数が経つと傷むため、価値も減少するからです。

「ガイドライン」ではクロスの価値は6年で1円になるとされています。
そのため、6年以上住んだ家から引越す際は、クロスの価値はほぼゼロに近いでしょう。
過失が原因の修繕であっても、ほぼゼロに近い価値のクロスに相当する分だけを負担すればよいため「持ち出し」もほとんどありません。

敷金が返ってくるためのコツ

故意・過失で家が消耗した場合を除けば、敷金は返してもらえるはずです。

ここでは、敷金を返してもらうためのコツを解説します。

契約書の内容を細かくチェックする

返金時期を含めた敷金の扱いは、賃貸借契約時の契約書に盛り込まれています。

まずは、契約書を細かくチェックしましょう。
原状回復特約・ハウスクリーニング特約として、以下の費用を負担するよう特約に盛り込まれていることもあり要注意です。

• ルームクリーニング代
• 畳の表替え
• クロスの張替え
• ペットがいた場合の消臭費用

入居前の傷や汚れは事前に報告しておく

入居する前(家具などを運び入れる前)に一度部屋をチェックし、傷や汚れがないかを確認しましょう。

仮に傷や汚れがあった場合は、不動産会社や大家さんへの報告をおすすめします。
自分たちの生活で発生した傷や汚れではない、という事実を証明するためです。
カメラ・スマートフォンで写真を撮影し、手元に保存しておくと証拠になります。

退去時の立会いでは一緒に修繕箇所を確認する

敷金が返ってこない原因の一つに「修繕箇所に関して、自分と大家さんとの間で認識の相違がある」ことが挙げられます。
これを防ぐためには、退去時の立ち会いで一緒に修繕箇所を確認するのが確実でしょう。

確認する際も、大家さんからの指摘に関して疑問があれば、のちのちの食い違いを防ぐためにも、その場で確認するのをおすすめします。

まとめ

敷金は本来、賃貸物件を退去する際の原状回復費用に充てるためのものです。
原状回復費を大家さんが負担するのが妥当なケースにもかかわらず、入居者が負担させられる羽目にならないためにも、正しい知識を身に付けましょう。