不動産賃貸業は法人化すべき？メリット・デメリットや法人化の目安を解説

この記事では、不動産賃貸業は法人化すべきか、その目安をわかりやすく解説します。
メリットとデメリットの両方を把握し、少しでも「お得だ」と感じる選択をしてください。

不動産賃貸業を個人から法人化する4つのメリット

不動産賃貸業を個人でおこなうよりも、法人化をおすすめしたいメリットを4つ紹介します。
法人化のメリットを知り、個人事業主からのステップアップをぜひ検討しましょう。

法人税と所得税の税率差による節税効果

年間の収入から必要経費を除いたものが年間所得です。
年間所得額に応じた税率をかけて所得税や法人税が算出されます。
かけられる税率に、法人税と所得税は差があります。
その差を生かして、節税効果が得られます。では、税率をチェックしてみましょう。

年間所得	所得税率・控除額	法人税率
600万円	20％・427,500円	15%
700万円	23％・636,000円	15%
800万円	23％・636,000円	15%
900万円	33％・1,536,000円	23.20%（800万円以下部分は15%）
1,000万円	33％・1,536,000円	23.20%（800万円以下部分は15%）

所得税には控除額があるものの、税率は法人税より高く設定されています。
一方で法人税は、資本金が1億円以下であれば低い税率です。
年間800万円を超えると少し税率がアップしますが、高い税率が加算されるのは800万円を超えた部分だけです。

経費に計上できる範囲が広くなる

法人化により、経費に計上できる範囲が広くなります。
個人事業主の状態での経営では、個人が使ったお金と不動産経営にかかった費用を明確にわける必要がありました。
しかし、法人化すれば個人では難しかったものでも経費として計上が可能です。

ただし、法人化すれば何でも経費として認められるわけではありません。
きちんと「必要な経費であるか」と吟味することが大切です。
不明点があれば、あいまいな自己判断をするのではなく、税理士や税務署に相談してください。

損失の繰り越しや損益通算が可能

損失の繰り越しや損益通算も法人化したほうが、個人で経営するより有利に進められます。
損失の繰り越しとは、赤字になった分を翌年度以降に繰り越す制度です。
繰り越した損失分を活用して、翌年度以降の納税額を少なくする効果があります。
損失の繰り越しは、個人では3年間しかできません。
しかし、法人の場合は10年間も繰り越しが可能です。

損益通算は、ある所得でマイナスになった分を、他の所得と通算して税金額を抑える方法です。
個人では不動産を売却して損失が出ても損益通算ができません。
しかし、法人なら売却で赤字になっても、損益通算が可能です。

相続税・贈与税の節約に役立つ

家族に財産を残したいとき、法人化することで相続税と贈与税の節約に役立ちます。
家賃収入を家族に渡したいと思っても年間110万円以上のお金を渡すと贈与税の対象です。
ただし、役員報酬には贈与税がかからないため、家族を不動産賃貸業の役員にすると良いでしょう。

個人事業主として経営をしているときは、不動産はオーナー個人の持ち物です。
死亡後に家族が相続する際には相続税がかかります。
一方で、法人名義のものには相続税が発生しないため、法人化は相続税を抑える効果があると言えるでしょう。

不動産賃貸業を法人化する3つのデメリット

次に、不動産賃貸業を法人化すると起こりうる3つのデメリットをご紹介します。
メリットとデメリットを天秤にかけ、納得できる結果を得られるか、しっかりと検討してみてください。

法人化するための費用や手続きが必要

法人化のためには、会社設立の登記が必要ですが、その前に定款の作成をする必要があります。
定款の作成には、公証役場で公証人の承認が必須です。
他にもさまざまな手続きがありますが、トータルで20万円ほどの費用がかかります。
費用の内訳は以下のとおりです。

費用名			金額の目安
株式会社等の設立の登記			資本金×1,000分の7 ※15万円に満たないとき：申請件数1件につき15万円
定款認証手数料	資本金	100万円未満	3万円
		100万円〜300万円未満	4万円
		その他	5万円
収入印紙			4万円 ※電子定款のときは印紙代不要
定款謄本代手数料			250円×8通=2,000円 ※8通作成することが多い

資本金の額や電子定款を採択するかによっても異なりますが、少なくとも18万円の支払いが発生します。
また、この金額に加え、手続きをお願いする司法書士への報酬も必要です。
法人化するにともない、代表者印の作成と印鑑登録証明書代一通につき300円がかかります。

赤字でも税金がかかる

赤字で収益がないときでも、法人税が発生します。
会社設立時における資本金の額により納税額は異なるため、一律ではない点に注意してください。
資本金1,000万円以下の場合で税金額がいくらになるのかを見てみましょう。

税金名	税額
法人県民税均等割	21,000円
法人市民税均等割	50,000円

名古屋市の場合は、赤字でも71,000円の税金が発生します。
県民税のうち1,000円は、県内の自然保護や整備を目的とした税金です。
「あいち森と緑づくり税」は、2023年度まで課税が決まっています。

売却時の税金が高くなる

不動産経営を進めるうえで、物件を売却して売却益を得る計画もあるでしょう。
法人化のデメリットとして、売却時の税金の高さに注意してください。
不動産を売却したときの税率を比較してみましょう。
個人の場合は、所有期間5年以下が短期譲渡所得、5年超を長期譲渡所得として税率が異なります。

個人・法人		加算される税率の種類	合計税率
個人	短期譲渡所得	所得税30％・復興特別所得税0.603％・住民税9％	39.603％
	長期譲渡所得	所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％	20.315％
法人		法人税15％・法人事業税7.288％・地方法人税10.3％・法人住民税1％	33.588％

5年超の不動産を売却すると、法人に適用される税率が高くなるという結果が出ました。
ただし、法人税の税率は、資本金の金額やいくらで売却したのかによって変わります。
正確な金額の算出は、税理士などの専門家に依頼をしましょう。

不動産賃貸業を法人化する目安

不動産経営をしていると、どのタイミングで法人化しようか迷うこともあるでしょう。
ここでは、不動産賃貸業を法人化する目安や最初から法人化を検討する場合を紹介します。

個人の総所得金額が1,000万円を超えたタイミング

法人化の目安は、個人の総所得金額が1,000万円を超えたタイミングです。
所得が900万円と1,000万円の2つのパターンで税金を算出しました。

総所得額	個人	法人
900万円	900万円×33％−1,536,000円＝1,434,000円	800万円×15％+100万円×23.20%＝1,432,000円
1,000万円	1,000万円×33％−1,536,000円＝1,764,000万円	800万円×15％+200万円×23.20%＝1,664,000万円

所得額が900万円では、個人のほうがわずかに納税額が抑えられているのがわかります。
一方で、所得額1,000万円の場合は、納税額が10万円ほど法人のほうが低くなっています。
このことから、総所得金額は1,000万円が法人化へ切り替えるラインと言えるでしょう。
今は年間所得1,000万円に満たなくても、これから事業を拡大予定の方は、前向きに検討してみてください。

不動産賃貸業は最初から法人化できる？

1,000万円の年間所得額が法人化の目安と紹介しましたが、不動産賃貸業は最初から法人化できます。
事業として真剣に取り組むなら、最初から法人化することを視野に入れることを検討してみてください。
途中から法人化すると、個人所有の物件を法人名義に変更する手続きが必要になり、不動産取得税や登記費用がかかります。

また、事業拡大のために経営がうまく軌道に乗ってから法人化することもあるでしょう。
しかし、法人化した直後では、銀行から希望する融資を得るのは難しいです。
過去に不動産経営の実績があっても、法人化した年は一年目としてカウントされます。

不動産賃貸業を法人化する際の注意点

最後に、不動産賃貸業を法人化する際の注意点を2つ紹介します。
現状と今後の事業展開を照らし合わせて、自分が法人化すべきかどうかを判断してください。

会社員の場合は副業規定を確認する

会社員の方は、法人化する前に副業規定を必ず確認してください。
不動産投資による収入は働かないで得られるお金、つまり「不労所得」としてみなし、副業を禁止していても特に問題視していない会社もあるでしょう。

しかし、法人化して事業を営むのは、不労所得の範囲を超えています。
そのため、副業規定違反と判断される恐れもあります。
会社の規定違反の結果、最悪の場合は解雇されることもあるでしょう。
法人化する際には、規則違反を起こしていないかを調べ、慎重に行動してください。

不動産の売却金額が高いと譲渡税の負担が大きくなる

個人事業主から法人へと形態を変更する際に、不動産の名義変更が必要です。
名義変更には、個人から法人へ不動産を売却したという形を取る方法があります。
このときの不動産の売却金額が高いと、譲渡税の負担が大きくなる点に注意してください。
特に、減価償却制度を目いっぱい活用していた場合、帳簿上では金額が大幅に下がっています。
そのため、帳簿上と売却金額に大きな差があると、譲渡税が発生してしまいます。

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まとめ

不動産賃貸業の法人化は、これから始める方でもできます。
年間所得1,000万円を得られる目途が付いてから、検討をするのも一つの方法です。
法人化することで、所得税よりも節税効果があったり相続税や贈与税を抑えたりなどが可能です。
赤字でも税金が発生したり、会社設立には費用がかかったりといったデメリットがある点に注意してください。

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