不動産投資のデッドクロスとは？発生原因と回避策をわかりやすく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

ローンの元金返済額が減価償却費を超えている状態を意味する「デッドクロス」。この状態に陥ると、最悪の場合には黒字倒産に陥るリスクがあるため、不動産投資を始める前に正しく理解しておくことが大切です。

そこでこの記事では、デッドクロスの定義や発生原因、回避策を解説します。

• そもそもデッドクロスって何？
• 黒字倒産ってどういうこと？

といったありがちな疑問や悩みに対し、不動産のプロがわかりやすく丁寧に解説します。

意味や定義、仕組みを正しく理解して、不動産投資を成功させましょう。

不動産投資におけるデッドクロスとは？

デッドクロスの定義は、「ローンの元金返済額が減価償却費を超えている状態」のこと。

つまり、帳簿上では利益が出ていても、実際の資金繰りは悪化をたどり、状況によっては不動産経営での収支が赤字になる状態のことを指しています。

減価償却費に関する詳細は以下を参照

押さえておくべきポイントは以下の3つです。 

1. 不動産投資の理想的関係は「減価償却費」＞「ローンの元金返済額」
2. 不動産投資で利益を生み出す仕組みは、帳簿上で「ローン」と「減価償却費」の性質を利用して利益を圧縮し、節税することにある
3. 手元の資金繰りと帳簿上の利益は異なる

詳しくは以下で後述しますが、デッドクロスは「3」で示すように、実際の手元の資金繰りと帳簿上の利益が異なることで発生することを前提として覚えておきましょう。

帳簿上でローンの元金返済は、「現金の支出はあるものの、経費として計上できない」ことに対し、減価償却費は「現金の支出はないものの、経費として計上できる」となります。

この帳簿上で起こる両者のねじれた関係性が、デッドクロスを生み出す原因です。

不動産投資でデッドクロスが発生する3つの原因

デッドクロスの発生原因を見ていきましょう。

• 減価償却費
• ローンの元金と利息の関係
• 年数経過にともなう家賃収入の減少

それぞれ不動産投資で成功するための重要キーワードなので、しっかり理解しましょう。 

減価償却費が減ることで経費計上できなくなるから

減価償却費はデッドクロスが発生する大きな要因です。

デッドクロスは、経費として計上できる減価償却費が減少することで生じます。
減価償却費の特徴を押さえておきましょう。

• 減価償却費は、不動産の購入費用を取得時に一括で計上せず、「長年にわたり少しずつ計上していく経費」
• 年数の経過とともに経費として計上できる減価償却費の金額は減少する
• 実際に現金の支出はともなわず、経費として計上可能＝帳簿上に表れる

不動産投資で利益を生み出す仕組みは、帳簿上で減価償却費を経費計上することで利益を圧縮し、節税効果を得ることにあります。

しかし減価償却には期限があり、期限を過ぎると経費として計上できません。

つまり、利益圧縮効果が失われ、帳簿上の黒字が増えて所得税が増えるということです。

その結果として資金繰りが悪化し、借入額によっては「ローンの元金返済額が減価償却費を超えている状態」、すなわちデッドクロスに陥ります。 

不動産投資ローンのうち、経費にできる金利返済の割合が減るから

デッドクロスのもう一つの原因がローン返済です。
返済にともない、次第に利息が減少していくことが発生要因となります。
抑えるべきポイントは以下です。

• 帳簿上、「元金は経費として計上“不可”」が「利息は経費として計上“可”」

利息は経費として計上できるため、帳簿上の利益を圧縮して節税につながります。

しかし、ローンの返済とともに必然的に利息も減っていくので、帳簿上では黒字がふくらみ、所得税が増えて資金繰りは悪化します。 

築年数の経過によって家賃収入が減るから

不動産物件は、築年数の経過とともに資産価値が下がる現実は避けられません。

一般的には築年数の経過した物件ほど入居者は入りにくくなり、物件によっては家賃の値下げを余儀なくされることもあります。

その結果、家賃収入が減ることで収支のバランスが崩れ、デッドクロスを生み出すことも。

【購入前】不動産投資のデッドクロスを回避する4つの方法

不動産投資のメリットは、リスクに対して事前に予測がつき、回避手段があることです。

購入前の回避策を見ていきましょう。

投資物件の購入時に自己資金をなるべく多く入れる

一つ目の方法は、物件を購入する際に自己資金を多く入れることです。

ローンの元金返済金額が少なくなれば資金繰りがラクになり、発生のリスクは低くなります。

購入時に入れる自己資金の金額に関しては、物件価格など個々のパターンでさまざまです。

デッドクロスを防ぐ自己資金と借入金額の理想的な割合を知りたい場合は、ぜひ担当者に相談してください。

シュミレーション結果をもとに、最適なプランのご提案をしてくれるでしょう。

減価償却期間が長い物件を購入する

減価償却期間が長い物件を購入することも、有効手段の一つです。

減価償却期間が終了するまでにローンの返済を終えれば、発生リスクを下げられます。

デッドクロスを避けたい場合は、新築・築浅などなるべく長期間にわたり減価償却費を経費として計上できる物件を選ぶと良いでしょう。 

ただし、日本の税制は累進課税なので、減価償却期間が長いほど節税効果は低くなります。

不動産投資で節税をしたい方は、構造ごとの法定耐用年数および減価償却期間と照らし合わせて検討することが大切です。

構造ごとの法定耐用年数および減価償却期間は以下を参照

返済方法に「元金均等返済」を選択する

3つ目の方法は、「元金均等返済」を選ぶことです。

ローンの返済方法は毎月の返済額が一定となる「元利均等返済」と、毎月の返済額のうち元金額が一定となる「元金均等返済」があります。

元利均等返済は最初に利息を大きく支払い、元金返済額はあとから年々増えていくため、デッドクロスが生じやすくなります。

しかし、元金均等返済は最初から元金返済額が一定なので、元利均等返済より発生リスクは低くなるでしょう。

利回りの高い物件を購入する

利回りの高い物件を買うことも方法の一つと言えます。

そもそもデッドクロスの問題は、収支が悪化して手元の資金が不足することです。

そのため、利回りが高い物件を購入し、税引き前に不動産収入を大きく確保しましょう。

利回りが高い物件であれば資金繰りに余裕が生まれるので、税引き後の収支がマイナスになるの防ぐことができます。

【購入後】不動産投資のデッドクロスを回避する3つの方法

不動産投資の場合は、運用計画に狂いが生じた場合でも、あとから軌道修正できます。

購入後に、デッドクロスを避ける方法を紹介します。

デッドクロスに備えて資金を蓄えておく

デッドクロスで生じる問題は、資金繰りが悪化して税金やローン返済の支払いができなくなることです。

つまり、事前に資金を蓄えておくことで、後々起こりうるデッドクロスに備えられます。

何より不動産投資の場合は、物件購入前に減価償却費やローン返済額などの確定事項を確認できるので、リスクの予測も資金計画を立てることも容易です。

不動産のプロと相談しながら、綿密なシミュレーションをして具体性のある資金計画を立てておきましょう。 

繰り上げ返済を意識する

手元の資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を検討してみるのも方法の一つです。

総返済額を減らすことができれば余裕が生まれ、後々の資金不足への備えとなります。

とくに、デッドクロスを防ぐ方法で有効な元金均等返済の場合、返済初期に利息の大部分の返済が生じます。

そのため、手元に余剰資金がある場合は返済の初期段階に繰り上げ返済をすることで利息を大きく削減し、総支払額を減らすことが可能です。 

ローンの借り換え・借り入れ期間の延長を検討する

借入期間を伸ばしたり、ローンを借り換えて金利を下げたりして、月々の返済額を減らすことも発生回避の有効手段となります。

現在の返済計画で税引後に収支がマイナスになるのであれば、月々の返済額を少なくすると良いでしょう。

ローンの借り換え先の金融機関やローン金利、延長期間といった条件に関してはシュミレーションをもとに考察する必要があります。

不動産投資でデッドクロスになった場合の対処法3つ

物件購入前後にどんなに対策を講じたとしても、完全にデッドクロスを回避できるとは限りません。

デッドクロスになった場合の対処法を3つ紹介します。

• 不動産を売却する
• 新規物件の購入で減価償却を増やす
• 融資の借り換えをする

デッドクロス状態の物件は収支が悪化するので、売却するのも方法の一つです。

売却する際は、譲渡所得税の負担が少ない「保有期間5年以降」を目安にしましょう。

他にも、「減価償却が終わるタイミングで物件を売却し、新規購入することで減価償却費による節税効果を保つ」「融資の借り換えをして金利を下げる」などの方法もおすすめです。

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まとめ

帳簿に経費として計上できる減価償却費とローンの利息が徐々に減少することが主な原因で生じるデッドクロス。

ただし、不動産投資はあらかじめリスクの想定も回避も可能なため、過度に心配する必要はありません。

その仕組みとリスクの対処法を理解して、不動産投資を成功させましょう。

不動産投資をご検討中の方は、不動産のプロである中山不動産にご相談ください。 

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