不動産投資のシミュレーション例｜収支計算のやり方やツールを解説
こんにちは。
中山不動産株式会社です。
不動産投資で成功するために欠かせない要素の一つが、「シミュレーション」です。
シミュレーションをおこなうことで、以下のようなメリットがあります。
- 具体的な収支計画が立てられる
- リスクへの対策がとれる
不動産投資のシミュレーションを正しくおこなうことで、上記のように安心して不動産を運用できるようになるメリットは大きいでしょう。
そこでこの記事では、不動産投資のシミュレーションについて、おすすめの方法や便利なツールを紹介します。
不動産投資のシミュレーションをするために必要な情報
不動産投資のシミュレーションは、まず情報を集めることから始まります。
- 投資物件に関する詳細な情報
- 投資物件の購入にかかる諸費用
- 固定資産税の評価額
- 自己資金や借入の金額
正確なシミュレーションに必須となる上記4項目を見ていきましょう。
投資物件に関する詳細な情報
投資物件に関する詳細な情報は、正確なシミュレーションに欠かせません。
できる限り正確に情報を集めましょう。
- 購入金額：物件の総額（物件本体価格+初期費用）
- 想定される利回り：投資金額に対する収益の割合
- 土地の特徴
- 周辺情報：エリアの家賃相場や駅からの距離など
- 建物の広さや構造
- 間取りと入居期間
- 修繕履歴
間取りと入居期間は空室率と家賃下落の予測に、修繕履歴は大規模修繕費の見込みにそれぞれ役立ちます。
シミュレーションの大前提として、購入金額や修繕履歴といった収益の変動要素に関する項目は詳細に情報を集めましょう。
投資物件の購入にかかる諸費用
物件を購入する際は、物件本体価格に加え、以下のような諸費用がかかることを覚えておきましょう。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う物件購入の手数料（物件価格×3% + 6万円）
- 不動産取得税：不動産を取得したときに生じる税金
- 印紙税：契約書など特定文書に課税される税金
- 固定資産税および都市計画税の清算金：購入物件にかかる固定資産税など
これらを合計した諸費用の目安は、物件価格の7～10％となります。
固定資産税の評価額
毎年の支払いが必須の固定資産税について、税額を算出する際の基準値である「固定資産税評価額」を確認することも大切です。
土地の評価額は街の環境変化に応じて変動しますが、建物の評価額は経年とともに下がります。
土地と建物の評価額はその都度変動するため、より正確なシミュレーション結果を得るために固定資産税評価額は随時確認しましょう。
自己資金や借入の金額
キャッシュフロー黒字化のカギを握る自己資金と借入額についても、入念に確認しておきましょう。
自己資金を多く入れれば返済比率が低くなり、自己資金が少なければ返済比率は高くなります。
キャッシュフローが黒字になるのか赤字になるのかは、自己資金と借入額の割合次第と言っても過言ではありません。
キャッシュフローのマイナスを防ぎ利益を出すために、自己資金と借入額はしっかり確認しましょう。
不動産投資のシミュレーション例
不動産投資のシミュレーションをする際の流れを頭に入れておきましょう。
具体的な例をもとにわかりやすく4ステップで解説していますので、大まかな流れを理解する参考にしてください。
ステップ①投資物件の必要情報をそろえる
マンション購入を例に、そろえるべき必要情報を見ていきましょう。
- 物件情報（築年数：15年、平米数：65㎡、販売価格：2,500万円）
- 購入諸費用：75万円（販売価格の3％程度）
- 家賃：10万円/月
- 管理費：0.5万円/月
- 修繕積立金：0.6万円/月
上記に列挙した情報は不動産の物件概要に記載があります。
ステップ②ローン返済額を計算する
次に、以下の毎月の返済金額の計算式に当てはめ、毎月のローン返済額を把握します。
【毎月の返済額＝借入金額×月利（※1）×（1+月利）α（※2）乗 ÷（（1+月利）α-1）】
※1→月利＝金利÷12
※2→α＝返済回数
＜融資条件＞
- 融資期間：30年
- 金利：2%
- 自己資金：500万円（物件価格2割）
- 融資金額 ：2,075万円
月利とは一ヶ月あたりの利率・利息のことです。
上記の融資条件で2,500万円の物件を購入する場合、毎月のローン返済額は約8万円となります。
上記のとおり計算式が複雑なため、シミュレーションの際はあとで紹介するツールを活用しての試算をおすすめします。
ステップ③毎月の収支を計算する
毎月の収支の計算式は以下のとおりです。
【毎月の収支＝家賃-経費-ローン返済額】
それぞれ値を入れると、「家賃10万円-（管理費0.5万円+修繕積立金0.6万円）-毎月のローン返済額8万円＝0.9万円」となります。
毎月の収入額は9,000円という計算です。
なお物件の管理方法については、自主管理と不動産会社に管理を委託する方法の2通りがあることを知っておきましょう。
空室リスク回避など安定的な運用を考慮すると、少々の委託料を支払う形で不動産会社に委託するほうがトータルコストが安くなるケースが多くなっています。
ステップ④諸費用を含めた具体的な計算をする
ステップ④は、諸費用を含めた具体的な計算です。
物件を購入する際は物件価格に加え、以下の諸費用がかかることを押さえておきましょう。
＜諸費用の一例＞
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登記費用
- 融資手数料
これらを合計した諸費用の目安は、物件価格の7〜10％となります。
2,500万円の物件を購入する今回のシミュレーションでは、諸費用として175〜250万円が必要です。
不動産投資のシミュレーションにおすすめのツール
不動産投資のシミュレーションは、1分足らずで結果が表示されるシミュレーションツールがおすすめです。
簡単・便利でシミュレーション結果の信頼性も高いおすすめのツールを以下の3カテゴリーごとに紹介します。
- スマホアプリ
- 無料のエクセルソフト
- 簡易シミュレーションサイト
収益チェックや見通しを立てる際にご活用ください。
スマホアプリ
スマホが定着した近年では、簡単に収益を計算してくれる便利なスマホアプリが登場しています。
必要項目を入力するだけで簡単にシミュレーション結果が分かります。
上記は初心者でも扱いやすいアプリですので、ぜひ活用してみましょう。
無料のエクセルソフト
シミュレーションにおすすめの無料のエクセルソフトは以下のとおりです。
IRRによる不動産投資収益計算Excelシート（Lite版）は、5年後や10年後に売却した場合のIRRや35年間のキャッシュフローが一枚のシートで確認できます。
空室率ごとのキャッシュフローの計算とローンの返済額の推移を把握したい場合は、キャッシュフロー計算ソフトがおすすめです。
簡易シミュレーションサイト
簡単で便利なおすすめのシュミレーションサイトは以下の3つです。
- 楽待
- 不動産投資シミュレーション（キャッシュフローシミュレーション）
- 不動産投資連合隊
楽待は、物件価格・表面利回り・物件構造・築年数・建物面積の5項目を入力するだけでおおよそのシミュレーション結果が表示される人気のシュミレーションサイトです。
適切な売却時期がわかるのもメリットでしょう。
シミュレーション結果をより詳細に確認したい場合は、11項目が表示される「不動産投資連合隊」がおすすめです。
シミュレーションを正確におこなうためのポイント
FXなどとは異なり、不動産投資は手堅いタイプの資産形成ではありますが、リスクがゼロではありません。
シミュレーションを正確におこなうためのポイントを押さえ、不動産投資を成功させましょう。
あらゆるケースを想定してシミュレーションする
あらゆるケースを想定してシミュレーションをすることは、不動産投資成功の大きな秘訣であることを心得ておきましょう。
不動産投資では空室時の家賃補填費用や設備の修繕費など、ランニングコストとも言うべき諸経費がある程度必要です。
これらのあらかじめ予測可能な項目を把握し、不測の事態に備えておくことが大切です。
5年後・10年後の推移を確認する
5年後・10年後など、長期的な目線で物件推移を確認することも大切です。
不動産投資は長期間にわたって運用し、利益を得るシステムなため、短期的な利益だけを見て判断してはいけません。
手堅く運用するためには、少なくとも5年単位で物件価値の動向を予測する必要があります。
シミュレーションの際は大規模修繕費や家賃低減などを盛り込んだ、長期的な目線で算出されるツールを活用するとよいでしょう。
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まとめ
シミュレーションをおこなうと運用の見通しが立ち、不動産投資が成功する確率が高くなります。
売り時を予測し、先手先手で行動できるのもシミュレーションのメリットです。
ただし、シミュレーションだけを頼りに意思決定をするのはおすすめではありません。
不動産投資で確実に収益を上げるためには、やはり不動産のプロのサポートが必須です。
手堅く確実に不動産投資で収益を上げたい方は、中山不動産にご相談ください。
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