不動産投資における地震リスクの対処法は？地震保険の内容もチェック

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「地震が起きて、投資用物件に被害が出たらどうなるのだろう……？」
「最近の地震速報の多さが気になるし、不動産投資をするときに何かできることはないだろうか？」
不動産投資における地震リスクを懸念されている方も少なくないでしょう。
名古屋は2027年にリニア開通予定で、ますます人口増加に期待が高まるため、不動産投資におすすめのエリアです。
しかし、大規模な南海トラフ地震が近いうちに起きると噂されることも。

この記事では、不動産投資における地震リスクの対処法について解説します。
もしものときの備えにもなる地震保険の内容も合わせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資では地震などの災害リスクがつきもの

自然災害はいつ発生するか予想できないため、不動産投資では万が一への備えが必要です。
地震リスクには、以下のものが考えられます。

• 収益が見込めなくなる
• 修繕費用がかさむ
• ローン返済の負担が重くなる
• 不動産価値が下がる

地震により、物件に住める状態でなくなれば、家賃収入が途絶えます。
また、再び住んでもらえる状態に直すための修繕費も必要でしょう。

家賃収入がゼロで修繕費が発生していてもローン返済は続きます。

毎月の返済が重い負担になるだけでなく、「地震被害にあった」ということで、不動産価値も下がります。
そうなると、ますます入居希望者が現れにくくなるでしょう。

日本地震学会は、日本では震度1以上の地震が年間1,000〜2,000回も発生していると述べており、平均して毎日3〜6回の頻度で地震が発生しています。

気象庁は「日本で地震が起こらない地域はない」と明言しているように、はじめから「地震は必ず起こるもの」だと想定した行動が不動産投資の成功につながります。

不動産投資で地震リスクをできるだけ減らす3つの対処法

ここでは、不動産投資で地震リスクをできるだけ減らす3つの対処法を紹介します。
必ず起きるものだからこそ、対処法を知り、万が一の事態に備えましょう。

対処法①新耐震基準を満たす物件に投資する

新耐震基準を満たす物件に投資しましょう。
耐震基準については古くから制定されていましたが、1981年に「新耐震基準」として改正されました。

新築物件は新耐震基準を満たしていますが、中古物件の購入を検討する際には、建築された年を確認が必要です。1981年以降に建てられた物件であれば、基準を満たしています。

「気に入った物件があったのに、築年数が古いから基準を満たしていない……」と諦めることもあるかもしれません。

しかし、1981年以前に建てられた物件が、すべて基準を満たしていないわけではなく、耐震基準を満たすための工事をおこなっている場合があります。

購入前に、改修履歴をチェックしてみてください。

対処法②不動産投資エリアを分散させる

入居需要が高いエリアに集中して物件を所有して、収益を得たいと思う方もいるかもしれません。
地震が起きなければ、需要が高いエリアの物件から無駄なく効率的に収益が得られるでしょう。
しかし、その入居需要が高い地域で地震が起きると、建物が損壊したり入居者が退去したりと被害が一度に襲ってきます。

やはり、地震リスクをできるだけ減らすには、不動産投資エリアを分散させることが有効です。
エリアを分散させて投資することで、「A地域では地震被害があったけれど、B地域は無事だった」というように、同じタイミングで被害を受けることが避けられます。

対処法③地盤の強い立地で投資する

物件が新耐震基準を満たしていれば、地震の被害が必ず抑えられるとは限りません。
地盤の強さも不動産投資を始める前にチェックしておきたいポイントです。
名古屋市では、大規模な地震が発生した際の被害予測として「地震ハザードマップ」をホームページで公開しています。
震度の強さや液状化のしやすさが色分けで表示されているため、購入を検討しているエリアの状況が把握しやすいでしょう。

また、地震発生時には、津波被害を受ける恐れもあります。
海に面していたり大きな川が流れていたりする地区を中心に危険度を、津波ハザードマップで確認可能です。
地盤の強さのチェックとともに、津波についても合わせて確認しておくと、リスクを最小限に抑えられるでしょう。

下記関連記事では、賃貸需要の調べ方を紹介します。
物件の立地選びのポイントや家賃相場、ハザードマップについても詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資では地震保険に加入すべき？

地震が起きない地域がないため、リスクを少しでも抑える目的で、検討したいのが保険への加入です。
ここでは、不動産投資では、地震保険には加入すべきかについて紹介します。

地震保険とは？

地震保険は、民間の保険会社と政府が一体となり、運営している保険です。
地震や噴火による損壊や地震を原因とする津波による被害に対応しており、建物や家財の損壊状況に応じた保険金が受け取れます。

政府も地震保険の運営に携わっていることから、保険料や補償範囲は保険会社による差はありません。
「どこの保険会社で契約すればお得か」と頭を悩ませることがないのは、不動産購入に向けて忙しいオーナーにとって、とても助かるポイントでしょう。

東日本大震災による物件被害数

2011年3月11日に発生した東日本大震災。
10年以上たった現在でも当時の被害状況を鮮明に覚えている方も少なくないでしょう。
東日本大震災による物件被害数は、国土交通省の調べにより全壊が約13万棟、半壊が約24万棟と公表されており、いかに甚大な被害を出した地震であるかがわかります。
震源地のあった東北だけでなく関東地方にかけても、地盤が弱いエリアで液状化現象が起き、被害が多数発生しました。

地震による分譲マンションの被害状況例

地震によって分譲マンションはどのくらいの被害を受けたのかについて、「社団法人高層住宅管理業会」が公開した報告書を見てみましょう。
2011年の4月20日時点での分譲マンションの被害状況は以下のとおりです。

大規模な補修・修繕が必要な中破や建て替えとなるような大破以上の被害を受けた物件は、ほんどありません。
そのほとんどは、外見上はほとんど損傷がない軽微な被害で済んでいることがわかります。

不動産投資では地震保険への加入を検討しよう

地震による被害は大きくなくても、やはり不動産投資では地震保険への加入を検討をおすすめします。
地震が発生し「あのとき入っておけば良かったのに……」と後悔してからでは遅いです。

地震の被害を受けても、ローン返済は継続します。
ローン返済が滞ると、せっかく手に入れた不動産を手放すことになる恐れも。
リスクをできるかぎり抑え、不動産投資を成功させるためには、地震保険へ加入したほうが良いでしょう。

地震保険で不動産投資の地震リスクはカバーできる？

不動産投資を成功させるために加入を検討したい地震保険。
「加入するとどれくらいカバーできるのか」が気がかりに思う点ではないでしょうか。
最後に、地震保険でカバーできる範囲について解説します。

地震保険の内容と保険料

地震保険は火災保険のオプションなので、「地震保険だけ加入」ができません。
火災保険だけでは、地震による被害は補償対象外になります。
地震保険で補償の対象になるのは、居住用の建物と家財です。
ただし、いくら「家財だ」と主張しても自動車や貴金属、絵画など30万円を超えるようなものは補償対象にはなりません。

支払う保険料は地域ごと、建物の構造ごとに細かく決められています。
地震保険は最長で5年まで契約可能です。
長期契約をするとその分保険料が割引になります。

被害の全額を地震保険でカバーできるわけではない

「地震保険にさえ加入していれば、万が一のときは保険金がもらえるから安心だ」と思っていないでしょうか。
実は、被害の全額を地震保険でカバーできるわけではありません。
また、契約できる保険金の上限が「火災保険の保険金額✕30％～50％」と決められています。
建物は5,000万円、家財は1,000万円が保険金の上限に。被害にあった際の保険金の支給内容は以下のとおりです。

どの程度の被害を受ければ、全壊や半損、一部損になるのかは契約書をよく読みましょう。
疑問点があれば、保険会社に尋ね、気がかりに思うことを解消してから契約してください。

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まとめ

日本では1年で1,000回以上も地震が起きています。
そのため、不動産投資では、地震によるリスクはつきものです。
少しでもリスクを抑えるには、新耐震基準を満たした物件や地盤が強い立地のところに投資する方法が良いでしょう。
また、ある程度の被害がカバーできる地震保険の加入を検討をおすすめします。

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