【空室対策】賃貸需要の調べ方は？立地選びのポイントと注意点を解説
「需要がある物件かどうかなんて、どうやって調べるの？」
「立地選びが不動産投資の成功に影響するの？」
と思っていませんか。
値段だけで判断していると、賃貸需要があまりないエリアを選んでいるかもしれません。
そうなると、入居希望者が集まらず経営に苦労することでしょう。
この記事では、賃貸需要の調べ方を紹介します。
物件の立地選びのポイントと注意点も詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
CONTENTS
賃貸需要の高さは住環境が影響している
部屋の内装は、住んでから変えたり追加したりは可能です。
たとえば、収納が足りないと思えば棚を買ってきたり、カーテンやリネン類の色で部屋の雰囲気を変えたりなどです。
しかし、住環境は変えられません。
ここでは、賃貸需要に影響を与える住環境について紹介します。
都市部では駅近だと賃貸需要が高くなる
都市部では、駅近で交通の便が良いところは賃貸需要が高くなる傾向にあります。
駅から徒歩5分と徒歩20分の物件がある、とイメージしてください。
どちらが通勤通学をしやすい物件だと感じるでしょうか。
やはり、多くの方が駅からの距離が短い物件に「住みたい」と選択するでしょう。
駅と言っても、一つの路線しか通っていない駅や、複数路線が通り電車の発着本数の多い駅などさまざまなタイプがあります。
複数の路線が通る駅は、利便性が高いので賃貸需要が高まるでしょう。
単身者は利便性の高い立地を好む
単身者は利便性の高い立地を好みます。
たとえば、コンビニやスーパー、ドラッグストアなど日々の生活に欠かせないお店が近い環境は、賃貸需要が高いでしょう。
ただし、スーパーやドラッグストアが徒歩圏内にあると言っても、お店の営業時間に注意してください。
19時や20時で閉店するお店では、仕事帰りに立ち寄りにくく、利便性が高いとは言えません。
また、仕事で帰宅時間が遅くなったときでも立ち寄れる飲食店があるのも、単身者にとっては魅力に感じるポイントでしょう。
テイクアウトもできるお店が充実していると、家でくつろぎながらおいしい食事が食べられます。
ファミリー層は子育てがしやすい環境を重視
子育て中のファミリー層は、住環境のチェックポイントが単身者とは異なります。
子育てがしやすい環境が重要ポイントです。
保育園や幼稚園、公園の充実度や小学校までの近さ、子育てが安心安全にできる環境であることが物件選びに大きく影響します。
通学路の交通量の多さが物件選びを左右することも。
交通量の多い通りがあっては、子どもの通学に毎日不安を抱えて送り出すことになるでしょう。
もちろん、駅やスーパーに近いのもファミリー層では大切です。
しかし、それ以上に「子どもが暮らしやすいか」を重視して選ぶ傾向があります。
女性の一人暮らしは治安の良い地域が好まれる
女性の一人暮らしは、治安の良い地域が好まれます。
仕事で帰宅時間が遅くなったときに、暗い夜道を一人で歩くのはとても心細いものです。
駅から物件までの道のりが明るく、人通りがあれば夜でも安心して歩けます。
しかし、パチンコ店やカラオケ店などのレジャー施設や居酒屋やバーなどの店舗が多いエリアは、街中の汚れが目立つ傾向にあります。
ゴミが落ちていて清潔感がない地域は、どんなに人通りや明るさがあっても、治安面はマイナスの印象に。
大学や図書館などの文化施設が集まるエリアなら、清潔感があり落ち着いていて治安が良いと判断されやすいでしょう。
下記関連記事では、不動産投資をこれからスタートする方向けに、どこがおすすめの地域なのかを紹介します。
見極めのコツも詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
関連記事：不動産投資のおすすめ地域は？人気エリアを見極めるコツも詳しく解説
空室回避！賃貸需要の調べ方
不動産投資では、空室リスクを少しでも軽減するための対策が大切です。
ここでは、空室を回避するための賃貸需要の調べ方を紹介します。
ぜひ参考にしてください。
転入超過数（転出者数より転入者が多い）を確認する
転入超過数で賃貸需要を確認しましょう。
転入超過とは、その地域を出ていく転出者よりも、引越してきた転入者が多いことです。
「その地域に住みたい」という方が多く、賃貸需要が高いエリアだと判断できます。
以下の表は、名古屋市内における転入者数と転出者数の割合を示したものです。
2011年から転入数が転出数を超える状況が続いています。
そのため、名古屋市内の物件は、賃貸需要があると判断できるでしょう。
しかし、名古屋市内のすべてに賃貸需要があるとは言い切れません。
東区と中区は人口増加率が高いので、賃貸需要が特に見込めるエリアと言えるでしょう。
賃貸需要ヒートマップを確認する
賃貸需要ヒートマップとは、入居希望者が検索したエリアを見える化したものです。
賃貸需要の高さが10段階の色分けで表示されます。
他にも間取りや家賃の希望についても、検索条件も一緒にチェックできます。
ただし、賃貸需要ヒートマップは、あくまでも物件閲覧回数に基づいたデータです。
そもそも物件がないエリアは、検索結果に表示されません。
また、満室で表示できる物件がない可能性もあります。
不動産情報ポータルサイトを活用する
「SUUMO」や「ホームズ」などの賃貸物件や売買物件が多く掲載されているサイトがあります。
不動産情報ポータルサイトと呼ばれるものです。
実際にエリア検索をしてみて物件数や家賃、築年数、設備の条件を確認します。
購入を検討している物件に近い条件での検索により、およその家賃相場の把握も可能です。
家賃相場が高めの地域は入居需要が高いと言えるでしょう。
【おすすめ】不動産会社への聞き込み
不動産会社への聞き込みは、賃貸需要を調べるのにもっともおすすめの手法です。
地元に密着型の不動産会社なら、家賃相場やどんな人が多く住むエリアなのか、といった情報を持っています。
その地域に根ざして営業を展開しているからこそ、インターネットで調べただけではわからない細かな情報まで把握しています。
直接、不動産会社を訪れて詳しい話を聞くのが一番良いですが、遠方のエリアなら電話での問い合わせでも問題ありません。
賃貸需要の調べ方の注意点
物件が見つかっても、購入までには入念な検討が必要です。
もしかすると、賃貸需要の高さに意外な落とし穴があるかもしれません。
収益を見込んで収入源を増やすつもりが、うまくいかないこともを起こりえます。
注意すべきポイントを知って、不動産投資成功への一歩を踏み出しましょう。
ターゲットを絞り込む
どのような入居者を想定していますか。
明確にターゲットを絞り込むことで、より具体的に物件の賃貸需要が検討できます。
単身者とファミリー層では、求める住環境が異なるものです。
ファミリー層なら2LDKや3LDKのように広い間取りを求めるでしょう。
単身者用のワンルームマンションを保有しても、駅から遠かったりコンビニが近隣になかったりのような環境では、需要があまりないかもしれません。
また、マイカーを所有している方をターゲットにするなら、賃貸需要があるのは駐車場付きの物件です。
周辺に雇用環境があるかを調べる
物件周辺に雇用環境があるかを調べましょう。
単身者をターゲットにするなら、近隣に雇用環境のある物件が狙い目でしょう。
工場や会社、大型の商業施設など勤務先に近い物件は、駅から距離があっても賃貸需要があります。
しかし、「工場に近いだけ」のように、魅力が一つしかない場合は要注意です。
経営難で工場閉鎖といったことが発生すれば、需要が下がるかもしれません。
そのエリアに「人が住みたい理由」がいくつあるのかをチェックするようにしてください。
ハザードマップも確認する
賃貸需要に直接関連はありませんが、自然災害が発生した際の被害状況を予測しておくことも大切です。
自治体が公表しているハザードマップも確認してください。
名古屋市では、地震、津波、洪水に対応したハザードマップを作成しています。
購入を検討している物件のあるエリアが、どのような災害に遭う可能性が高いのかをチェックできる地図です。
地盤が液状化しやすい場所もわかるので、地震保険の加入を検討する際に保障の範囲をどこまでカバーするのかを判断するのに役立ちます。
空室率だけでなく家賃相場も確認する
空室率だけでなく、家賃相場の確認も忘れてはいけません。
賃貸需要がある物件を見つけても、即決はしないようにしましょう。
家賃相場が低ければ、思っていたほど収益を得られない可能性があります。
銀行からの借り入れを無理なく返済できる家賃収入が得られるのか、シミュレーションしてください。
物件は、一つの条件だけを見て判断するのではなく、購入後の返済も踏まえて選ぶのが大切だと言えます。
下記関連記事では、不動産投資をこれから始める方にとって、返済期間はどれくらいが最適なのか、また、35年ローンを組むメリットとデメリットを詳しく解説します。
ローン期間の選択に迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
関連記事：不動産投資は35年ローンを組むべき？メリットやデメリットを解説
まとめ
転入超過数を調べたり、賃貸ヒートマップや賃貸情報ポータルサイトをチェックしたりすることで賃貸需要は確認できます。
より詳しい情報を手に入れるなら、地元に密着して営業をしている不動産会社に直接問い合わせてみましょう。
ターゲットを絞り込み、家賃相場やハザードマップなども調べて、総合的に物件を判断してください。
中山不動産は、名古屋市内に特化した不動産会社です。
常に最新の不動産情勢を把握しているだけでなく、不動産投資をこれから始める方へのフォロー体制も充実しています。
また、メリット・デメリットもしっかりお伝えしています。
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