不動産投資の固定資産税はいくら？計算方法や軽減措置について解説

2022.12.26

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「固定資産税はどれくらいかかるもの？」
「少しでも固定資産税を軽減する方法があれば、知りたい」と、税金についての不安を抱えていませんか。
「税金」と聞くと、複雑で素人には扱いにくいものというイメージを抱く方も少なくないでしょう。
固定資産税は、概要が把握できれば、それほど難解なものではありません。

今回の記事では、不動産投資用の物件にかかる固定資産税について紹介します。

計算方法や税金の軽減措置も詳しく解説していますので、不動産投資をこれから始めたいとお考えの方は、ぜひ参考にして必要経費を事前に把握しておきましょう。

不動産投資の固定資産税について？

不動産投資では、入居者からの家賃は重要な収入源です。
しかし、出費の把握も成功のためには欠かせません。
ここでは、固定資産税とはどういった税金なのか、誰が払うものなのかについて紹介します。

固定資産税とは？

固定資産税とは、自治体に支払う地方税の一つです。
たとえば、名古屋市内に物件を保有しているなら、名古屋市に納税します。
課税対象は、土地や建物といった不動産です。

ローン返済中であっても完済したとしても、不動産を保有している限りは毎年課税対象になります。
自分が住むための住宅か投資用の物件かという区別もありません。

ほかにも、課税対象となる固定資産の種類は以下のとおりです。

	例
土地	田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野などの土地
家屋	住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物
償却資産	会社等（事業者）が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など

引用元：総務省「固定資産税」

固定資産税は誰が支払うの？

固定資産税の納付者は、毎年1月1日の時点で土地や家屋といった、不動産を所有者として固定資産課税台帳に記載されている人です。

たとえば、投資用マンションを7月に購入した場合は前の所有者が納付します。
すべてを負担するのではなく、売主と買主がそれぞれ所有した日数に応じて固定資産税を日割り計算した額を支払うのが一般的です。

実際に支払う固定資産税は毎年4〜6月に市区町村から届く納付通知書で確認できます。

また、その年に納付すべき額を1から4期（4月、7月、12月、翌年2月）まで4分割にする、もしくは一括で支払う方法から選びましょう。

固定資産税は確定申告で経費計上できる？

固定資産税は不動産の所有者全員に課せられる税金ですが、不動産投資においては「租税公課」の項目で経費として扱えます。

不動産における固定資産税の目安は「賃料収入の5～10％」であり、経費計上すれば一定の節税効果が見込めるでしょう。
ただし、売買時に買主が支払う固定資産税の清算金は経費計上できず、減価償却の対象となります。

不動産投資の固定資産税はいくらか計算する方法

続いて、固定資産税がいくらになるのかその計算方法を紹介します。
難しい計算式を使わないため、安心してください。

固定資産税は固定資産税評価額の1.4％

固定資産税評価額に標準課税をかけて、固定資産税額を算出します。
税率は自治体によって異なることもありますが、名古屋市の場合は、国が定める利率と同じ1.4％です。

建物も土地も、同じ計算式を使用します。
計算する際には、土地と建物は分けて捉えるのがポイントです。
固定資産評価額は建物と土地では、考え方が異なります。

固定資産税評価額の調べ方と目安

固定資産税の算出には、3年に1度見直される固定資産税評価額を使います。
自分が所有する不動産の固定資産税評価額は以下の方法で調べられます。

課税明細書：毎年4～6月に届く納付通知書
固定資産評価証明書：不動産を管轄する市区町村の役所で取得できる
固定資産課税台帳：不動産を管轄する市区町村の役所で閲覧・縦覧できる

基本的には、市区町村から届く固定資産税の納付通知書で確認できます。
もし、紛失して手元にない場合は、それ以外の方法で資料を入手・閲覧しましょう。

また、ひとまず目安を知りたいだけなら、以下の数字を当てはめて計算してみてください。

土地：公示価格の約70％、もしくは実勢価格の約80％
建物：再建築価格の約70％、新築は工事請負契約の50～70％

不動産投資の固定資産税をシミュレーション

では、具体的な値を用いて、固定資産税をシミュレーションしてみましょう。
およその税額がわかれば、必要経費が把握しやすくなります。
不動産経営の成功のためには、経費の把握は重要なポイントです。

新築マンションの固定資産税

新築マンションを購入し、不動産投資を始めるなら、いくらぐらいの固定資産税になるのかシミュレーションします。
下記の条件で計算してみましょう。

土地の評価額：2,000万円
家屋の評価額：1,000万円

土地の固定資産税は28万円、家屋の評価額が14万円と算出できました。
合計42万円が納税額です。

中古マンションの固定資産税

続いて、中古マンションの場合の固定資産税をシミュレーションしてみましょう。
不動産評価額を下記価格とします。

土地の評価額：1,000万円
家屋の評価額：500万円

土地の固定資産税は14万円、家屋の評価額が7万円と算出できました。
合計21万円が納税額です。

不動産投資の固定資産税が減税される軽減措置について

固定資産税額を算出しましたが、実は税金の軽減措置が適用されます。
実際の納税額は、先ほどのシミュレーション額よりかなり抑えた金額になります。
ここでは、固定資産税の軽減措置制度を紹介します。
軽減措置を上手く活用して、納税の負担を少しでも軽くしましょう。

固定資産税が課税されない免税点

毎年1月1日時点で不動産を所有していれば、固定資産税がかかると説明をしました。
しかし、不動産評価額が一定の基準に満たない土地や建物には、固定資産税が課税されません。
その基準の金額を免税点と呼びます。
免税点は、土地が30万円、建物が20万円です。

同一区内の同一人物が保有する不動産のそれぞれの合計額から判断される点に注意してください。
たとえば、同じ区内に不動産評価額が25万円の土地を2つ、保有しているとしましょう。
土地の不動産評価額の合計が50万円となり、免税点を超えているため固定資産税の課税対象です。
一方で、25万円の土地と15万円の建物であれば、固定資産税は課税されません。

小規模住宅用地には特例措置がある

一戸につき、200平方メートルまでの部分を小規模住宅用地と呼んでいます。
この用地には、税金の特例措置が適用されます。
また、200平方メートルを超えた部分には、一般住宅用地の特例が適用となります。
計算方法は以下のとおりです。

小規模住宅用地：固定資産評価額×6分の1
一般住宅用地　：固定資産評価額×3分の1

この計算式で出された値に税率1.4％をかけて、税額を算出します。
また、賃貸アパートを保有する場合は、小規模住宅用地の特例は戸数分の適用が可能です。

新築住宅は固定資産税評価額が2分の1に軽減される

新築住宅でかつ、一定の条件を満たす建物は、固定資産評価額を2分の1にまで軽減できます。
その条件とは次の3つです。

2024年3月31日までに建てられた建物であること
居住部分の床面積の割合が、1棟全体の2分の1以上であること
居住部分の床面積が1戸当たり50平方メートル以上（賃貸アパートの場合は40平方メートル以上）280平方メートル以下であること

条件をすべて満たすと、居住面積120平方メートルまでの部分の不動産評価額が1/2になります。
ただし、適用される期間が決まっているため注意しましょう。

住宅の種類	3階以上の耐火建物・準耐火建物		3階以上の耐火建物・準耐火建物以外
住宅の種類	認定長期優良住宅	認定長期優良住宅以外	認定長期優良住宅	認定長期優良住宅以外
軽減期間	7年	5年	5年	3年

不動産投資の固定資産税に関するQ&A

最後に、不動産投資の固定資産税に関するよくある疑問にお答えします。
物件を保有している限り、毎年納税が発生するものなので、気になることは始めに解消して、不動産経営に取り組みましょう。

固定資産税の支払方法は？

名古屋市では、6種類の支払い方法があります。

指定場所での納付（金融機関や市役所などの窓口）
口座振替
コンビニでの納付
クレジットカード納税
モバイルレジ（インターネットバンキングを利用した支払い方法）
電子マネー納税

クレジットカードやインターネットバンキング、電子マネーを利用すると、時間も場所も自由に固定資産税の納付が可能です。
ただし、この3つの方法では領収書の発行がありません。
固定資産税を経費として扱うには、領収書は必須です。
そのため、金融機関や市役所などの窓口かコンビニでの納付、口座振替などを利用するのが得策と言えるでしょう。

下記関連記事では、「経費のルール」について解説しています。固定資産税の他にも、不動産投資における経費にできる項目とできない項目、また損をしないために知っておきたい節税のポイントについても詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

【一覧表付き】不動産投資家が知るべき「経費のルール」を徹底解説

固定資産税を延滞するとどうなるの？

毎年4月頃に市税事務所から納付書が送付されてきます。
固定資産税を納付期限までに支払えずに延滞すると、期限の翌日から延滞金が発生するため要注意です。
納付する日までの日数分が日割り計算され、加算されます。

納期限の翌日〜1ヶ月以内：税額に年7.3%（原則）の利率が加算
1ヶ月超〜：税額に年14.6%（原則）の利率が加算

固定資産税は4回に分けて納税も可能です。
もし資金に余裕がなく、一括納付が難しい場合は、分割での納付を検討してください。
納付書に記載の期日をしっかり確認し、延滞せずに支払いましょう。

まとめ

固定資産税は不動産を所有している限り毎年納税するものです。
毎年1月1日時点の所有者宛に、市税事務所から納付書が送付されます。
所得税や住民税とは異なり、固定資産税は経費として扱える税金です。
毎年の納税が負担に感じるかもしれません。
しかし、延滞するとペナルティが発生するため、必ず期日内に納税しましょう。
固定資産税の算出のベースとなる不動産評価額は、いくらになるのかイマイチ把握しづらいと悩む方も多くいることでしょう。

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