新築ワンルームマンション投資は失敗しやすい？注意すべきポイントとは

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「新築のワンルームマンションだったら、入居してくれる人もいるから大丈夫だろう」と、新築ワンルームマンション投資に安易に取り組んで失敗する人が一定数います。
もちろん成功している人もいますが、ただ何となく取り組んで成功できるものではありません。
あとから「こんなはずじゃなかった」と落胆しないためには、事前の情報収集が何よりも大事です。

そこで、新築ワンルームマンション投資に失敗する理由や、失敗しないために注意すべきポイントについて解説します。

新築ワンルームマンション投資で失敗する理由

最初に、なぜ新築ワンルームマンションで失敗するのか、理由を理解しておきましょう。
一般的に考えられる理由をいくつか解説します。
実際は、さまざまな理由が積み重なって失敗に至ることも少なくありません。

価格が高くて利回りが悪い

新築ワンルームマンションの価格は総じて高いです。
毎月のローンの返済額も高くなることから、あまり高い利回り（返済後利回り）は期待できません。
利回りが悪ければ、投資した資金（物件価格）の回収に時間がかかるため、非常に効率が悪いです。
不動産投資の成否は利回りだけで決まるわけではありませんが、投資した資金を早めに回収することを考えるなら、新築ワンルームマンション投資はあまりおすすめできません。

キャッシュフローがほとんど出ない

キャッシュフローとは、「毎月の家賃収入ー管理費・修繕費・ローン返済額などの総額」のことです。
新築マンションは総じて高額であることが多く、毎月のローン返済額も高くなります。
そのため、キャッシュフローがほとんど出ないのも珍しくありません。
修繕費が思ったよりかかった場合、キャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。
このような状態を回避するには、事前にシミュレーションをしてキャッシュフローを確認しましょう。

節税効果はあまり期待できない

具体的な年数は建物の構造にもよるため一概には言えませんが、新築マンションの耐用年数は総じて長めです。
つまり、1年に計上できる減価償却費が少なくなるため、不動産所得の計算において経費として差し引ける金額も減ることから、節税効果が薄くなってしまいます。
早いタイミングで黒字になって納税義務が発生する可能性も出てくるため、不動産投資を始める前よりかえって手取り収入が減ってしまうことすらある点には注意しましょう。

データがないため将来の予測やシミュレーションが難しい

新築マンション投資の弱点として、将来の収支の予測やシミュレーションがしづらいことが挙げられます。
中古マンションであれば、レントロール（貸借状況一覧表）に基づく収支の予測やシミュレーションが可能ですが、新築マンションにそのようなデータはありません。
このように、新築マンション投資は事前にリスクを判断できる材料が少ないため、実際に募集をしても入居者が集まらない可能性もある点は、頭の片隅にとどめておきましょう。

新築ワンルームマンション投資でよくある失敗例

残念なことに、新築ワンルームマンションで失敗してしまう人はいます。
何をもって失敗とするかは人それぞれですが、ここでは結果として収支がマイナスになる失敗例として考えられるトラブルの例を紹介します。

家賃の下落率が想定よりも高かった

新築マンションならではの事情として、家賃に新築プレミアムが上乗せされることが挙げられます。
やはり新築の物件は人気があるため、多少高くても入居してくれる人はいるためです。
その後も新築当初の家賃のままで入居者が集まれば問題はありませんが、難しい場合は家賃を下げざるを得えないでしょう。
ある程度は仕方がないものの、下落率が想定よりも高かった場合、当初期待した収益があげられない可能性もあるので注意してください。

しばらく空室になって収入がなくなった

新築マンションであっても、いったん入居すると「中古」扱いになります。
そのため、新築当初から住んでいた入居者が退去した場合、もう「新築であること」を売りはできないため、気を引き締めて次の入居者を探さなくてはいけません。
しかし「まだ新しいから」と集客活動を怠ると、しばらく空室になって無収入という事態も考えられます。
キャッシュフローがマイナスのままなら、物件を手放さざるを得ない事態に陥るかもしれない点に注意しましょう。

メリットに期待しすぎている

新築マンションのメリットに期待しすぎるのも、失敗の原因です。
新築マンションは入居率も高いうえに、中古マンションに比べてランニングコストが割安になっています。
また、損益通算での節税効果も見込めるでしょう。
ただし、過去のデータがないために収支のシミュレーションが難しく、実際に募集をしてみないと入居者が現れるかもわからないというリスクもあります。
メリットばかりに期待するのではなく、リスクがあることも認識して冷静に対応しましょう。

売却しても利益が出ない

購入したワンルームマンションを売却しても、利益が出ないことも考えられます。
あまりに長い間空室が続くなど、収支の改善が見込めない場合は、物件を手放すのも視野に入ってくるでしょう。
しかし、収支の改善が見込めない物件であるということは、他の人にとっても魅力的な物件ではない可能性が高いです。
売却活動自体が難航したり、利益が出ない金額での売却に合意せざるを得なかったりなどの事態も考えられます。

新築ワンルームマンション投資で失敗しないためには

新築ワンルーム投資での失敗とは、「家賃収入が入らない状態が続き、自己資金での穴埋めもできず、最終的に不本意な値段で物件を手放す羽目になること」です。
これを回避するために講じるべき対策をまとめました。

物件や立地選びは慎重におこなう

物件や立地選びは慎重におこないましょう。
たとえ新築マンションであったとしても、住みづらい物件であれば入居者は集まりません。

• 収納スペース、水回り、セキュリティは整備されているか
• スーパー、コンビニ、役所、医療機関が付近にあるか
• 周囲の治安に問題はないか

などを自分の目で見て確かめましょう。

下記関連記事では、賃貸需要の調べ方を紹介します。
物件の立地選びのポイントと注意点も詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

リスクやデメリットに対して事前に対策を講じる

不動産投資において発生するリスクやデメリットには、事前に対策を講じましょう。
代表的なリスクとして家賃滞納リスクが挙げられますが、これは事前に以下の点に気を付けるだけでも、だいぶ軽減できます。

• 入居審査を厳しめにし、職業や人柄を見極める
• 家賃保証会社を利用する
• 信頼できる管理会社を選ぶ

自己資金に余裕を持って投資する

新築マンション投資で失敗してしまう原因の一つに、途中でローンの返済が滞ったり、予定外の出費が生じてしまったりしたときに対応できないことが考えられます。
しかし、これは自己資金にある程度の余裕があれば解決できるはずです。
予定外のアクシデントにも対応できるよう、まとまった自己資金は常に持っておきましょう。

下記関連記事では、不動産投資で成功するために欠かせない要素の一つの「シミュレーション」について解説します。
不動産投資のシミュレーションを正しくおこなうことで、安心して不動産を運用できるようになるメリットは大きいでしょう。

信頼できる不動産会社を見つけておく

信頼できる不動産会社を見つけることも、成功するためには不可欠です。
仮に、わからないことや困ったことがあったとしても、丁寧かつ真摯に答えてくれる担当者がいれば、一気に解決に向かう可能性はあるでしょう。
目先の利益だけではなく、「長い目で見てプラスになるか」を考えて提案できる担当者がいる不動産会社が望ましいです。

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初心者には中古ワンルームマンション投資がおすすめ

不動産投資をこれから始めるのであれば、新築よりも中古のワンルームマンション投資をおすすめします。
物件を見極めれば、少ない自己資金であっても、十分に収益が上がる物件を購入し、無理なく投資に取り組むことが可能です。
中山不動産でも、中古ワンルームマンション投資をご検討中の方に向けて、選び方や注意点をていねいにお話します。一度ご相談ください。

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